La rinegoziazione delle rate e’ l’opzione prevista dalla convenzione Abi-Governo. Riguarda i mutui a tasso variabile e a rata variabile contratti entro il 28 maggio 2008 finalizzati all’acquisto della prima casa.
Possono aderire all’offerta anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008. La procedura prevede una riduzione dell’importo delle rate, che diventeranno a tasso fisso a partire dalla terza rata successiva all’adesione della proposta. La differenza tra la vecchia e la nuova rata confluira’ in un conto accessorio su cui grava il tasso Irs a 10 anni, che puo’ aumentare fino allo 0,5%, e che sara’ rimborsato dopo l’estinzione del mutuo. Anche nel caso di una rinegoziazione non ci sono penali per l’estinzione anticipata del mutuo o del conto accessorio.
Nella lettera informativa le banche sono tenute a prospettare altre opzioni, oltre alla rinegoziazione, come la surroga del mutuo (spostare il prestito in un’altra banca a condizioni migliori) o la sua sostituzione (estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo in un altro istituto).
E’ una procedura che non comporta alcuna spesa per il cliente: i costi vengono coperti dalla banca con la quale si accorda il nuovo prestito.
E’ un caso diverso: per la sostituzione, per cui sono previste le normali spese di accensione di un nuovo mutuo.
Nell’ambito della rinegoziazione delle rate del mutuo non si fa riferimento alle assicurazioni per la vita legate al prestito. Il problema sorge nel caso si scelga la surroga: non e’ infatti chiaro il destino del contratto nel passaggio da una banca all’altra, ovvero se si possa spostare o estinguere anticipatamente ottenendo la restituzione del premio non goduto. Proprio per fare luce su questo aspetto l’Isvap ha avviato un’indagine sui prodotti assicurativi vita o danni legati ai mutui, richiedendo alle compagnie di predisporre una relazione entro il 20 settembre prossimo.

Confindustria nega l’inserimento dei Mutui nella lista dei prezzi al consumo. La decisione è stata assunta perché, per Confindustria, sarebbe come un boomerang che andrebbe a colpire più di tutte le famiglie più povere.
Il Centro studi di V.le dell’Astronomia è convinto che se le rate dei mutui venissero inserite nel paniere, la dinamica dei prezzi al consumo subirebbe gravi accelerazioni e brusce frenate, risultando molto più instabile.
“L’indice dei prezzi con i mutui non fornirebbe nemmeno una raffigurazione migliore dell’andamento del potere d’acquisto delle famiglie.

La dinamica dell’indice con i mutui risulta identica a quella dell’attuale indice dei prezzi al consumo, perche’ le fasi di crescita maggiore sono compensate da quelle di crescita inferiore. L’inclusione dei mutui nel paniere dei prezzi al consumo ridurrebbe inevitabilmente i pesi degli altri capitoli di spesa, a scapito della corretta rappresentazione dell’inflazione subita dalle famiglie meno abbienti, che molto raramente sono proprietarie di abitazione.”

Tra i vari aumenti registrati tra il 2006, 2007 e 2008, il capitolo più importante è ancora costituito naturalmente dai mutui per la casa.

L'anno scorso solo in provincia sono stati erogati nuovi mutui per circa 200 milioni di euro. E in seguito all'aumento del costo del denaro, quelli a tasso variabile sono scesi dall'89 al 64 per cento del totale. Ma proprio l'aumento del costo del denaro ha fatto lievitare i tassi sui mutui, che alla fine dell'anno scorso sfioravano il 6 per cento. Il differenziale fra tassi attivi e tassi passivi è ormai del 5 per cento.

Tassi Bce più alti, mutui più cari per le famiglie italiane. Questa l'equazione nella mente del risparmiatore che ogni giorno combatte con l'aumento della rata variabile. In realtà il meccanismo di trasmissione fra le decisioni prese dalle banche e dal governo non è poi così immediato: come probabilmente ben sanno i mutuatari, i finanziamenti a tasso variabile sono indicizzati non al tasso di riferimento della Bce, ma a quegli Euribor che da tempo stazionano su valori ben più alti e che in genere si muovono in anticipo per riflettere le decisioni future dei banchieri.

