Il prestito-mutuo per ristrutturare la casa e divenuto al giorno d'oggi essenziale per quelle famiglie che non possiedono il capitale atto a coprire le spese dei lavori.

Questi mutui-prestiti riescono a coprire l'importo richiesto per i lavori di ristrutturazione o consolidamento fino ad un massimo dell'80%.

La richiesta che viene fatta dal contraente cioè quella persona che riceverà il finanziamento deve essere opportunamente documentata, l'istituto che concede il prestito ha diritto a delle garanzie di copertura, cioè quei documenti che attestino che il richiedente potrà in seguito solvere il debito, altri immobili, buste paga, ecc.

Di solito e anche richiesto da parte dell'istituto creditore, l'ammontare della spesa per effettuare i lavori, in modo da riuscire a definire precisamente la cifra da erogare al beneficiario del prestito.

Il video e una sintesi degli ultimi aggiornamenti introdotti dal primo Consiglio dei Ministri svoltosi a Napoli in primo luogo sull'ICI (Imposta Comunale sugli Immobili),
trattando in particolare dell'esenzione che dovrebbe partire già dalla prima metà di giugno.

Quando si effettua un contratto di mutuo occorre prestare molta attenzione alle clausole che regolano la vendita anticipata dell'immobile. Infatti, una di queste vincola il debitore che non potrà vendere l'abitazione prima di aver finito di pagare il mutuo. Un altra, mediamente presente nei contratti, costringe a estinguere anticipatamente l'intero mutuo oltre a pagare la penale prevista da contratto. E' importante quindi valutare attentamente tutte le clausole inserite nel contratto, specialmente la prima, ed eventualmente chiedere che il vincolo non superi i 5 anni.

Ma cosa fare nel caso si voglia acquistare un'immobile su cui grava un mutuo? Ci sono due possibilità. La prima e di accollarsi il mutuo esistente, naturalmente nel caso il tasso d'interesse e le condizioni siano buone e quindi continuare a pagare le rate al posto del precedente proprietario. Solitamente gli istituti bancari sono favorevoli a questo "cambio" in quanto risparmiano sui costi necessari alla stipula di un nuovo contratto. La seconda possibilità è di chiedere al proprietario di estinguere il mutuo usufruendo eventualmente di un vostro acconto. Ricordiamo comunque che quest'ultima non sempre risulta conveniente al venditore in quanto l'istituto creditore esigerà la famosa penale per compensare il mancato guadagno degli interessi .

E' molto difficile ma possibile. Di solito gli istituti di credito finanziano fino al 75-80% del valore dell'immobile, il restante, naturalmente, dovrà essere anticipato in contanti. In alcuni casi si può arrivare alla copertura dell'intero importo ma la banca deve essere sicura di essere completamente rimborsata. Valuterà quindi il reddito del richiedente e se la rata del mutuo non supererà il 30% del reddito probabilmente non ci saranno problemi. In caso contrario viene richiesto un garante, genitore o parente, che si renda disponibile a pagare le rate in caso di inadempienza del debitore.

In questo ultimo caso le banche consigliano sovente di stipulare una polizza sulla vita.

Per maggiori informazioni consultate la guida dedicata Domanda di mutuo.

Il ministro dell'Economia ha dato il via libera alle richieste dei consumatori di un sostegno da parte del governo ai mutuatari in difficoltà e in ritardo con il pagamento delle rate del mutuo.

"Verrà utilizzato il fondo da 20 milioni di euro previsto nella finanziaria per il sostegno alle famiglie che si trovano nelle condizioni finanziarie più critiche" aggiungendo "se all'intervento del governo si aggiunge anche l'aiuto delle banche, sarebbe ancora meglio. Siamo a favore della portabilità dei mutui, nel 2006 l'abbiamo proposta noi" ha detto ancora Tremonti. Il ministro ha fatto anche notare che ci sono stati due anni di ritardo nella specifica delle disposizioni amministrative. Ma esistono ancora dubbi sulla parziale o completa gratuità della portabilità dei mutui. "Nei prossimi mesi sarà cura del governo azzerare i costi e rendere la portabilità completamente gratuita, intanto il decreto legge che contiene le norme sulla rinegoziazione dei mutui è alla presidenza della Repubblica e sarà pubblicato in Gazzetta ufficiale stasera o al più tardi domani, non dipende da noi" ha spiegato ancora il ministro dell'Economia, precisando "la convenzione con l'Abi sarà finalizzata nei prossimi giorni."

Le procedure per richiedere e ottenere un mutuo immobiliare si differenziano a seconda dell'istituto creditizio e della tipologia di mutuo richiesto, condividono comunque alcuni passaggi.
Il primo è l’apertura dell’istruttoria: il richiedente dovrà presentare una domanda di mutuo alla banca e fornire la documentazione completa relativa all'immobile e al proprio reddito.
A questo punto la banca effettuerà dei controlli sulla situazione finanziaria , statistiche con tecniche di Credit Scoring e una perizia atti a confermare l’idoneità del soggetto a ricevere il mutuo.

Per ottenere un mutuo la banca chiede una garanzia, sarà necessaria quindi l'iscrizione di ipoteca sul bene che si intende acquistare con il mutuo.

