Il TAEG non va confuso con il TAN (Tasso Annuo Nominale), quello che più facilmente la banca si offrirà di indicarvi.

Un esempio aiuta a capire la netta differenza tra i due indici. Ipotizziamo di chiedere un prestito di 10.000 euro per due anni e che la banca ci indichi il tasso nominale al 19% più le spese (pari allo 0,5% una tantum).

La banca ci applica un tasso mensile pari all 1,58% (ovvero 19% diviso 12, che sono i mesi).

Se non si restituisce il capitale prima, gli interessi del secondo mese saranno calcolati su questa nuova cifra e così via per tutti gli altri 22 mesi.

Alla fine del primo anno il nostro debito sarà di 12.075 euro, cioè il 20,75% in più dei 10.000 avuti in prestito. Il tas­so annuo nominale del 19% corrisponde quindi al tasso equivalente an­nuo del 20,75%.

Se poi calcoliamo anche le spese da sostenere, dob­biamo includere quella “una tantum” dello 0,5 per cento annuo.

Que­sto significa che sui 10.000 euro in prestito per due anni la cifra trattenuta dalla banca come ‘rimborso spese” è di 100 euro.

Quando si paga? Subito, perché la banca la trattiene dai 10.000 euro chiesti in prestito. In poche parole, si rimborsa un prestito di 10.000 euro (perché su questa somma vengono calcolati gli interessi mensili), ma si ottengono soltan­to 9.900 euro.

Quest’ultimo valore è, nell’esempio, il TAEG, e corri­sponde al tasso effettivo pagato, comprensivo di tutti gli oneri.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è disciplinato dal Decreto del Ministero del Tesoro 8 luglio 1992.

Si tratta di un indicatore che dà la misura esatta del costo di un finanziamento, dato che comprende tutti gli elementi che lo determinano: tasso dinteresse, durata, spese e pe­riodicità di addebito delle rate.

La legge bancaria (Decreto Legislativo 385 del 1993), però, mentre obbliga i finanziatori di piccoli prestiti al consumo a inserire il TAEG nelle pubblicità e nei contratti, non fa altret­tanto per i mutui finalizzati alla cquisto della casa.

La motivazione uffi­ciale è che non ha senso indicare il TAEG su prestiti a tasso variabile nel tempo.

Non capiamo allora come mai non possa essere indicato alme­no sui mutui a tasso fisso e come mai l’obbligo di comunicarlo per i pic­coli prestiti si estenda anche a quelli a tasso variabile.

Occorre procurarsi tutte le più attendibili pubblicazioni che riportano le inserzioni di chi vende casa nella propria città. Un minimo di studio preventivo, magari con l'aiuto di un agente immobiliare, potrà identificare nella propria città quelle pubblicazioni che riportano soprattutto le offerte che passano attraverso le agenzie e quelle che invece sono utilizzate soprattutto dai privati. È importante fare questa distinzione perché le agenzie usano una sorta di codice cifrato per indicare le caratteristiche dell'immobile.
Mentre i privati sono meno standardizzati. Per esempio, nei giornali che pubblicano soprattutto (ma non solo, naturalmente) le inserzioni dei mediatori, si scoprono alcuni segni indicativi che possono già orientare chi sa leggerli. Vediamo di farne un piccolo elenco:

- Intermediari: significa che c'è già un agente di mezzo, inutile che si facciano avanti altri agenti. Ma naturalmente questo non è sempre vero perché molti venditori privati hanno scoperto che se scrivono questa parolina saranno scocciati meno dalle agenzie.
-Piano alto: se non se ne parla vuoI dire che si tratta di un piano intermedio o, in alcuni casi, addirittura basso. Il piano alto viene infatti sempre pubblicizzato come una qualità aggiuntiva. -Adatto anche a uso ufficio: significa, quasi sempre, che siamo in presenza di un immobile posto al primo piano o all'ammezzato. In altri casi viene segnalata questa opportunità quando siamo in una zona dove c'è molta richiesta di uffici.
Trattative riservate: significa che il prezzo è molto alto, tale da scoraggiare un buon numero di aspiranti acquirenti di livello basso e medio. Infatti, in questo caso il prezzo non viene mai riportato.