Nei giorni scorsi avevamo già parlato della scadenza delle proposte di rinegoziazione dei mutui. Avranno tempo fino all'inizio di dicembre i mutuatari messi all'angolo dal caro-rate per accettare la proposta di rinegoziazione dei prestiti prevista dalla convenzione Abi-Governo.

Nelle comunicazioni che gli istituti bancari stanno spedendo ai mutuatari che avevano stipulato un contratto di mutuo a tasso variabile (prima del 28 maggio 2008) viene, infatti, concesso un termine di tre mesi per decidere il da farsi.

Bisogna precisare che sono gli istiuti bancari a stabilire in base alle proprie esigenze interne di riconfezionare i mutui rinegoziati a partire dal 1° gennaio 2009, il giorno entro il quale le lettere dei clienti aderenti alla rinegoziazione dovranno pervenire alla banca stessa: il rispetto di queste date è assai importante, in quanto, in caso di mancato rispetto, il cliente può vedersi rifiutare la concessione della rinegoziazione.

Si nota, poi, come le150 banche che hanno aderito all'accordo Abi-Governo stiano seguendo percorsi differenti per procedere alla rinegoziazione dei mutui.

Si intuiscono quindi le "strategie" che i diverse banche intendono adottare per far fronte a questa incombenza. Mentre alcune banche si affidano, per esempio, alla contrattazione per corrispondenza, altre puntano al contatto diretto. Capiterà così che alcuni clienti saranno messi nelle condizioni di concludere l'operazione a distanza mentre altri dovranno per forza di cose recarsi presso le filiali.

Nel primo caso, i mutuatari in difficoltà che hanno diritto alla rinegoziazione coattiva riceveranno a casa un corposo plico di documenti e potranno, appunto, limitarsi a compilare i moduli (compresa la dichiarazione sostitutiva di un atto di notorietà) e a rispedirli al mittente.

La banca che sceglie o che deve necessariamente seguire la strada del rapporto solamente epistolare, per esempio, potrebbe inviare al domicilio del cliente: una lettera esplicativa della possibilità di rinegoziazione; una simulazione personalizzata di prosecuzione del mutuo nella forma attualmente in corso e nella forma rinegoziata (in modo che il cliente possa fare un calcolo di convenienza); un facsimile di dichiarazione sostitutiva di atto notorio (che il cliente deve sottoscrivere per assumersi la responsabilità della veridicità dei dati forniti alla banca); il testo del contratto di rinegoziazione; un riassunto delle principali clausole del contratto di rinegoziazione.

Nel secondo caso, quello basato sul contatto diretto i mutuatari potrebbero ricevere, invece, una semplice missiva contenente informazioni sommarie con l'invito a recarsi presso la banca cui hanno stipulato il mutuo per: ottenere ulteriori chiarimenti sulle chance offerte dal decreto Tremonti e sugli strumenti alternativi introdotti dal decreto Bersani; vagliare la propria posizione personale e quindi i "numeri" (per esempio importo della rata e tasso) con cui avrebbe a che fare in caso di adesione alla rinegoziazione; e, infine, sottoscrivere la lettera di accettazione della rinegoziazione. Per soppesare la convenienza delle varie soluzioni sul tappeto occorrerà, comunque, valutare con attenzione la propria situazione e i propri margini di manovra. C'è da aspettarsi che in non pochi casi, nonostante qualsiasi sforzo le banche facciano chiarezza , e i clienti capiscano con esattezza di cosa si tratti e in cosa consista la rinegoziazione.