Verrà quindi incaricato dalla banca un perito il cui ruolo sarà di accertare che il valore dell’immobile giustifichi la concessione del mutuo da parte della banca.
Per prima cosa il perito esaminarà la documentazione fornitagli, in seguito esaminarà personalmente l'immobile, infine stimerà il valore di mercato dell’immobile analizzato. Occorre tenere presente che la parcella del perito risulta a carico di chi richiede il mutuo, rientrerà quindi nelle spese da valutare in fase di scelta del mutuo.
Finiti tutti gli accertamenti necessari l'istruttoria viene chiusa e la banca decide se concedere o no il mutuo richiesto.

Se la domanda di mutuo non verrà accettata, il rapporto tra la banca ed il richiedente si riterrà concluso. Le cause che possono portare ad un esito negativo sono debiti o protesti bancari accertati, o comparire come cattivo pagatore nella “black list”.

Se la richiesta di mutuo verrà accettata, seguirà la stipula del contratto, che formalizzarà le clausole del contratto e le modalità di restituzione della somma ricevuta.

Al contratto di mutuo si accompagnerà la stesura di un piano di ammortamento del capitale; in questo documento saranno specificate tutte le rate da pagare, le scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.
Quando le condizioni contrattuali saranno state stabilite e acettate da entrambe le parti, la banca erogherà l’importo monetario richiesto.

Sostituzione Mutuo. Si parla spesso ora mai di sostituzione del mutuo, modalità che tende a cambiare un mutuo già aperto con un altro mutuo presso un'altro istituto di credito, o banca. Altre volte però con questo termine sostituzione mutuo si intende la procedura di rinegoziazione del proprio mutuo.
La sostituzione del mutuo con uno aperto in un'altro istituo di credito è la cosi detta pratica di surroga. Con la surroga in poche parole si apre un nuovo mutuo presso una banca e questo mutuo servirà ad chiudere il vecchio mutuo che magari è svantaggioso. Inoltre la surroga prevede che le ipoteche del primo mutuo, così come tutte le altre garanzie siano passate al nuovo mutuo.
La ninegoziazione dei mutui invece è un modo per modificare le condizioni di contratto del mutuo che abbiamo aperto in precedenza con delle nuove condizioni.
Se ad esempio abbiamo un mutuo a tasso variabile e siamo stufi di vederci tutte le volte cambiare la rata del mutuo, possiamo rinegoziare le condizioni del mutuo stesso e passare ad un altro tasso con rata fissa. Le clausole che potete cambiare sono molte, la rinegoziazione così come la surroga sono benefici che però prevedono dei costi, anche se di basso importo, da sostenere.
Spero che le due definizioni di surroga e di rinegoziazione, spiegate in modo semplice abbiano vi siano di aiuto e sopratutto la differenza tra le due opzioni che vengono utilizzate per sostituire il proprio mutuo.

Intervista al Senatore Garavaglia sull'accordo tra Abi e Governo sulla portabilità dei mutui prevista, ci spiega quali sono le peculiarità di questo accordo, ricordandoci che ciò non significa
smettere di pagare le rate del mutuo, ma ci aiuta a posticiparle pagando una rata mensile
meno onerosa, in modo da aiutare le famiglie n difficoltà ad arrivare alla fine del mese.

L'Adiconsum associazione dei consumatori ha apprezzato l'intesa sui mutui raggiunta tra il Governo e le banche ma chiede al Governo di considerarla una manovra minima rispetto alla rinegoziazione e alla surroga gia' presente nelle leggi in vigore. E in tutti i casi, sottolinea l'associazione dei consumatori, sono necessarie ed indispensabili altri miglioramenti. Fra questi: il riferimento ai tassi del 2005 e non quello del 2006. Questo per ampliare la possibilita' di contenimento della rata da parte delle famiglie disagiate; la possibilita' di sdebitarsi dagli interessi addebitati sul conto corrente del mutuo nel caso in cui i tassi di interesse si abbassino, lasciando al mutuatario la scelta dell'importo della rata; l'obbligo di un'informazione trasparente e totale al cliente sulle possibilità, gli aggravi del costo dei maggiori interessi e del allungamento della durata del mutuo.

Guida a Consulenza Mutuo.

L'avvertimento e arrivato come al solito dalle associazioni dei consumatori che stilando i conti delle famiglie avvertono: con l’accordo tra l'Abi e il governo sui mutui il rischio e di pagare sino a 12.000 euro in più su tutti i mutui rinegoziati.
I debitori dei prestiti devono sapere che ciò che non viene pagato nella rata sarà poi aggiunto a fine mutuo accollato dagli interessi, avverte Paolo Landi di Adiconsum.
Come funziona il meccanismo: se la rata non è piu alla portata si riduce, e quanto corrisposto in meno rivalutato da tassi di remunerazione per la banca, viene posticipato al termine del mutuo che ne comporterà un allungamento. La misura permette sì di alleggerire le rate nel breve termine sulla spesa annua per il mutuo, ma, dice Adiconsum, la si sconterà sul lungo periodo. La durata del mutuo si allunga e quello che non si è pagato oggi, sarà pagato poi caricato dei relativi oneri d'interesse.

L'Adusbef e Federconsumatori attaccano la convenzione sulla rinegoziazione dei mutui e annunciano una class action contro Abi. In una nota, le due associazioni invitano a non credere al decantato risparmio, di € 850 l’anno a famiglia, annunciato dall’esecutivo che, prevedono, “si trasformerà in un boomerang per governo e per il ministro dell'economia Tremonti”.