I mutui a rata crescente sono dedicati alle giovani coppie o a giovani single che vedono davanti a loro la possibilità di futuri migliori guadagni, mentre al presente prefe­riscono rate più basse.

Con i prestiti a rata crescente si può avere una bella cifra a disposizione e pagare poco nell’immediato.

In ogni caso questo mutuo è sconsigliato a quelle persone troppo sensibili che si preoccupano eccessi­vamente che la rata possa salire e, soprattutto, di non essere all’altezza di una decisione corretta.

Questo è un mutuo adatto a chi ritiene che anche nei prossimi anni i tassi rimarranno bassi, e quindi vuole beneficiare di questo vantaggio rispetto a un mutuo a tasso fisso, che costa di più.

Però non vuole neppure correre il rischio che la rata possa salire.

Con questo mutuo la rata resterà ferma, ma se i tassi do­vessero salire, si allungherà la durata del mutuo in modo da scaricare l’aumento che si è verificato su rate successive alla scadenza prefissata.

Per contro, la du­rata può anche ridursi in presenza di una lunga ridu­zione dei tassi.

In questi ultimi tempi stanno avendo un discreto successo quei mutui a tasso variabile a cui è stato posto un limite alla crescita (nel senso che una volta che siano arrivati, poniamo, al 7 per cento, non salgono più qualunque cosa succeda nei mercati).

Come corrispettivo a questa assicurazione che non cresceranno oltre questo limite, c’è però il fatto che il tasso non può scendere sotto una certa soglia, poniamo il 3,5 per cento (floor).

Il mutuo oscilla lungo una banda prestabilita. Questo è un mutuo a tasso variabile che offre una certa tranquillità a chi comunque pensa che sia meglio avere un tasso variabile.

Però attenzione: questa garanzia aggiuntiva non è regalata: costa qualche decimo di punto; il costo di questo mutuo sarà quindi complessivamente superiore, anche se di poco, a un normale tasso variabile.

Se si hanno degli amici in questo settore (agenzie immobiliari o agenti di vendita), o se si vive in un piccolo centro, si può lasciare la propria richiesta, che deve essere preventivamente precisata (quanto deve essere grande la casa, che caratteristiche deve avere, quanto al massimo può costare, in che zona deve trovarsi l'immobile eccetera), a tutti gli agenti a cui si può arrivare.

In una grande città, però, è meglio cercare quelle agenzie che gravitano fisicamente nella zona che si è scelta.

A loro occorre lasciare tutti i dati necessari, perché sono le più specializzate, quelle che vengono a sapere prima quel che succede nell' area prescelta.

Di tanto in tanto occorre rinfrescare loro la memoria perché hanno un sacco di clienti, e molti amici, e in tempi di boom non riescono a star dietro alle richieste. Rispondendo alle inserzioni, inoltre, si entrerà via via in contatto con molte altre agenzie.

Sono sostanzialmente quattro i modi per cercare casa:

1. Rivolgersi agli agenti immobiliari.
2. Spulciare fra le inserzioni pubblicate dai giornali.
3. Spargere il passaparola fra amici e conoscenti.
4. Consultare i notiziari sulle aste e sulle vendite in blocco.

Il quarto punto riguarda soltanto chi ha tempo e può attendere l'occasione giusta.

Il terzo modo può essere attivato ma bisogna anche rendersi conto che difficilmente potrà dare buoni frutti, perché è come lanciare un sasso nell'oceano, soprattutto se si abita in una grande città e si decide di cambiare quartiere. Rimangono i primi due modi, che poi sono quelli classici per cercare casa.

L'uno non sostituisce l'altro, nel senso che devono essere attivati contemporaneamente.