Abitazioni sempre più costose per gli italiani. Lo dicono i valori resi noti dall'Istat. Negli ultimi due anni la spesa per gli affitti è salita del 14%, mentre i costi di chi è riuscito ad acquistare le quattro mura con un mutuo sono aumentati anche del 10%. Gli italiani in affitto hanno visto salire il loro canone mensile, dal 2005 al 2007, di un buon 14% da 308 a 351 euro, aumenti ben sopra la media nazionale si sono registrati nel centro del paese dove i prezzi sono volati da 340 a 406 euro al mese con un +20%.
Anche le rate dei mutui sono aumentate di un 7,5% Conti in aumento anche per quel 14,5% delle famiglie, pari cioè a 2,55 milioni di nuclei, con casa di proprietà che ha acceso un mutuo: la spesa media è salita da 438 a 471 euro al mese, registrando un incremento intorno al 7,5% dal 2005 al 2007.
Quella per l’abitazione resta la voce più consistente del bilancio familiare italiano: brucia oltre un quarto (il 26,7% per l’esattezza nel 2007) della spesa media mensile. Vale a dire circa 662 euro sui 2.480 medi 2007 fotografati dall’Istat nelle ultime rilevazioni sui "Consumi delle Famiglie". E registra una costante crescita: solo due anni prima la voce era al 25,8% del totale. Più consistente il costo della casa al Centro, dove rappresenta il 29% del totale (736 euro su una media mensile di spese per 2.539 euro). L’incidenza di tale voce sale poi se si considerano anche i costi correlati per l’energia: 31% della spesa media mensile.
La situazione si traduce in un’emergenza per gli anziani: l'abitazione e le spese energetiche che assorbono la metà della spesa mensile degli over-64 (il 49,6%). Vale a dire circa 695 euro su un totale medio mensile di 1.356 euro.
A livello geografico, invece, la zona italiana più ’dispendiosa per l’abitazione è la Liguria. Nella regione la spesa arriva al 31,1 per cento del totale, sfiorando i 700 euro su un totale medio complessivo di 2.236 euro. Il dato meno pesante, ma in percentuale, spetta invece, sempre nel confronto territoriale, alla Calabria: l’abitazione pesa infatti solo per il 18,8%, 367 euro cioè su un totale di 1.955 euro al mese.

Le banche e le finanziarie che hanno aderito alla convenzione Abi-ministero dell'Economia, stipulata il 19 giugno, hanno come scadenza il 29 agosto per inviare ai propri clienti la proposta per la rinegoziazione dei mutui prima casa.
Gli interessati sono i coloro che hanno stipulato un contratto di mutuo a tasso variabile entro il 28 maggio 2008, che potranno godere di nuove rate a partire dal primo gennaio del prossimo anno.

Mentre importanti Istituti bancari hanno già provveduto a dare questa comunicazione, altri si stanno ancora muovendo per contattare tutti i clienti.La proposta dovrà essere particolareggiata e dovrà indicare:

L'agenzia statunitense di rating Moody's dice che l'accordo fatto tra Abi e Governo per allungare la durata dei mutui potrebbe avere un effetto a doppio taglio sulle operazioni garantite dalle ipoteche su immobili residenziali. Moody's ritieme che la messa in atto dello schema potrebbe ridurre lo spread aggiuntivo e modificare in passivo il profilo di ammortamento del portafoglio, con un conseguente, potenziale impatto negativo sui rating. L'agenzia Moody's ricorda che l'innovativo schema prevede che gli istituti di credito non siano obbligati ad aderire, ma possono decidere autonomamente se partecipare o meno. Per avere un quadro chiaro degli effetti, quindi, bisognerà vedere come decideranno di comportarsi le banche e le società di cartolarizzazione dei crediti. L'agenzia sottolinea come l'adesione allo schema potrebbe esercitare un probabile impatto negativo sui rating dei mutui e avviare così una completa revisione delle operazioni da parte di Moody's. Per quel che riguarda le nuove Rmbs (Residential Mortgage-Backed Security) , poi, l'agenzia di rating afferma che considererà se la società di cartolarizzazione ha deciso di partecipare o meno allo schema e la percentuale di prestiti che potrebbe esserne influenzata. Valuterà inoltre l'impatto che ciò avrà sull'operazione, in particolare sul profilo di ammortamento del portafoglio e sulla struttura di copertura.

