Frazionamenti immobiliari

Prima di vedere come molte famiglie abbiano puntato sui frazionamenti, occorre dare uno sguardo generale al settore. In questi anni il comparto immobi­liare ha vissuto una vera rivoluzione, per certi versi una rinascita. Compagnie di assicurazione, banche, grandi imprese erano piene di immobili che stavano lì come una specie di riserva patrimoniale, ma non ser­vivano a nulla perché all’interno mancavano le com­petenze per massimizzarne la gestione. Queste impre­se, a un certo punto, hanno compreso che, liberandosi di questa «zavorra», che può più utilmente essere ge­stita da imprese che si occupano solo di questo, avreb­bero potuto concentrarsi sul cosiddetto core business, cioè sul proprio business specifico. Compagnie, ban­che, grandi imprese hanno dunque cominciato a fare gli spin off immobiliari, ovvero a separare e a vendere
buona parte del patrimonio immobiliare. Ma chi l’ha comprato?
In veste di acquirenti hanno cominciato ad arrivare i fondi speculativi internazionali, soprattutto america­ni, come quelli di Morgan Stanley, Soros, JPMorgan, Lehman Brothers. O come quelli di Deutsche Bank. Questi fondi acquistano grandi lotti di immobili e do­po alcuni anni, dopo averli a volte ristrutturati e/o aver rinnovato il contratto di affitto, li rivendono lu­crando forti plusvalenze.
La rivendita di questi grandi patrimoni può avveni­re in vari modi: o direttamente per blocchi ad altri che provvederanno poi a utilizzarli direttamente o a riven­derli a loro volta frazionandoli, cioè vendendo le sin­gole unità immobiliari di ogni edificio; o tramite i fon­di immobiliari chiusi, che si possono creare anche di­rettamente «in conflitto d’interessi» (ovvero mettendo dentro un fondo creato da una propria società di ge­stione immobili che si possiedono); oppure frazionan­doli e vendendoli a pezzetti.