Non c’è nessun beneficio per 3 milioni di famiglie indebitate con un mutuo a tasso variabile, per responsabilità delle banche, ad aderire all'accordo truffa Governo-Abi. I risparmi promessi dall’accordo sono del tutto ingannevoli e privi di ogni fondamento.


Adusbef e Federconsumatori chiedono al governo, Abi e banche, di dimostrare la reale convenienza dei risparmi promessi. La nota prosegue inoltre dicendo che le banche ci guadagnano doppiamente, sia fidelizzando il cliente sia con l'allungamento del debito residuo, incassando interessi maggiori e commissioni maggiori sulle rate dei mutui.
Guida a Consigli mutuo.

"L'intesa tra il governo e l'Associazione italiana delle banche sulla rinegoziazione dei mutui è solo una sanatoria mascherata del decreto Bersani che le banche hanno ripetutamente violato e che il governo deve far rispettare".
Questa è la dichiarazione delle Associazioni dei Consumatori che considerano il provvedimento approvato dal Governo semplicemente un rinvio dei costi dal quale le famiglie non otterrebbero alcun reale vantaggio.
Secondo Paolo Landi, presidente di Adiconsum, molte famiglie rischiano di essere condizionate negativamente ed effettuare una scelta svantaggiosa.
Qui di seguito trovate ciò che consiglia Adiconsum.
In primo luogo, se si riesce a pagare le rate nonostante gli aumenti di questi anni sarebbe meglio continuare a farlo, in quanto, secondo i calcoli dell’associazione, con l'accordo governo-Abi si rischierebbe di pagare interessi aggiuntivi sul mutuo del 10-20%.
Chi a differenza non ci riesce, prima aderire all'accordo, provi a negoziare con la propria banca che potrebbe ridurre l'importo della rata facendovi ottenere quindi uno spread più basso; in alternativa provate a informarvi se cambiando banca possiate ottenere un mutuo meno costoso.
Solo in caso di rinegoziazione o surroga fallita e di un reale impossibilità a pagare la rata l'accordo può essere una soluzione in quanto la banca è obbligata all'intesa.

La convenienza della convenzione Abi-Governo sulla rinegoziazione dei mutui? È un puro effetto ottico. La riduzione della rata del mutuo introdotta dal Consiglio dei ministri di mercoledì scorso si rivela alla lunga meno conveniente rispetto alla "portabilità" con un nuovo contratto a tassi più bassi, stipulato grazie alla surrogazione dell'ipoteca preesistente. Lo dimostra una simulazione del «Sole 24 Ore» che compara i montanti finali di uno stesso mutuo nelle due ipotesi, applicando in un caso la convenzione e nell'altro i migliori tassi di interesse offerti dal mercato per i contratti di surroga.Una prima dimostrazione teorica di questo effetto è stata offerta ieri dal «Sole 24 Ore». È vero che grazie alla convenzione Abi-Governo (della quale però non si conosco ancora i dettagli attuativi, che potrebbero cambiare significativamente i calcoli di convenienza) la rata del mutuo cala, per l'applicazione di un minor tasso. Il costo di un mutuo non si misura però solo sulla rata pagata, ma anche sulla somma totale restituita alla banca, il montante, che è dato da capitale e interessi. Con la portabilità garantita dalla surrogazione dell'ipoteca introdotta dai decreti Bersani, l'abbandono del vecchio contratto e la stipula di uno nuovo a tassi inferiori possono portare a un montante finale più leggero. Se si usa invece la nuova convenzione Abi-Governo, al montante del mutuo va aggiunta una quota residua da pagare, data dalla differenza tra le rate originali e quelle alleggerite dalla convenzione, aumentata degli interessi maturati. La somma del montante e di questo residuo si rivela più pesante.

Sono oltre 255 miliardi di euro le consistenze nette dei prestiti per l'acquisto delle abitazioni da parte della famiglie, un livello che si e' mantenuto molto alto negli ultimi anni, ma che ha segnato il suo picco storico lo scorso mese di novembre quando al netto, la differenza tra l'ammontare dei finanziamenti erogati e quelli arrivati a scadenza registrava i 264 miliardi di euro. Tale e' il valore complessivo dei debiti delle famiglie nei confronti delle banche per l'acquisto della casa, la 'torta' che gli istituti di credito si spartiscono sul mercato dei mutui ipotecari. Cosi' l'accordo varato ieri tra il governo Berlusconi e l'Abi guidata da Corrado Faissola, arriva dopo una costante 'moral suasion' del governatore della Banca d'Italia Mario Draghi, che in piu' occasioni, nei suoi interventi ha sottolineato in quello che ormai e' il suo primo biennio a Palazzo Koch, che il livello dei salari e' troppo basso, e che quello delle rate dei mutui e' troppo alto. Senza nulla togliere, naturalmente, all'impegno del ministro dell'economia Giulio Tremonti che ha voluto affrontare subito il tema dei mutui ipotecari, e che ha ricevuto la viva soddisfazione da parte non solo delle associaizoni dei consumatori, ma anche dal sindacato, e in particolare dalla Cisl, e di banchieri del calibro di Alessandro Profumo o Giovanni Bazoli.