Per i ragazzi italiani, poter andare via di casa al di sotto dei 25 anni è una pura utopia. Se pensate a quell'amico scandinavo che ha fatto l'Erasmus e che abitava solo, indipendente, già da qualche anno e a voi sembrerà un alieno?
Oppure al collega belga sempre in giro per lavoro che vive fuori da casa da quando aveva vent'anni?

In Italia è pressoche impossibile e non solo la prospettiva, pure la realtà concreta, e se il modello nord-europeo non è più il mito di qualche anno fa noi siamo alla preistoria dell'emancipazione. Il Comune di Torino ha proposto un'iniziativa per i più giovani che volessero cimentarsi nell'impresa mutuo e che, pur avendo un lavoro precario, affrontano un percorso di autonomia dalla famiglia.
Questo bando sarà presentato alla Giunta torinese del 22 agosto e sarà possibile presentare le domande in Comune dall’1 al 30 settembre prossimi.
Attraverso un bando di gara gli uffici della divisione Edilizia residenziale pubblica hanno individuato l’istituto Intesa San Paolo quale partner del Comune in questa azione di fiducia e di incoraggiamento verso le nuove generazioni.
Le condizioni che saranno applicate dalla Banca ai giovani che stipuleranno il mutuo sono state comunicate all’associazione Federconsumatori che le ha giudicate positivamente.
I ragazzi destinatari "100 più 50 di riserva" dovranno avere meno di 35 anni e un reddito che corrisponde a determinati parametri. Trovate qui, in dettaglio, obiettivi e propositi che ci paiono un punto di partenza interessante.

Se in banca non accettano la portabilità del vostro mutuo, cioè il suo trasferimento a un altro istituto di credito che vi ha offerto condizioni migliori, oppure lo consentono facendovi pagare delle spese, ricordate che trasferire il mutuo usando la surrogazione è un vostro diritto sancito dalla legge. E deve essere totalmente gratuito.

Mittente: (nome e indirizzo, telefono e recapito, indirizzo e-mail per avere risposta dall'Autorità)

All’Autorità garante per la concorrenza ed il mercato P.zza Giuseppe Verdi, 6/A00198 ROMA antitrust@agcm.it

Alla sede centrale della banca ...(indicare denominazione banca) (indirizzo) casella e-mail

Oggetto: segnalazione del comportamento anticoncorrenziale della banca ........ (indicare la denominazione della banca preso cui ci si è recati a chiedere l'applicazione della surrogazione del mutuo) agenzia di Via ....... (indicare indirizzo e città).

Vi segnalo con la presente il comportamento a mio parere anticoncorrenziale della banca ...................................... (indicare denominazione banca). Relativamente alla mia richiesta di portabilità del mutuo ex articolo 8 della legge 40 del 2007. In data ..............(indicare giorno della visita in banca) mi recavo presso l'agenzia di ............ (indicare indirizzo e Città) della banca .............. (indicare la denominazione della Banca) e parlavo col signor ............................... (indicare nome del consulente della banca con cui si è parlato). Chiedevo di attuare la surrogazione per il mio mutuo contratto in data ..................(indicare data di stipula del mutuo che si vuole trasferire) con la banca .................. (indicare denominazione della banca con cui si è stipulato il mutuo in essere) Il signor................... mi diceva che la - la banca non accettava la surrogazione, con la seguente motivazione ................................. oppure - la banca per la surrogazione chiedeva queste spese................................................................. (indicare in dettaglio spese di istruttoria, perizia, assicurative e del notaio). La banca non ha accettato la mia scrittura privata ma ha chiesto un atto unico dal notaio. Chiedo dunque un Vostro intervento in quanto si ravvisa nel comportamento descritto, la mancata applicazione dell'articolo 8 della legge 40/2007, e dunque un grave ostacolo alla concorrenza nel mercato italiano dei mutui.

In attesa di un Vostro riscontro vi porgo distinti saluti.