Prima di vedere come molte famiglie abbiano puntato sui frazionamenti, occorre dare uno sguardo generale al settore. In questi anni il comparto immobi­liare ha vissuto una vera rivoluzione, per certi versi una rinascita. Compagnie di assicurazione, banche, grandi imprese erano piene di immobili che stavano lì come una specie di riserva patrimoniale, ma non ser­vivano a nulla perché all’interno mancavano le com­petenze per massimizzarne la gestione. Queste impre­se, a un certo punto, hanno compreso che, liberandosi di questa «zavorra», che può più utilmente essere ge­stita da imprese che si occupano solo di questo, avreb­bero potuto concentrarsi sul cosiddetto core business, cioè sul proprio business specifico. Compagnie, ban­che, grandi imprese hanno dunque cominciato a fare gli spin off immobiliari, ovvero a separare e a vendere
buona parte del patrimonio immobiliare. Ma chi l’ha comprato?
In veste di acquirenti hanno cominciato ad arrivare i fondi speculativi internazionali, soprattutto america­ni, come quelli di Morgan Stanley, Soros, JPMorgan, Lehman Brothers. O come quelli di Deutsche Bank. Questi fondi acquistano grandi lotti di immobili e do­po alcuni anni, dopo averli a volte ristrutturati e/o aver rinnovato il contratto di affitto, li rivendono lu­crando forti plusvalenze.
La rivendita di questi grandi patrimoni può avveni­re in vari modi: o direttamente per blocchi ad altri che provvederanno poi a utilizzarli direttamente o a riven­derli a loro volta frazionandoli, cioè vendendo le sin­gole unità immobiliari di ogni edificio; o tramite i fon­di immobiliari chiusi, che si possono creare anche di­rettamente «in conflitto d’interessi» (ovvero mettendo dentro un fondo creato da una propria società di ge­stione immobili che si possiedono); oppure frazionan­doli e vendendoli a pezzetti.

Nelle aste immobiliari oltre al prezzo dell'immobile si pagano i soli oneri fiscali con la possibilità di usufruire delle agevolazioni di legge previste (per esempio: prima casa, imprenditore agricolo eccetera).

Rispetto a una normale compravendita, si risparmiano le spese (non indifferenti) per la mediazione e gli onorari notarili. Il tribunale, inoltre, dispone la can­cellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti sul bene.

Le spese di registrazione e di trascrizione del decreto di trasferimento di proprietà e di voltura cata­stale hanno gli stessi costi di qualsiasi compravendita.

Eventuale liberazione dell’immobile dopo l'acquisto all'asta.
Nella maggior parte dei casi, l’immobile è occupato dallo stesso debitore che non ha fatto fronte ai suoi debiti. Il giudice, dopo l’aggiudicazione, disporrà che questi occupanti lascino la casa entro una certa data.

L'Associazione svizzera dei banchieri (ASB) accoglie favorevolmente il piano di salvataggio del governo americano per far fronte alla crisi del settore finanziario legata ai mutui.

Secondo il portavoce Thomas Sutter la logica imporrebbe che anche gli istituti svizzeri possano accedere direttamente all'aiuto statale da 700 miliardi di dollari: UBS e Credit Suisse sono presenti negli Usa da diversi anni e della loro attivita' ha quindi beneficiato in passato anche il contribuente americano, ha spiegato Sutter all'agenzia di stampa elvetica Ats.

Per le banche svizzere l'intervento dell'amministrazione americana sara' comunque in tutti i casi positivo. ''Fara' chiarezza e ridara' fiducia al sistema'', afferma Sutter. Il piano e' stato annunciato venerdi'. All'inizio non era chiaro se il sostegno avrebbe interessato anche istituti stranieri, ma domenica il segretario Usa al tesoro Henry Paulson ha fatto sapere che il governo e' intenzionato a rilevare anche titoli non liquidi in possesso a banche estere.

Paulson ha anche invitato altri governi a lanciare in modo ''aggressivo'' piani analoghi. Secondo il portavoce dell'ASB in prima linea devono pero' rimanere gli americani, perche' e' negli Usa che sono sorti i problemi. ''La piazza finanziaria elvetica e' sana'', ha concluso.

