Il momento dell'ipoteca
• Finché la casa non è dell’acquirente, può essere difficile iscrivere ipoteca, perché al venditore scoccia iscrivere un ipoteca su un proprio immobile.
• Finché non si iscrive ipoteca, può essere difficile ottenere la casa, perché la banca firma il contratto di mutuo e fornisce il denaro per pagare venditore soltanto dopo che l’ipoteca è stata iscritta.
Come fare per uscire da questo circolo vizioso? La soluzione più comune è questa:
1) La banca controlla al catasto che possa essere iscritta ipoteca di primo grado.
2) Vengono firmati contemporaneamente l’atto di vendita e il contratto di mutuo. Nell’atto di vendita è indicato anche il modo di pagare, cioè con denaro ottenuto mediante mutuo ipotecario. Questa clausola vale come autorizzazione del compratore, ormai proprietario, ad iscrivere ipoteca. Il notaio iscrive ipoteca.
3) La banca, ormai garantita, paga il venditore con il denaro del mutuo. In alternativa è anche possibile introdurre nel compromesso una clausola secondo cui il venditore si impegna a far iscrivere ipoteca quando la casa è ancora sua (è una procedura piuttosto rara).
Esiste inoltre un’altra strada: se l’acquirente (o più probabilmente i suoi genitori consenzienti) dispone di un immobile che vale almeno quanto quello da comprare l’ipoteca si può iscrivere su questo immobile, senza coinvolgere il venditore.
La terza strada praticabile è quella di rivolgersi a un istituto di credito che conceda un prefinanziamento alle stesse condizioni del mutuo. Purtroppo, però, sono ancora poche le banche che prevedono questa comoda soluzione ponte. Infine, come “ultima spiaggia, potete concordare con la banca di andare in rosso per il periodo necessario.
Una soluzione dai costi piuttosto salati. Solo per fare un esempio, 100.000 euro di scoperto per un mese a un tasso del 1,5% costano 1500 euro, a cui deve aggiungersi la commissione di massimo scoperto che varia a seconda della banca e della convenzione del conto corrente, ma che può arrivare fino a 1000 euro.
In quasi tutti i casi il mutuo viene firmato in presenza dello stesso notaio che assiste l'atto di rogito.
Rimane a questo punto da stabilire la cadenza annuale delle rate. In genere le banche preferiscono addebitare, anche per questioni contabili interne, le scadenze delle rate di mutuo tutte nella stessa data (di solito a fine giugno e a fine dicembre). Alcune banche offrono tuttavia la possibilità di scegliere tra rateizzazioni mensili e trimestrali.
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