Il TAEG non va confuso con il TAN (Tasso Annuo Nominale), quello che più facilmente la banca si offrirà di indicarvi.

Un esempio aiuta a capire la netta differenza tra i due indici. Ipotizziamo di chiedere un prestito di 10.000 euro per due anni e che la banca ci indichi il tasso nominale al 19% più le spese (pari allo 0,5% una tantum).

La banca ci applica un tasso mensile pari all 1,58% (ovvero 19% diviso 12, che sono i mesi).

Se non si restituisce il capitale prima, gli interessi del secondo mese saranno calcolati su questa nuova cifra e così via per tutti gli altri 22 mesi.

Alla fine del primo anno il nostro debito sarà di 12.075 euro, cioè il 20,75% in più dei 10.000 avuti in prestito. Il tas­so annuo nominale del 19% corrisponde quindi al tasso equivalente an­nuo del 20,75%.

Se poi calcoliamo anche le spese da sostenere, dob­biamo includere quella “una tantum” dello 0,5 per cento annuo.

Que­sto significa che sui 10.000 euro in prestito per due anni la cifra trattenuta dalla banca come ‘rimborso spese” è di 100 euro.

Quando si paga? Subito, perché la banca la trattiene dai 10.000 euro chiesti in prestito. In poche parole, si rimborsa un prestito di 10.000 euro (perché su questa somma vengono calcolati gli interessi mensili), ma si ottengono soltan­to 9.900 euro.

Quest’ultimo valore è, nell’esempio, il TAEG, e corri­sponde al tasso effettivo pagato, comprensivo di tutti gli oneri.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è disciplinato dal Decreto del Ministero del Tesoro 8 luglio 1992.

Si tratta di un indicatore che dà la misura esatta del costo di un finanziamento, dato che comprende tutti gli elementi che lo determinano: tasso dinteresse, durata, spese e pe­riodicità di addebito delle rate.

La legge bancaria (Decreto Legislativo 385 del 1993), però, mentre obbliga i finanziatori di piccoli prestiti al consumo a inserire il TAEG nelle pubblicità e nei contratti, non fa altret­tanto per i mutui finalizzati alla cquisto della casa.

La motivazione uffi­ciale è che non ha senso indicare il TAEG su prestiti a tasso variabile nel tempo.

Non capiamo allora come mai non possa essere indicato alme­no sui mutui a tasso fisso e come mai l’obbligo di comunicarlo per i pic­coli prestiti si estenda anche a quelli a tasso variabile.

Occorre procurarsi tutte le più attendibili pubblicazioni che riportano le inserzioni di chi vende casa nella propria città. Un minimo di studio preventivo, magari con l'aiuto di un agente immobiliare, potrà identificare nella propria città quelle pubblicazioni che riportano soprattutto le offerte che passano attraverso le agenzie e quelle che invece sono utilizzate soprattutto dai privati. È importante fare questa distinzione perché le agenzie usano una sorta di codice cifrato per indicare le caratteristiche dell'immobile.
Mentre i privati sono meno standardizzati. Per esempio, nei giornali che pubblicano soprattutto (ma non solo, naturalmente) le inserzioni dei mediatori, si scoprono alcuni segni indicativi che possono già orientare chi sa leggerli. Vediamo di farne un piccolo elenco:

- Intermediari: significa che c'è già un agente di mezzo, inutile che si facciano avanti altri agenti. Ma naturalmente questo non è sempre vero perché molti venditori privati hanno scoperto che se scrivono questa parolina saranno scocciati meno dalle agenzie.
-Piano alto: se non se ne parla vuoI dire che si tratta di un piano intermedio o, in alcuni casi, addirittura basso. Il piano alto viene infatti sempre pubblicizzato come una qualità aggiuntiva. -Adatto anche a uso ufficio: significa, quasi sempre, che siamo in presenza di un immobile posto al primo piano o all'ammezzato. In altri casi viene segnalata questa opportunità quando siamo in una zona dove c'è molta richiesta di uffici.
Trattative riservate: significa che il prezzo è molto alto, tale da scoraggiare un buon numero di aspiranti acquirenti di livello basso e medio. Infatti, in questo caso il prezzo non viene mai riportato.

I mutui a rata crescente sono dedicati alle giovani coppie o a giovani single che vedono davanti a loro la possibilità di futuri migliori guadagni, mentre al presente prefe­riscono rate più basse.