Cattive notizie per i mutuatari italiani. Durante i mesi estivi i prestiti alle famiglie italiane per l'acquisto di immobili sono cresciuti al 5,96%, raggiungendo un nuovo record. E' quanto segnala il Bollettino mensile dell'Abi. A luglio i tassi erano risultati pari al 5,92%.


Questo è il sesto rialzo consecutivo. Bisogna comunque considerare che si tratta del tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie, tasso che in quest'ultimo periodo ha risentito sia degli impulsi di politica monetaria della Bce che delle condizioni del mercato interbancario.

Record anche per i tassi d'interesse complessivo sui prestiti, che ad agosto sono cresciuti al 6,43%, contro il 6,40% fatto segnare nel luglio dello scorso anno.

Già in occasione della presentazione degli ultimi dati, l'Abi aveva fatto notare che si tratta comunque di tassi di interesse nominali, che, se depurati dall'inflazione, mostrano un miglioramento rispetto alla situazione del 2002.

Al netto dell'inflazione, ad agosto pari al 4,1%, il tasso reale sarebbe ampiamente sotto il 2%, contro il 3% del 2002.

Se si vince la gara ma entro i 60 giorni non si salda, la cauzione verrà trattenuta dal tribunale.

Come si vede, per partecipare a un’asta occorre co­munque disporre di una piccola parte del capitale.

Ciò per evitare che partecipino i curiosi, ovvero persone che vengono solo a vedere l’asta senza alcun interesse ad acquistare.

Questa procedura è più semplice, più spedita e sicuramente meno costosa e adesso, con le nuove nor­me, diventa di fatto il canale privilegiato.

Infatti nella vendita con incanto bisogna trovarsi o dal giudice o da uno dei soggetti che abbiamo visto sopra.

Tutti devono partecipare contemporaneamente, spostarsi da dove si trovano, con grande dispendio di energie.

Senza contare che, dopo tutta questa fatica, può anche non presentarsi nessuno.
Nella procedura senza incanto, invece, la gara viene aperta soltanto quando almeno un soggetto ha presenta­to la sua offerta in busta chiusa. Non ci sono rilanci:
vengono aperte tutte le buste e si aggiudica l’immobile a chi ha presentato l’offerta più alta.

A meno che non ci siano dei veri e propri brogli (peraltro quasi impos­sibili), con l’apertura delle buste prima della gara, questa procedura è in fondo la più cristallina. Vince chi indovina un prezzo anche con un euro più degli al­tri. Non essendoci rilanci, non sono neanche possibili trucchi di rialzi combinati per scoraggiare «acquirenti fuori dal giro». Anche nella modalità «senza incanto», l’asta può essere delegata dal giudice a uno dei sogget­ti abilitati.

Davvero molto è stato fatto, ma ancora di più sarà fatto, per rendere il meccanismo delle aste giudiziarie un canale utilizzabile anche dalle famiglie. Attual­mente passa attraverso le aste giudiziarie soltanto il 7 per cento circa di tutti gli immobili compravenduti in un anno in Italia.

Questa è la tradizionale asta dove si rilancia a voce, aumentando l’offerta prima rispetto al prezzo base stabilito da un perito e convalidato dal giudice, e poi rispetto alle precedenti offerte. Un po come avviene nelle aste di mobili antichi.

Il rilancio deve essere fatto secondo le modalità stabilite da ogni tribunale, di soli­to secondo un minimo fissato.

L’asta giudiziale con incanto può aver luogo davan­ti a un giudice o davanti a un notaio delegato, a un av­vocato, a un commercialista, a un esperto contabile.

L’ordinanza del giudice determina la base d’asta, sta­bilisce i rilanci minimi, il luogo, la data e l’ora per l’in­canto.

Il giorno e all’ora stabilita per l’asta si apre la gara tra gli offerenti che si conclude con l’aggiudica­zione a favore di chi ha effettuato l’ultimo aumento. Tuttavia nei 10 giorni successivi all’asta chiunque può depositare un’offerta a un prezzo superiore di almeno un sesto del valore di aggiudicazione.

In tal caso il giu­dice deve fissare una nuova gara per l’aggiudicazione definitiva.
Se l’asta va invece deserta, il tribunale, nel fissare una nuova udienza, abbassa il prezzo dell’immobile di circa un quinto per ogni gara successiva.