Firma.

A seguito della convenzione ABI, Associazione Bancaria Italiana, e Ministero dell'Economia e delle Finanze sulla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008 e finalizzati all'acquisto, costruzione e ristrutturazione dell'abitazione principale, è importante sapere che anche Banca del Piemonte vi ha aderito.

Ciò garantirà un calo delle rate con scadenza posteriore al primo gennaio del prossimo anno a un importo uguale a quello della rata che si ottiene applicando all'importo e alla scadenza originaria del mutuo il tasso d'interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell'anno 2006. In tal modo l'importo della rata così calcolato rimarrà fisso per tutta la durata restante del mutuo.

La differenza tra l'importo della rata rinegoziata e quello della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario verrà addebitata su di un conto di finanziamento accessorio che produrrà interessi al tasso previsto dalla convenzione. Se i tassi dovessero scendere e la differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano originario e quello della rata risultante dall'atto di rinegoziazione fosse positivo, la differenza andrà a diminuire l'importo del conto di finanziamento accessorio.

Le statistiche condotte dall'ansa ci dicono che i compromessi per la compravendita del mattone ad uso abitativo negli States a fine giugno hanno registrato con grande sorpresa un aumento positivo del 5,3%.

Le previsioni dovevano dare un netto calo dei compromessi nell'ordine dell' 1,5%, dopo il -4,9% del mese di maggio.

Al contrario, il significativo aumento comunicato poche ore fà, significa che a questi livelli di prezzo cominciano a farsi vivi anche i compratori, in un mercato che resta tuttavia in condizioni disatrose.

Va rilevato inoltre che a seguito dei pignoramenti le banche sono costrette a riversare sul mercato in asta a prezzi da svendita totale gli immobili, questa circostanza può spiegare l'aumento del 5,3% di giugno.

Un consiglio spassionato per chi avesse voglia di investire un pò dei propri risparmi, e quello di acquistare ora immobili negli Stati Uniti, per poi rivenderli in futuro.

Nei contratti di mutuo, ci sono molte clausole perfide; alcune sono verosimilmente vessatorie e potrebbero essere tolte dal giudice (ma naturalmente non c’è certezza sulle sentenze), altre sono, più semplicemente accettabili soltanto a fatica e in cambio di chiari vantaggi economici. Riportiamo le situazioni più gravi.
• Tasso d’interesse arbitrario: si tratta di un fenomeno in via di estinzione,
ma la clausola è pericolosissima, perciò non bisogna mai abbassare la guardia. Se è scritta in un contratto di mutuo o si elimina o è meglio evitare di concludere quel contratto, a costo di dover ricorrere ad un mutuo più caro:
Apparentemente più caro.
• Ispezione della casa decisa in qualunque momento dalla banca, ma a carico del mutuatario: è una facoltà stabilita in molti contratti. In pratica risulta molto applicata, ma la sua vessatorietà è abbastanza evidente. Meglio toglierla, ma non è essenziale.
• Il mutuatario deve chiedere il permesso alla banca per ristruttura casa: accettarla o meno dipende da ciò che si è intenzionati a fare con l’abitazione: se l’intenzione è di effettuare grossi lavori prima della fine del mutuo, o si elimina la clausola o conviene cambiare banca.
• Il mutuatario deve chiedere il permesso alla banca per affittare casa:
come per la clausola precedente, non accettatela se intendete affittare l’abitazione
• Limiti all’estinzione anticipata: è contraria alla legge bancaria (d. lgs. 1993, art. 40) la quale stabilisce che il debitore può sempre estinguere in anticipo il mutuo, tutto o in parte. Comunque i limiti posti dalle banche sono in genera di scarsa importanza: si riferiscono a particolari momenti dell’anno in cui non si può estinguere oppure alle dimensioni dei rimborsi minimi, perciò si può anche c­hiudere occhio. Attenzione, però, perché non sempre è così: potete trovate una clausola
che rimette all’arbitrio della banca la concessione di rimborsare in anticipo. In casi come questo la clausola va assolutamente fatta togliere.
• Aumenti d’ipoteca, a spese del cliente e a semplice richiesta della banca: oltre che vessatoria, la clausola è inutile. La legge bancaria stabil infatti che, in presenza di clausole di indicizzazione (per esempio nei mutui a tassi variabili), l’ipoteca si adegua automaticamente al debito se questo aumenta; se non ci sono clausole di indicizzazione (mutui a tasso fisso) il debito non aumenta e quindi non c’è bisogno di accrescere l’ipoteca. Questa clausola va eliminata anche se è improbabile che venga applicata.
• Il notaio della banca: poiché il notaio è pagato dal risparmiatore si deve chiedere di poterlo scegliere. Almeno due i vantaggi ottenibili: indicare il proprio notaio di fiducia o risparmiare denaro indicando un notaio meno caro di quello suggerito dalla banca