L’estinzione anticipata del mutuo comporta, nella maggior parte dei casi, il pagamento di una penale alla banca. Questo perché la banca perde la parte degli interessi relativi al periodo di tempo “liquidato” tramite l’estinzione anticipata. L’importo della penale viene chiamato “sconto” e calcolato percentualmente sul debito residuo che il mutuatario decide di estinguere in via anticipata. Talora la banca affianca alla penale ulteriori spese di chiusura del mutuo, il cui importo è fisso e in genere contenuto. Le condizioni per estinguere in via anticipata il mutuo sono largamente descritte all’interno del contratto di mutuo stipulato con l’istituto finanziario. A seconda del tipo di mutuo scelto le indennità pretese dalle banche variano, infatti, generalmente quelle relative ai mutui a tasso fisso sono superiori rispetto a quelle previste per i mutui a tasso variabile. Le banche si tutelano da eventuali estinzioni anticipate concentrando gli interessi nelle prime rate. Così facendo, al mutuatario converrà sempre meno estinguere anticipatamente il proprio debito, in quanto avrà già corrisposto alla banca una parte consistente degli interessi sul mutuo.
E’ importante sapere che l’estinzione anticipata del mutuo non implica la cancellazione automatica dell’ipoteca, si dovranno quindi considerare i costi di questa procedura.

L’estinzione anticipata del mutuo si rivela una scelta consigliata in alcune situazioni: nel caso in cui si voglia acquistare una nuova casa e si debba accendere un nuovo mutuo, o se in presenza di mutuo a tasso variabile si assiste a variazioni del mercato monetario sfavorevoli.

Tutte le associazioni dei consumatori sono insorte contro l'annuncio di Tremonti sull'accordo tra Governo e Abi per mutui a tasso variabile. Pesantissima la reazione dell'ADOC associazione per i diritti degli utenti e consumatori: Ieri il Governo ha sbandierato un accordo con l'associazione delle banche prevedendo un risparmio pari a circa 850 euro all'anno per 1.250.000 famiglie circa. Peccato che la notizia sia falsa. Nel comunicato dell'Abi spiega l'associazione si legge che l'accordo non prevede alcun risparmio, ma solo una dilazione nel pagamento: si concede un ulteriore finanziamento (a tassi abbastanza agevolati: l'Irs decennale più lo 0,5%). Le famiglie, quindi, non risparmieranno alcunchè, ma pagheranno ulteriori interessi. Il forte sospetto è che questa operazione sia un ulteriore tentativo di bloccare le surroghe che sono, invece, un vero risparmio per i mutuatari (e quindi un costo per le banche). In questi anni gli spread di mercato applicati ai tassi (fissi o variabili) dei mutui sono molto diminuiti. Sostituire un mutuo oggi implica, quasi sempre, avere uno spread più basso. Con la negoziazione beffa proposta dal Governo e dalla banca si applicherebbe lo stesso spread. Questa operazioneconsentirebbe alle banche di non perdere i vecchi mutui (tanto remunerativi per loro e tanto costosi per i clienti). Crediamo sia sintomatico che il Governo non abbia deciso di dare attuazione (manca ancora lo specifico decreto) a quanto già previsto in materia nella Finanziaria 2008, cioè la sospensione di alcune rate da pagare quando si è in difficoltà.

Le banche offriranno ai clienti la rinegoziazione dei mutui prima casa a tasso variabile accesi prima del 2007 con la possibilità di allungare i tempi del rimborso. Questo, come apprende Radiocor, l'accordo tra Abi e ministro dell'Economia, Giulio Tremonti. La convenzione potrebbe trovare posto nella cornice del Dl fiscale che il Governo vara oggi. Le rate residue verranno ricalcolate sulla base dei tassi medi del 2006, nettamente inferiori a quelle attuali, e mantenute fisse fino alla scadenza.

I mutui a tasso variabile hanno un tasso di interesse che non resta fisso nel tempo, ma è influenzato dall’andamento di alcuni indici economici, che sono specificati nel contratto di mutuo. Un mutuo a tasso variabile ha una rata iniziale inferiore rispetto a quella prevista da un mutuo a tasso fisso; ciò nonostante, eventuali variazioni del mercato monetario determinano un aumento del tasso.L’importo del tasso variabile esce dalla somma del tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che è il tasso medio al quale si realizzano le transazioni finanziarie in Euro tra le più grandi banche europee ed corrisponde all’attuale costo del denaro per le banche, e lo spread che, come per il tasso fisso, è la percentuale di guadagno della banca.Contrariamente allo spread, che rimane invariato per tutta la durata del mutuo, il tasso Euribor varia e viene ricalcolato periodicamente in base alle scadenze contenute nel contratto. La banca provvederà quindi ad aggiornare l’importo delle rate residue. L’andamento dell’Euribor è consultabile nelle pagine economiche dei quotidiani o sui siti specializzati.Quando si stipula un contratto di mutuo a tasso variabile è molto importante distinguere il tasso d’ingresso ed il tasso a regime. Infatti, mentre il tasso d’ingresso rimane fisso nel corso dei primi mesi o anni del mutuo; il tasso a regime è il tasso effettivo, cioè la somma dello spread e dell’Euribor.Un mutuo a tasso variabile può essere una buona scelta quando sia improbabile un incremento dei tassi nel medio-lungo termine.