Le aste immobiliari sono delle vendite di beni al miglior offerente disposte dai tribunali. Questi beni provengono da fallimenti di imprese o dall’impossibi­lità di chi aveva contratto un mutuo di proseguire a pagarne le rate.

In entrambi i casi i debitori sono in genere le banche che cercano, con le esecuzioni im­mobiliari, di riprendersi almeno in parte ciò che ave­vano prestato.

Fino a pochi anni fa si inseriva nelle aste immobilia­ri soltanto una ristretta cerchia di persone che poteva­no contare sul denaro in contanti. Infatti l’acquisto, una volta vinta la gara, doveva essere saldato entro 60
giorni.

Negli ultimi due anni e mezzo, però, l’Abi, metten­dosi d’accordo con i tribunali (a tutt’oggi c’è un’intesa con più di 60 tribunali su un totale di 164), è riuscita a rendere più trasparenti queste procedure e a portare più gente a partecipare all’asta. Molte di queste perso­ne che adesso partecipano alle aste sono famiglie in cerca di una prima casa.

Il valore catastale costituisce la base per la dichiarazione del valore nell’atto. Naturalmente ci sono spesso ragioni per aumentare que­sto valore, per esempio quando è un’impresa a vendere dopo aver ristrutturato: sarà l’impresa a decidere a quale valore vendere e l’acquirente dovrà adeguarsi. Ci sono anche altri motivi per cui il venditore può chiedere di apporre sull’atto un valore superiore al valore «catastale». In questo caso sarà l’acquirente a decidere.
In ogni caso, se si dichiara almeno il minimo risultante dall’estimo, ìl fisco non potrà avere nulla da obiettare, e quindi non potrà proce­dere all’accertamento di un maggior valore.
Abbiamo affrontato in altre pagine lo scandalo di questi estimi, ec­cessivamente bassi proprio sulle case più costose. Naturalmente è uno scandalo anche dichiarare valori lontanissimi dalla realtà, ma è anche vero che con aliquote così alte, se il valore dichiarato fosse quello reale, verrebbero fuori delle sorbole. Il problema vero, che non può essere affrontato qui, è quello di rivedere tutta la tassa­zione sulla casa, che non riguarda soltanto il momento dell’acqui­sto ma anche quello dell’Ici.
Ma torniamo a come si effettua il calcolo. Si vada a vedere l’atto di provenienza che il venditore dovrà mettere a disposizione dell’ac­quirente già al momento dell’accettazione della proposta d’acqui­sto. Con una copia dell’atto si va al Catasto e si chiede il certificato catastale dove c’è la rendita catastale aggiornata. Supponiamo che la rendita catastale sia di 1.000,00 euro. Questa rendita deve essere maggiorata del 5 per cento: il risultato che si ottiene (nell’e­sempio 1.050,00 euro) è la rendita catastale rivalutata secondo le disposizioni di legge. Quest’ultima cifra va moltiplicata per 110 (solo per la prima casa, per 120 negli altri casi) e si ottiene così 115.500,00 euro, che è il valore minimo da dichiarare nella com­pravendita. L'imposta di Registro, se è prima casa, sarà di 3.465,00 euro, corrispondente al 3 per cento, più 336,00 euro per le impo­ste fisse ipotecarie catastali. Se invece siamo di fronte a una secon­da casa, l’imposta (comprese in questo caso le imposte ipotecarie e catastali) sarà il 10 per cento di 126.000,00 euro (1.050 x 120), corrispondente a 12.600,00 euro.

Molti aspiranti acquirenti scopriranno con sgo­mento che, nel momento di massimo bisògno, nel mo­mento cioè in cui chiedono un mutuo, devono pagare l’imposta sostitutiva dello 0,25 per cento (se si tratta di prima casa) mentre per gli altri finanziamenti immobi­liari, l’imposta sostitutiva si attesta a quota 2 per cento.