L'amministratore delegato del colosso Usa dei mutui Freddie Mac, Richard Syron, fù inadempiente riguardo parecchi allarmi interni che lo avvertivano dei gravi problemi di liquidità che l'azienda si trova ora a dover affrontare. Lo dice il New York Times, menzionando molti manager della compagnia. Secondo il New York Times,R. Syron, che dal 2003 ha accumulato entrate per ben 38 milioni di dollari, ricevette, nel 2004, un rapporto da parte del responsabile dell'ufficio rischi, che lo avvisava del pericolo, insistendo sui discutibili prestiti effettuati dall'agenzia. I manager interpellati dal giornale hanno riconosciuto che la crisi dei mutui subprime avrebbe creato grossi problemi a Freddie Mac comunque, ma accusano lo stesso Syron, di aver ripetutamente ignorato le loro raccomandazioni, ingrandendo i pericoli a cui la compagnia andava incontro. David Andrukonis, responsanile dell'ufficio rischi, in un'intervista al giornale, ribadisce che nell'anno 2004 Freddie Mac ha acquistato una grande quantita' di prestiti a rischio sui mutui, compromettendo seriamente la reputazione della societa' e degli Stati Uniti. Syron avrebbe ricevuto una memoria in cui lo si avvertiva della crescente esposizione di Freddie Mac, ma l'amministratore delegato, secondo Andrukonis e altri due manager citati dal giornale, si sarebbe rifiutato di considerare la possibilita' di ridurre i rischi a cui la societa' andava incontro. I vari manager, accusano Syron di non essere stato capace di dire "No", accumulando posizioni a rischio.

La banca inglese di credito ipotecario nazionalizzata Northern Rock sta subendo una vera e propria crisi, ha dichiarato perdite per ben 585 milioni di sterline nei primi sei mesi 2008. La notizia è al quanto allarmante, perché il negativo, oltre agli altissimi costi di ristrutturazione, è stato causato dalle crescenti difficoltà della clientela di ripagare gli interessi sui mutui

L'unica buona notizia è che la banca ha ripagato 9,4 miliardi dei 27 miliardi che ha ricevuto in prestito dalla Banca d'Inghilterra. Ciò ha spinto il Governo a concederle una "tregua", permettendole un'iniezione di mezzi freschi fino a 3 miliardi di sterline che potranno essere resi disponibili sospendendo il ripagamento dei debiti per un breve periodo di tempo. Quanto ai ripagamenti dei mutui, dai conti dell'istituto emerge che i pignoramenti di immobili dei clienti morosi sono balzati nei primi sei mesi del 67%, da 2.215 a 3.710, pari allo 0,56% dei crediti ipotecari concessi dalla banca. Il totale della clientela pignorata o in ritardo con i pagamenti è salito dallo 0,38% del giugno dello scorso anno al 1,18% oggi. Negli anni passati del credito allegro Northern Rock, che si finanziava principalmente sul mercato interbancario (e per questo ha sofferto più di ogni altro della stretta al credito) offriva alla clientela prestiti fino al 125% del valore di un immobile.