Per i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane immutato per tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui sorgano variazioni nei mercati monetari e finanziari o in presenza di un’inflazione in crescita.. In questo modo, al mutuatario verrà fornito un piano di ammortamento dove saranno inseriti: gli importi delle rate che dovrà pagare e la durata totale del prestito; ciò permetterà al mutuatario di gestire con più facilità il proprio denaro nel corso del tempo.

I parametri da cui dipende la percentuale del tasso fisso sono due: l’Eurirs o Irs (Euro interest rate swap) e lo spread. Il tasso Eurirs corrisponde alla media a cui viene praticato dagli istituti finanziari europei; la Federazione Bancaria Europea lo comunica giornalmente. La durata del mutuo condiziona Il valore dell’ Eurirs, infatti, maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs che si dovrà corrispondere alla banca. Questo perché i rischi correlati al finanziamento, che la banca dovrà sostenere, aumentano in maniera esponenziale all’aumento della durata.
Lo spread, invece, è semplicemente la percentuale di guadagno della banca, e di solito va dall’1% al 3%.
Il tasso fisso è quindi la somma delle percentuali dell’Eurirs e dello spread.
Poniamo che un soggetto voglia stipulare un contratto di mutuo a tasso fisso con durata pari a 25 anni e che l’istituto di credito applichi uno spread pari all'2,35%. Per sapere a quanto ammonta complessivamente il tasso fisso basta conoscere la quotazione corrente dell'Eurirs a 25 anni, consultando un quotidiano finanziario o in siti specializzati, e sommare ad essa il valore dello spread applicato dalla banca. Ipotizzando che l’Eurirs è pari al 5,45%, si avrà un tasso fisso equivalente al 7,8% (5,45% + 2,35%).Visto che il valore dell'Eurirs è uguale per tutte le banche, per valutare la convenienza delle offerte presenti sul mercato occorre riferirsi alla percentuale di spread, naturalmente a parità di condizioni (come spese di istruttoria o eventuali tassi d'ingresso, etc.).

L’incremento del mercato dei mutui ha portato ad un graduale aumento delle offerte di mutuo fruibili e ad una conseguente diversificazione delle stesse, in modo da accontentare il maggior numero possibile di persone.Oltre al mutuo "standard", ai mutui a tasso fisso ed i mutui a tasso variabile, al momento, sono presenti sul mercato svariate tipologie di mutui, differenziate soprattutto dalla tipologia di tasso d'interesse applicato. Alcune delle soluzioni qui di seguito elencate sono caratterizzate dal fatto di essere una via intermedia fra le soluzioni di mutuo classiche:

mutui a rata fissa e durata variabile
mutui capped rate o mutui con tasso cap

mutui con opzione
mutui a rata crescente
mutui a rata decrescente

mutui a tassi miscelati

mutui in valuta

Naturalmente, oltre all’analisi del tipo di tasso d’interesse ci sono altri criteri per catalogare le proposte di mutuo . Ad esempio, a seconda del destinatario del mutuo, esistono soluzioni studiate appositamente per specifiche tipologie di soggetti o categorie professionali come mutui per i lavoratori atipici o mutui per le giovani coppie. Queste soluzioni presentano sovente interessanti agevolazioni, che è importante conoscere in fase di scelta del mutuo.

La fidejussione è una ulteriore garanzia che il mutuatario può, o in alcuni casi la banca gli impone, di affiancare alla comune ipoteca.

Si tratta di una una procedura che permette ad un terzo (fidejussore) di garantire in prima persona l'adempimento del debito del mutuatario nei confronti della banca, praticamente, il fidejussore assicura all'istituto di credito di pagare il saldo del debito a carico del mutuatario nel caso questi non riuscisse a farvi fronte. Solitamente, vista l'entità dell'impegno che comporta questa garanzia, il fidejussore è un congiunto o un parente stretto del mutuatario.
La fidejussione rientra nella categoria delle garanzie personali, come l'avvallo, il mandato di credito e l'anticresi; in tutti i casi, si tratta di diritti di garanzia che danno la possibilità al creditore di rifarsi sul patrimonio di un soggetto differente dal mutuatario, nel caso in cui questi inadempiesse.