Questa imposta, tuttavia, non si calcola soltanto sul­l’importo del mutuo, bensì su quello dell’ipoteca che è stata iscritta a garanzia di questo prestito. In genere le banche chiedono da 1,5 a 2 volte l’importo del mutuo.


Gli enti di previdenza. Fino a poco tempo fa gli enti di previdenza che erogavano mutui, come l’Inpdap per gli statali o 1’Inpgi per i giornalisti, non erano conside­rati alla stregua delle banche e i loro mutui finivano insieme a quelli delle finanziarie.

Una recente disposizione, però, ha finalmente assimilato gli enti di previdenza alle banche, almeno sotto questo aspetto.

in Giappone è stato battezzato col nome di "Re" il nuovo tipo di mutuo a tasso agevolato per quelli che ricominciano da zero o quasi la propria vita, il prestito per divorziati aiuta coloro che si devono separare, e quindi coprire i costi dei pagamenti per i legali e delle spese di mantenimento.

Questo nuovo mutuo offre un tasso di interesse inferiore a quello di una carta di credito, a cui in passato un numero crescente di divorziati giapponesi si sono affidati per sopperire alle ingenti spese dovute alla separazione dalla consorte.

Nei mutui casa vi è spesso una clausola chiameta appunto "clausola risolutiva espressa" che è la pattuizione delle parti di un contratto che assumono un determinato adempimento a condizione risolutiva del contratto stesso.

La clausola risolutiva dunque manifesta i suoi effetti con la dichiarazione con cui la parte non inadempiente dichiara alla parte inadempiente di voler risolvere il contratto. Deve però trattarsi di un inadempimento determinato e comunque ingiustificato.

Le parti non possono dunque prevedere la risoluzione quale conseguenza di un generico inadempimento, ma questo deve essere specificato con riguardo ad una obbligazione determinata.

Guardate il video per capire meglio cos'è e di cosa si tratta:

I mutui a rata crescente consentono di avere rate iniziali più basse rispetto a quelle di mercato, in modo da avere maggiori margini di manovra nel sostenere tutte le spese che l’acquisto di una casa comporta.

Tecnicamente il risulta­to si ottiene effettuando l’ammortamento del capitale a un tasso molto maggiore rispetto al tasso di interesse. In questo modo la restituzione del capitale avviene più lentamente e le prime rate sono più basse rispetto a quelle che si otterrebbero con ammortamento alla francese.

A puro titolo di cronaca segnaliamo che qualche banca pratica, ma dubitiamo che ve ne sia richiesta, il mutuo a rate decrescenti, con un meccanismo opposto. A chi sono adatti: sono indirizzati soprattutto alle giovani coppie che hanno stipendi bassi, ma anche buone prospettive di carriera e di reddito.

Prospettive che consentiranno alla famiglia di sobbarcarsi senza proble­mi le rate maggiorate. I mutui a rata decrescente invece potrebbero inte­ressare acquirenti di casa che pur disponendo di buon reddito prevedono iva diminuzione delle entrate. Caso tipico: persone prossime al pensio­namento.


Lati negativi: bisogna essere sicuri di poter far fronte alle rate in aumen­to. Il montante (ovvero la somma delle rate pagate) è sempre più alto rispetto a quello di un mutuo tradizionale, proprio perché il capitale viene restituito più lentamente.

Vanno evitati assolutamente a tasso variabile, perché un eventuale incremento dei tassi insieme alla crescita dei rim­borso capitale potrebbe rivelarsi un cocktail esplosivo.

I mutui variabili a rata costante sono oggi poco richiesti, sono stati tra i prodotti di maggior suc­cesso. Le variazioni di tasso si riflettono sulla durata e non sull’importo della rata. In pratica l’importo da pagare ogni mese viene mantenuto sem­pre uguale, mentre a variare è la durata del rimborso. I tempi di restituzio­ne si allungano se i tassi d’interesse crescono, si accordano quando il co­sto del denaro scende.
A chi sono adatti: a chi vuole chiedere in prestito una somma elevata, ma ha bene in mente lo sforzo massimo che può sostenere mese dopo mese e, quindi, non si pone limiti di tempo nel chiudere i conti con la banca.
Lati negativi: è difficile preventivare quando si finirà di rimborsare il pre­stito, soprattutto se i tassi variano continuamente, i tempi possono allun­garsi di molto. Le banche pongono comunque un limite alla durata del prestito, che può non coincidere con le proprie necessità: in genere non più di cinque anni oltre il termine originario. Non va trascurato poi il fatto che in caso di aumento dei tassi si intacca il rimborso di capitale e quindi il debito residuo scende più lentamente.