Con i prestiti a rata crescente si può avere una bella cifra a disposizione e pagare poco nell’immediato.

In ogni caso questo mutuo è sconsigliato a quelle persone troppo sensibili che si preoccupano eccessi­vamente che la rata possa salire e, soprattutto, di non essere all’altezza di una decisione corretta.

Questo è un mutuo adatto a chi ritiene che anche nei prossimi anni i tassi rimarranno bassi, e quindi vuole beneficiare di questo vantaggio rispetto a un mutuo a tasso fisso, che costa di più.

Però non vuole neppure correre il rischio che la rata possa salire.

Con questo mutuo la rata resterà ferma, ma se i tassi do­vessero salire, si allungherà la durata del mutuo in modo da scaricare l’aumento che si è verificato su rate successive alla scadenza prefissata.

Per contro, la du­rata può anche ridursi in presenza di una lunga ridu­zione dei tassi.

In questi ultimi tempi stanno avendo un discreto successo quei mutui a tasso variabile a cui è stato posto un limite alla crescita (nel senso che una volta che siano arrivati, poniamo, al 7 per cento, non salgono più qualunque cosa succeda nei mercati).

Come corrispettivo a questa assicurazione che non cresceranno oltre questo limite, c’è però il fatto che il tasso non può scendere sotto una certa soglia, poniamo il 3,5 per cento (floor).

Il mutuo oscilla lungo una banda prestabilita. Questo è un mutuo a tasso variabile che offre una certa tranquillità a chi comunque pensa che sia meglio avere un tasso variabile.

Però attenzione: questa garanzia aggiuntiva non è regalata: costa qualche decimo di punto; il costo di questo mutuo sarà quindi complessivamente superiore, anche se di poco, a un normale tasso variabile.

Se si hanno degli amici in questo settore (agenzie immobiliari o agenti di vendita), o se si vive in un piccolo centro, si può lasciare la propria richiesta, che deve essere preventivamente precisata (quanto deve essere grande la casa, che caratteristiche deve avere, quanto al massimo può costare, in che zona deve trovarsi l'immobile eccetera), a tutti gli agenti a cui si può arrivare.

In una grande città, però, è meglio cercare quelle agenzie che gravitano fisicamente nella zona che si è scelta.

A loro occorre lasciare tutti i dati necessari, perché sono le più specializzate, quelle che vengono a sapere prima quel che succede nell' area prescelta.

Di tanto in tanto occorre rinfrescare loro la memoria perché hanno un sacco di clienti, e molti amici, e in tempi di boom non riescono a star dietro alle richieste. Rispondendo alle inserzioni, inoltre, si entrerà via via in contatto con molte altre agenzie.

Sono sostanzialmente quattro i modi per cercare casa:

1. Rivolgersi agli agenti immobiliari.
2. Spulciare fra le inserzioni pubblicate dai giornali.
3. Spargere il passaparola fra amici e conoscenti.
4. Consultare i notiziari sulle aste e sulle vendite in blocco.

Il quarto punto riguarda soltanto chi ha tempo e può attendere l'occasione giusta.

Il terzo modo può essere attivato ma bisogna anche rendersi conto che difficilmente potrà dare buoni frutti, perché è come lanciare un sasso nell'oceano, soprattutto se si abita in una grande città e si decide di cambiare quartiere. Rimangono i primi due modi, che poi sono quelli classici per cercare casa.

L'uno non sostituisce l'altro, nel senso che devono essere attivati contemporaneamente.