Guida al Mutuo ipotecario

In genere, il ritardato pagamento di una rata causa un sovrapprezzo sull'importo da corrispondere alla banca. In una situazione di questo tipo scattano i cosiddetti interessi di mora, descritti ampiamente all'interno del contratto di mutuo, che comportano un aggravio sul tasso d'interesse originariamente associato al prestito.
In casi di insolvenza più gravi (sulla base delle condizioni contenute all'interno del contratto di mutuo), l'ente creditizio può imporre al debitore il pagamento del capitale residuo, più una parte degli interessi non ancora maturati. Di fronte all'impossibilità per il mutuatario di saldare il proprio debito, la banca ricorre ai diritti di garanzia in suo possesso per tutelarsi. Se è presente un fidejussore, questi dovrà occuparsi del rimborso delle rate del mutuo comprensive degli interessi di mora, altrimenti la banca procederà al pignoramento dell'immobile sul quale era stata iscritta l'ipoteca (che in genere è quello per il quale era stato acceso il mutuo) e alla sua vendita all'asta.
Il ritardo o il mancato pagamento delle rate previste dal contratto di mutuo può comportare che il nome del mutuatario venga segnalato alla Centrale dei Rischi Finanziari e iscritto nell'albo dei cattivi pagatori, una risorsa di cui si servono banche e istituti finanziari per valutare l'affidabilità creditizia dei loro clienti.
E' consigliabile che il mutuatario, qualora risulti impossibilitato a rimborsare in maniera puntuale e continuativa le rate del mutuo alle condizioni previste dal contratto, si ponga sin da subito alla ricerca di una soluzione insieme all'istituto creditizio; può risultare efficace, ad esempio, una rinegoziazione del mutuo che permetta di allungare la durata complessiva del finanziamento e usufruire così di rate più basse e dimensionate sulla base della propria capacità di rimborso. E' quindi necessario muoversi prontamente: una situazione di insolvenza, specie se perdura per diverso tempo, può infatti condurre agli effetti negativi che abbiamo visto, dalla segnalazione alla Centrale dei Rischi Finanziari (circostanza che può causare difficoltà nell'ottenere finanziamenti nel corso degli anni successivi) al pignoramento dell'immobile, nei casi più gravi.

E’ opportuno tenere presente che le spese a carico del mutuatario non sono solamente quelle legate al tasso di interesse scelto. L’accensione di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese aggiuntive, talvolta non immediatamente percepibili, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.
A questo proposito, il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica (relative alle attività che la banca ha dovuto mettere in atto per verificare l’idoneità del richiedente ad ottenere il finanziamento: vaglio delle capacità di credito, acquisizione dei documenti, ecc.), della parcella del perito incaricato dalla banca a valutare il valore dell’immobile offerto a garanzia del mutuo e a verificarne la regolarità edilizia, dei costi notarili (per la stipula del contratto di mutuo), dei costi legati ad assicurazioni obbligatorie (come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata; talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.
Occorre poi prestare attenzione alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui compaiono ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti) e a tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca (legate all’eventualità in cui, ad avvenuta estinzione del mutuo, si desideri vendere l’immobile).
Alcune delle spese citate coinvolgono importi piuttosto elevati e risultano pertanto meritevoli di un attento vaglio da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

L’accensione di un mutuo implica il pagamento di una serie di spese molto diverse tra loro.
Una nozione utile per stimare la validità di una o più proposte di mutuo è rappresentata dal Tan (tasso annuo nominale). Il Tan è un indice che mostra l'interesse annuo che la banca applica al mutuo.
Un parametro ancora più utile ad un confronto tra le diverse soluzioni di mutuo sul mercato è costituito dal Taeg (o Isc). Il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice che include l’insieme complessivo delle spese associabili al finanziamento (compresi gli “oneri accessori”). Il Taeg prende in considerazione la quasi totalità degli oneri finanziari legati ad un mutuo (come le spese per l’apertura dell’istruttoria, le spese di incasso rata, i costi legati alle assicurazioni obbligatorie, ecc.).
In virtù del maggior numero di aspetti presi in considerazione dal Taeg, è consigliabile riferirsi soprattutto a quest'ultimo quando ci si accinge ad analizzare varie proposte di mutuo.

Guida a Consigli mutuo.

Il credit scoring è un software di cui le banche e gli istituti finanziari si servono sempre più spesso per valutare l'affidabilità creditizia degli aspiranti mutuatari. Grazie ad algoritmi piuttosto complessi, che prendono in considerazione un gran numero di variabili relative alla situazione del richiedente il mutuo, i sistemi di credit scoring stimano quante probabilità esistono che il soggetto possa risultare insolvente durante la vita del finanziamento. Questo modo di procedere porta ad un importante vantaggio: la decisione di concedere o meno un mutuo viene ancorata a criteri quanto più possibile "oggettivi", riducendo così la possibilità di errori o inesattezze. Questi strumenti forniscono alla banca un importante supporto decisionale; alcuni casi, tuttavia, non potranno essere risolti con il semplice ausilio delle macchine e richiederanno un controllo più approfondito da parte di uno o più operatori umani.
Gli aspetti in base ai quali un sistema di credit scoring procede a valutare una richiesta di mutuo sono piuttosto numerosi e attengono alla situazione economica e professionale del richiedente, al tipo di finanziamento richiesto, alle caratteristiche dell'immobile per il quale è stato acceso il mutuo e a molti altri fattori. Si tratta di programmi che, peraltro, si evolvono con il passare del tempo, nel senso che monitorano costantemente ciò che si verifica con i mutui che la banca sta erogando (regolarità nei pagamenti, situazioni di insolvenza, ecc.) e si servono di questi dati per affinare sempre più la loro capacità di analisi.