I mutui con il tetto, sono mutui indicizzati in cui, però, i tassi non possono su­perare un determinato livello prefissato, il tetto appunto. Nel gergo bancario, questi prodotti sono conosciuti anche come “mutui cap”.
A chi sono adatti: a chi vuole sfruttare possibili riduzioni dei tassi, ma non vuole correre completamente i rischi della formula variabile.
Lati negativi: di norma questi mutai sono offerti a un tasso più alto rispetto ai normali prestiti variabili. Le banche, inoltre, possono prevedere una soglia al di sotto della quale i tassi non possono scendere (sono i cosiddetti mutui cap and floor) e quindi eventuali vantaggi non possono essere sfruttati pienamen­te. In genere quando hanno una protezione molto buona comportano un ag­gravio di tasso che rende tutto sommato consigliabile optare direttamente per il fisso. Quando la maggiorazione rispetto al variabile normale è minima quasi sempre offrono una protezione altrettanto trascurabile. Se un mutuo a tasso variabile, ad esempio, è offerto al 4,8% e il mutuo con il cap al 5% per­ché protegge la rata nel caso i tassi salissero oltre 117% (si tratta di un esempio reale),non ha molto senso pagare due decimi in più per la protezione.

Negli ultimi anni il mutuo a tasso variabile si è rivelato il vero vincitore: all'inizio del 2005 i mutui variabili, secondo la società di ricerca Numisma, erano il 66,4 per cento del totale, contro il 19,8 per cento di quelli fissi e il 15,6 di quelli «misti» (per la spiegazione di cosa siano i misti si veda più avanti). Eppure, come abbiamo visto, un’alea c’è sempre. Che gli italiani sia­no tutti diventati coraggiosi? O c’è qualche altra ragio­ne che spiega questo successo? La verità è che i mutui a tasso variabile permettono di risparmiare subito una cifra considerevole. La maggior parte degli acquirenti che li ha contratti ha pensato intanto di risparmiare subito. In un secondo tempo, se i tassi dovessero risa­lire, sarà anche passato del tempo e la rata sarà più sopportabile.
O si studieranno altre contromisure.
Gli esperti ci dicono che, per confrontare la conve­nienza di un mutuo a tasso variabile rispetto a uno fis­so, occorre prendere in considerazione non l’intera vi­ta del prestito ma la prima metà. A causa del meccani­smo di ammortamento «alla francese», infatti, i primi anni di rimborso vedono quote interessi molto elevate e via via decrescenti, con il risultato che il risparmio di interessi ottenuto nel periodo iniziale necessiterà a mano a mano di un periodo di tempo più che propor­zionale per essere controbilanciato anche se il tasso variabile dovesse superare il fisso.

Caratteristiche dei mutui indicizzati: le rate di questo mutuo variano a ogni scadenza in base all’andamento dei tassi rilevati sui mercati finanziari.

Di norma gli interessi sono indicizzati all’Euribor, il tasso di riferimento per le operazioni tra banche.

Gli indici più usati sono quelli a 1, 3 e 6 mesi e vengono pubblicati nelle pagine eco­nomiche dei quotidiani.

Quindi si può sempre sapere come stanno andan­do le cose.
A chi sono adatti: in genere i tassi sono più bassi. Questa formula consen­te, quindi, di chiedere un finanziamento superiore.

A chi è ottimista e cre­de in una lunga fase di tassi bassi.
Lati negativi: se i tassi s’impennano la rata può diventare molto pesante, soprattutto, come abbiamo visto, nella prima fase del rimborso.