Prima di vedere come molte famiglie abbiano puntato sui frazionamenti, occorre dare uno sguardo generale al settore. In questi anni il comparto immobi­liare ha vissuto una vera rivoluzione, per certi versi una rinascita. Compagnie di assicurazione, banche, grandi imprese erano piene di immobili che stavano lì come una specie di riserva patrimoniale, ma non ser­vivano a nulla perché all’interno mancavano le com­petenze per massimizzarne la gestione. Queste impre­se, a un certo punto, hanno compreso che, liberandosi di questa «zavorra», che può più utilmente essere ge­stita da imprese che si occupano solo di questo, avreb­bero potuto concentrarsi sul cosiddetto core business, cioè sul proprio business specifico. Compagnie, ban­che, grandi imprese hanno dunque cominciato a fare gli spin off immobiliari, ovvero a separare e a vendere
buona parte del patrimonio immobiliare. Ma chi l’ha comprato?
In veste di acquirenti hanno cominciato ad arrivare i fondi speculativi internazionali, soprattutto america­ni, come quelli di Morgan Stanley, Soros, JPMorgan, Lehman Brothers. O come quelli di Deutsche Bank. Questi fondi acquistano grandi lotti di immobili e do­po alcuni anni, dopo averli a volte ristrutturati e/o aver rinnovato il contratto di affitto, li rivendono lu­crando forti plusvalenze.
La rivendita di questi grandi patrimoni può avveni­re in vari modi: o direttamente per blocchi ad altri che provvederanno poi a utilizzarli direttamente o a riven­derli a loro volta frazionandoli, cioè vendendo le sin­gole unità immobiliari di ogni edificio; o tramite i fon­di immobiliari chiusi, che si possono creare anche di­rettamente «in conflitto d’interessi» (ovvero mettendo dentro un fondo creato da una propria società di ge­stione immobili che si possiedono); oppure frazionan­doli e vendendoli a pezzetti.

Nelle aste immobiliari oltre al prezzo dell'immobile si pagano i soli oneri fiscali con la possibilità di usufruire delle agevolazioni di legge previste (per esempio: prima casa, imprenditore agricolo eccetera).

Rispetto a una normale compravendita, si risparmiano le spese (non indifferenti) per la mediazione e gli onorari notarili. Il tribunale, inoltre, dispone la can­cellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti sul bene.

Le spese di registrazione e di trascrizione del decreto di trasferimento di proprietà e di voltura cata­stale hanno gli stessi costi di qualsiasi compravendita.

Eventuale liberazione dell’immobile dopo l'acquisto all'asta.
Nella maggior parte dei casi, l’immobile è occupato dallo stesso debitore che non ha fatto fronte ai suoi debiti. Il giudice, dopo l’aggiudicazione, disporrà che questi occupanti lascino la casa entro una certa data.

L'Associazione svizzera dei banchieri (ASB) accoglie favorevolmente il piano di salvataggio del governo americano per far fronte alla crisi del settore finanziario legata ai mutui.

Secondo il portavoce Thomas Sutter la logica imporrebbe che anche gli istituti svizzeri possano accedere direttamente all'aiuto statale da 700 miliardi di dollari: UBS e Credit Suisse sono presenti negli Usa da diversi anni e della loro attivita' ha quindi beneficiato in passato anche il contribuente americano, ha spiegato Sutter all'agenzia di stampa elvetica Ats.

Per le banche svizzere l'intervento dell'amministrazione americana sara' comunque in tutti i casi positivo. ''Fara' chiarezza e ridara' fiducia al sistema'', afferma Sutter. Il piano e' stato annunciato venerdi'. All'inizio non era chiaro se il sostegno avrebbe interessato anche istituti stranieri, ma domenica il segretario Usa al tesoro Henry Paulson ha fatto sapere che il governo e' intenzionato a rilevare anche titoli non liquidi in possesso a banche estere.

Paulson ha anche invitato altri governi a lanciare in modo ''aggressivo'' piani analoghi. Secondo il portavoce dell'ASB in prima linea devono pero' rimanere gli americani, perche' e' negli Usa che sono sorti i problemi. ''La piazza finanziaria elvetica e' sana'', ha concluso.

Cattive notizie per i mutuatari italiani. Durante i mesi estivi i prestiti alle famiglie italiane per l'acquisto di immobili sono cresciuti al 5,96%, raggiungendo un nuovo record. E' quanto segnala il Bollettino mensile dell'Abi. A luglio i tassi erano risultati pari al 5,92%.


Questo è il sesto rialzo consecutivo. Bisogna comunque considerare che si tratta del tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie, tasso che in quest'ultimo periodo ha risentito sia degli impulsi di politica monetaria della Bce che delle condizioni del mercato interbancario.

Record anche per i tassi d'interesse complessivo sui prestiti, che ad agosto sono cresciuti al 6,43%, contro il 6,40% fatto segnare nel luglio dello scorso anno.

Già in occasione della presentazione degli ultimi dati, l'Abi aveva fatto notare che si tratta comunque di tassi di interesse nominali, che, se depurati dall'inflazione, mostrano un miglioramento rispetto alla situazione del 2002.

