Come confrontare fra loro i costi dei mutui

I mutui si differenziano tra loro per il parametro preso a riferimento: per il variabile in genere si prende 1’Euribor a 1 mese o l’Euribor a 3 mesi per i mutui che hanno una scadenza mensile o quello a 6 mesi per i mutui che hanno una scadenza semestrale. Per il fisso si prende a riferimento l’Irs a 5, 10 anni e così via (maggiore è la durata più alto è il tasso).
A questo costo base si aggiunge lo spread a favore della banca, che consiste in una percentuale (media­mente tra l’i e l’1,5 per cento) che ripaga i costi della raccolta e dà una remunerazione all’istituto.
C’è poi tutta una serie di spese che il contraente del mutuo deve pagare. Queste si dividono in spese iniziali (spese di istruttoria della pratica, perizia sul valore dell’immobile e assicurazioni) e spese amministrative (incasso rata, quota annuale di gestione). Le assicura­zioni, in particolare, sono di due tipi: assicurazioni sulla vita, per garantire che gli eredi paghino il resto delle rate nella peggiore delle eventualità; assicurazio­ne contro l’incendio per evitare che il bene scompaia bruciato prima che sia stato finito di pagare.
In passato era oltremodo difficile confrontare la convenienza reciproca di due o più mutui. Infatti uno aveva uno spread più basso ma spese più alte, un altro era a rimborso mensile (che dovrebbe costare di me­no) e un altro a rimborso semestrale, un altro ancora spese più basse ma spread e parametro più alto. Met­tere a confronto tutte queste voci variabili era pratica­mente impossibile se non per gli esperti di calcolo fi­nanziario che avessero un po’ di tempo da perdere.Da qualche anno, però, il confronto è diventato fa­cile, anzi facilissimo, grazie all’Indicatore Sintetico di Costp (Isc), che tutte le banche devono fornire a fronte di ogni mutuo. L’Isc è espresso in percentuale e indica il costo complessivo del mutuo, perché ricomprende il rimborso del capitale, il pagamento degli interessi e tutte le spese.