L'accollo del mutuo è una procedura alla quale si può ricorrere quando si desidera acquistare un'abitazione già coperta da un mutuo.
L'accollo è fondamentalmente un contratto stipulato tra il mutuatario originale e un nuovo soggetto intenzionato ad acquistare l'immobile: quest'ultimo si impegna, in sostanza, ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state inizialmente stabilite dal mutuatario e dalla banca (tipo di tasso di interesse, ecc.). Una volta portato a termine il pagamento delle rate residue, il soggetto che se ne è occupato diventa il legittimo proprietario dell'abitazione.
Spesso l'accollo è una strategia conveniente, poiché esonera il nuovo acquirente dal pagamento di tutte le spese che l'accensione di un mutuo comporta. E' tuttavia importante verificare che le modalità previste per il saldo del debito, oltre ad essere alla propria portata, siano effettivamente vantaggiose; può accadere, infatti, che l'attuale situazione del mercato renda sconsigliabile il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale (specialmente nel caso di mutui con tasso variabile o misto) e che risulti invece più conveniente l'accensione di un nuovo mutuo sull'abitazione che si intende acquistare.
Le figure coinvolte da un atto di accollo sono tre: il mutuatario (che viene definito accollato), l'ente creditore (accollatario) e il soggetto terzo che vuole acquistare l'immobile (accollante).
Esistono due principali tipi di accollo: l'accollo liberatorio e l'accollo cumulativo. L'accollo liberatorio (conosciuto anche come accollo privativo) comporta che, con la stipulazione dell'atto di accollo, l'accollato perda ogni obbligazione nei confronti della banca; in una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà, sempre e in ogni caso, di competenza dell'accollante. L'accollo cumulativo, modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l'accollato rimanga vincolato alla banca insieme all'accollante; se quest'ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.
La legge italiana prevede quindi che l'accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dalla stipulazione, in virtù della decisione dell'ente accollatario (cosa che si verifica nel caso dell'accollo liberatorio); in caso contrario, il mutuatario originario rimane obbligato insieme al nuovo acquirente alle condizioni previste dal contratto di mutuo.
La particolare natura dell'accollo cumulativo deve indurre il mutuatario a riflettere sulla convenienza di questa scelta, in caso di cessione del proprio immobile; se è vero, infatti, che l'accollo lo esonera dalla necessità di estinguere l'ipoteca, è opportuno considerare che l'eventuale morosità o insolvenza del nuovo acquirente potrebbe comportare delle spese ben maggiori.

E' importante fin da subito chiarire che non esiste in senso assoluto un "mutuo migliore". Indubbiamente un confronto corretto ed assennato tra le varie offerte di mutuo presenti sul mercato (mediante parametri e criteri il più oggettivi possibili, come ad esempio il Taeg) può portare all'individuazione di soluzioni più convenienti di altre da un punto di vista economico; è bene tuttavia sottolineare che il mutuo migliore è quello che meglio si adatta perfettamente alle proprie esigenze individuali ed a quella che è la propria situazione economica e professionale.
Prima ancora di scegliere a quale banca affidarsi, è importante innanzitutto avere le idee ben chiare a proposito della tipologia di mutuo da preferire: mutuo a tasso fisso, variabile o misto? Si è visto, a questo proposito, che ciascuna tipologia di mutuo e di tasso di interesse ad esso associato possiede caratteristiche peculiari, che devono pertanto essere attentamente valutate in fase di scelta del mutuo ideale.
E poi c'è il discorso della scelta della banca: in merito a questo aspetto, un confronto volto ad individuare il miglior mutuo relativamente alle proprie necessità dovrebbe sempre essere imperniato su parametri rigorosi e oggettivi (come il già menzionato Taeg o Isc), senza tuttavia trascurare tutti quegli altri aspetti che, pur prescindendo dalla sfera economica, possono rivestire una certa importanza per l'individuo che desidera accendere il mutuo (conoscenza della banca, disponibilità degli operatori, vicinanza dell'istituto finanziario, ecc.).

La banca d'affari americana Lehman Brothers è pronta a licenziare 1.400 posti di lavoro, pari al 5% del suo staff, a partire da lunedì.
La crisi dei mutui subprime si è tradotta per Lehman Brothers in forti svalutazioni e dismissioni di asset. Meno di un mese fa la banca d'affari ha annunciato la liquidazione di tre fondi con asset del valore di 1,8 miliardi di dollari. Con il risultato finale che dopo la liquidazione dei fondi (cinque in tutto), le perdite nel primo trimestre per la banca d'affari americana hanno toccato la cifra di 300 milioni di dollari e le svalutazioni 3,3 miliardi dall'inizio della crisi.
C'è ne è abbastanza per portare Lehman Brothers ad accelerare sul taglio dei costi, partendo appunto da quelli del personale. La prossima settimana, secondo indiscrezioni, circa 1400 dipendenti su un totale di 28 mila saranno informati che devono lasciare il loro lavoro.
Lehman Brothers non è stata l'unica istituzione finanziaria a essere obbligata a procedere ai tagli occupazionali. Misure dello stesso tipo sono state prese recentemente da banche d'investimenti come Morgan Stanley, Merrill Lynch e Goldman Sachs.
In tutto quest'anno, il settore dei mutui ha prodotto qualcosa come 18 mila licenziamenti, secondo la ricerca di Challenger, Gray & Christmas. Si tratta della fetta più grossa dei complessivi 22 mila licenziamenti che hanno interessato il settore finanziario.

Le richieste di mutui negli Usa la scorsa settimana sono salite del 2,9%, segnalando che la politica della Fed di sostegno al credito ipotecario comincia a dare qualche risultato. Lo rende noto la Mortgage Bankers' Association statunitense, il cui indice relativo alla domanda di prestiti è salito a 674,4, collocandosi ai massimi dell'ultimo mese, da 655,4 della settimana precedente. L'aumento si deve interamente ai rifinanziamenti di mutui già esistenti, che hanno segnato +6,5%, mentre la componente dell'indice relativa ai mutui per acquistare nuove abitazioni è scesa dello 0,7%. Secondo la Mba, il tasso medio su un mutuo trentennale a tasso fisso è sceso al 5,82% dal 5,91% della settimana precedente.