Al netto dell'inflazione, ad agosto pari al 4,1%, il tasso reale sarebbe ampiamente sotto il 2%, contro il 3% del 2002.

Se si vince la gara ma entro i 60 giorni non si salda, la cauzione verrà trattenuta dal tribunale.

Come si vede, per partecipare a un’asta occorre co­munque disporre di una piccola parte del capitale.

Ciò per evitare che partecipino i curiosi, ovvero persone che vengono solo a vedere l’asta senza alcun interesse ad acquistare.

Questa procedura è più semplice, più spedita e sicuramente meno costosa e adesso, con le nuove nor­me, diventa di fatto il canale privilegiato.

Infatti nella vendita con incanto bisogna trovarsi o dal giudice o da uno dei soggetti che abbiamo visto sopra.

Tutti devono partecipare contemporaneamente, spostarsi da dove si trovano, con grande dispendio di energie.

Senza contare che, dopo tutta questa fatica, può anche non presentarsi nessuno.
Nella procedura senza incanto, invece, la gara viene aperta soltanto quando almeno un soggetto ha presenta­to la sua offerta in busta chiusa. Non ci sono rilanci:
vengono aperte tutte le buste e si aggiudica l’immobile a chi ha presentato l’offerta più alta.

A meno che non ci siano dei veri e propri brogli (peraltro quasi impos­sibili), con l’apertura delle buste prima della gara, questa procedura è in fondo la più cristallina. Vince chi indovina un prezzo anche con un euro più degli al­tri. Non essendoci rilanci, non sono neanche possibili trucchi di rialzi combinati per scoraggiare «acquirenti fuori dal giro». Anche nella modalità «senza incanto», l’asta può essere delegata dal giudice a uno dei sogget­ti abilitati.

Davvero molto è stato fatto, ma ancora di più sarà fatto, per rendere il meccanismo delle aste giudiziarie un canale utilizzabile anche dalle famiglie. Attual­mente passa attraverso le aste giudiziarie soltanto il 7 per cento circa di tutti gli immobili compravenduti in un anno in Italia.

Questa è la tradizionale asta dove si rilancia a voce, aumentando l’offerta prima rispetto al prezzo base stabilito da un perito e convalidato dal giudice, e poi rispetto alle precedenti offerte. Un po come avviene nelle aste di mobili antichi.

Il rilancio deve essere fatto secondo le modalità stabilite da ogni tribunale, di soli­to secondo un minimo fissato.

L’asta giudiziale con incanto può aver luogo davan­ti a un giudice o davanti a un notaio delegato, a un av­vocato, a un commercialista, a un esperto contabile.

L’ordinanza del giudice determina la base d’asta, sta­bilisce i rilanci minimi, il luogo, la data e l’ora per l’in­canto.

Il giorno e all’ora stabilita per l’asta si apre la gara tra gli offerenti che si conclude con l’aggiudica­zione a favore di chi ha effettuato l’ultimo aumento. Tuttavia nei 10 giorni successivi all’asta chiunque può depositare un’offerta a un prezzo superiore di almeno un sesto del valore di aggiudicazione.

In tal caso il giu­dice deve fissare una nuova gara per l’aggiudicazione definitiva.
Se l’asta va invece deserta, il tribunale, nel fissare una nuova udienza, abbassa il prezzo dell’immobile di circa un quinto per ogni gara successiva.

Le aste immobiliari sono delle vendite di beni al miglior offerente disposte dai tribunali. Questi beni provengono da fallimenti di imprese o dall’impossibi­lità di chi aveva contratto un mutuo di proseguire a pagarne le rate.

In entrambi i casi i debitori sono in genere le banche che cercano, con le esecuzioni im­mobiliari, di riprendersi almeno in parte ciò che ave­vano prestato.

Fino a pochi anni fa si inseriva nelle aste immobilia­ri soltanto una ristretta cerchia di persone che poteva­no contare sul denaro in contanti. Infatti l’acquisto, una volta vinta la gara, doveva essere saldato entro 60
giorni.

Negli ultimi due anni e mezzo, però, l’Abi, metten­dosi d’accordo con i tribunali (a tutt’oggi c’è un’intesa con più di 60 tribunali su un totale di 164), è riuscita a rendere più trasparenti queste procedure e a portare più gente a partecipare all’asta. Molte di queste perso­ne che adesso partecipano alle aste sono famiglie in cerca di una prima casa.