Consigli mutuo

Il business dei mutui ipotecari negli Usa era tradizionalmente gestito da società finanziarie che prestavano denaro a residenti della comunità in cui operavano. I banchieri conoscevano molto bene i loro mercato e spesso conoscevano personalmente la persona che chiedeva un prestito. Il principale fattore che ha trasformato il boom delle case in una bolla del credito è stata la disintermediazione del mercato del credito. Alan Greenspan, famoso economista, ha sostenuto che la bolla immobiliare era già presente in più di 20 nazioni tra il 2001 e il 2005. In più, il fattore comune era che i tassi di interesse erano scesi contemporaneamente in questi Paesi. Sempre Greenspan sostiene che la differenza tra la bolla immobiliare americana e quella delle altre nazioni era il fatto che negli Usa si è fatto un larghissimo uso della cartolarizzazione dei mutui (soprattutto di quelli subprime).

Commercianti e associazioni dei consumatori uniti contro le banche troppo onerose in fatto di mutui prima casa e prestiti alle piccole imprese. La direttiva di ispezione di due giorni fa, decisa dall'Authority di garanzia per il libero mercato, da applicare nei confronti degli istituti di credito che hanno ostacolato la trasferibilità dei mutui, sta aiutando le famiglie a ribellarsi contro quei colossi bancari che non vogliono accettare la legge Bersani.
I negozianti possono contare su uno strumento in più: l'Ascom Fidi.

Il Consorzio, dal 1995, ha garantito crediti per oltre mille aziende per decine di milioni di euro. Le pratiche sono state effettuate con sportelli bancari locali e quindi solo l'unione dei commercianti fa la forza dicono dall'Ente di largo Cairoli, anche questa faccenda dei mutui prima casa lascia l'amaro in bocca.

Raymond e Deanna Donacas, marito e moglie di Prineville, in Oregon, sono tra i milioni di americani che si sono visti recapitare una notifica per mancato pagamento delle rate del mutuo, il campanello d'allarme che precede la confisca dell'immobile. La coppia, 71 anni lui e 69 lei, non ha però resistito alla disperazione e, non essendo riuscita a trovare una possibile via d'uscita, ha preferito togliersi la vita piuttosto che vedersi portare via la casa dove aveva vissuto per oltre vent'anni.
I Donacas, come racconta Usa Today, hanno chiuso tutte le porte della casa, tranne quella che dà sul garage e, dopo avere acceso il motore della Cadillac Eldorado, hanno lasciato che i gas di scarico invadessero la villetta, soffocandoli. La polizia, intervenuta sul posto, ha trovato Raymond al secondo piano, con tre cani, Deanna nella camera da letto, vicina a un altro cane.
In aprile il numero di notifiche per mancato rimborso delle rate del mutuo è aumentato del 65% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre il numero di case a rischio di confisca è stato il più alto su base mensile dal gennaio 2005.

Le istruzioni per i cittadini che intendono modificare le condizioni contrattuali del proprio mutuo sono state illustrate oggi dal Consiglio Nazionale del Notariato e da 11 Associazioni dei consumatori.
Indicazioni chiare inserite nella nuova edizione della Guida per il cittadino Mutuo Informato realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato insieme ad Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva,Confconsumatori,Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori alla luce delle modifiche introdotte dalla legge 40/2007, meglio conosciuta come decreto Bersani-bis, e dalla Finanziaria 2008. Sono quindi ora tre gli strumenti a disposizione del consumatore: la rinegoziazione, la portabilità (o surrogazione) e il cambio del mutuo (mutuo di sostituzione).

Il peggio della crisi dei mercati a livello prettamente finanziario è probabilmente passato, ma gli effetti negativi sull'economia reale continueranno a farsi sentire per almeno ancora alcuni trimestri. Lo ha detto il direttore generale del Fmi Dominique Strauss Khan parlando davanti alla Commissione economica del Parlamento europeo. Il direttore generale dell’Fmi ha messo in evidenza che, nonostante i risultati dell’economia Usa nel primo trimestre del 2008 siano stati migliori delle previsioni, sulle prospettive continuano a pesare rischi che non saranno superati fino a quando non ci sarà un miglioramento del mercato immobiliare. Il problema principale, ha ricordato ancora Strauss-Kahn, resta l’impatto della crisi finanziaria sull'economia reale, un fronte sul quale ci saranno ancora sviluppi negativi, almeno per qualche trimestre. Queste anche se il peggio della crisi, dal punto di vista strettamente finanziario, è forse alle spalle. Il direttore generale del Fondo ha anche sottolineato la necessità di dare una risposta globale a problemi che hanno una dimensione mondiale. Finora abbiamo visto solo dei tentativi per reazione alla crisi attraverso risposte a livello nazionale o al massimo regionale, ha detto Strauss Kahn. Secondo il quale l’Fmi principale istituzione internazionale ad analizzare i legami tra settore finanziario ed economia reale deve svolgere su questo fronte un ruolo che sia quanto meno di coordinamento e supervisione delle nuove regole che dovranno essere applicate da ciascun paese.