Caratteristiche del mutuo a tasso fisso: l’ammortamento del capitale avviene con il sistema france­se e la rata resta sempre la stessa per tutta la durata del rimborso.
A chi sono adatti: ai lavoratori dipendenti a stipendio medio-basso. A chi ha bisogno di un prestito molto consistente e, di conseguenza, non può sopportare nemmeno un minimo aumento della rata. A chi ama la tran­quillità e i conti di casa in ordine. A chi teme il riaccendersi dell’inflazione e una conseguente e drastica stretta monetaria. A chi crede che l’Italia non ce la farà a restare nell’euro. È una strada da imboccare soprattutto quando la differenza di tassi con il variabile è minima, come a inizio 2007.
Lati negativi: le condizioni di partenza sono sempre meno convenienti ri­spetto a quelle dei prestiti a tasso variabile. Inoltre non si può approfittare t eventuali e forti riduzioni dei tassi d’interesse. Le simulazioni compiute sugli ultimi dieci anni dimostrano che, in qualsiasi momento, un mutuo indicizzato alle condizioni medie del mercato si è dimostrato più conve­niente dei finanziamenti con la rata che non cambia mai, il tasso fisso ap­re comunque sconsigliabile quando il tasso variabile viene offerto a un interesse minore di almeno un punto e mezzo.

Per ottenere un finanziamento o mutuo per l'acquisto di un immobile, ci si può rivolgere a un broker, a un promotore finanziario o direttamente all'agente immobiliare che ha trattato la vendita.

Numerose reti di promoto­ri finanziari o di agenzie immobiliari (e associazioni di mediatori) hanno infatti stipulato accordi con le banche per distribuire i mutui. Una soluzio­ne, questa, che può rivelarsi interessante sia dal punto di vista economico sia per quanto riguarda i tempi per la concessione del prestito. In caso di as­sistenza del mediatore, inoltre, spesso le banche non chiedono una perizia dell’immobile, ma si accontentano della dichiarazione dell’agente. Due grandi network di agenzie, Tecnocasa e Professione Casa, hanno dato vita anche a network di broker, con il nome rispettivamente di Kiron e Rexfìn. On line Rispetto a qualche anno fa lo scenario Web riguardante i mutui è cambiato. Contrariamente a quanto ci si sarebbe potuto aspettare il nume­ro di siti che offrono la possibilità di scelta tra le proposte di più banche, mettendole a confronto, si è di molto ridotto.

Lo sportello presso il quale avete già il conto corrente è la soluzione più semplice. Ma non sempre la più vantaggiosa.

Le banche , infatti, si stanno facendo un'agguerrita concorrenza e il mutuo è spesso l’arma usata per acchiappare nuovi clienti.

Ci sono banche specializzate nella concessione di mutui che non hanno normali sportelli operativi: si tratta di istituti come Unicredit Banca per la Casa, Micos Banca, Banca Ucb, Banca Woolwich, Macquaire, Systema mutui.

L’incasso della rata avviene di norma median­te la procedura Rid, con il prelievo automatico dell’importo della rata dal conto corrente.

Le condizioni offerte da questi istituti sono in linea con il mercato, ma molto spesso la loro offerta è più flessibile e sono in grado di fornire formule di finanziamento adatte alle esigenze più diversificate.

La rinegoziazione dei mutui pare una bufala.
Il risparmio per i portatori di mutuo a tasso variabile sembra inesistente: la convenzione Abi-Governo prevede in sostanza solo un allungamento del mutuo, che le banche concedevano anche prima, senza bisogno di leggi e decreti.

Alcune banche hanno tentato di salvare la faccia sostenendo che la convenienza della rinegoziazione «dipende dal reddito», come se fossero complessi calcoli a governare il confronto tra busta paga e uscite mensili.

La convenzione Abi-Governo avrebbe dovuto agire su due punti fondamentali, per essere davvero incisiva: il metodo di calcolo degli interessi e la verifica di merito sui mutui.

Ormai famoso sistema di ammortamento dei prestiti, quello cosiddetto «alla francese», permette il pagamento di interessi sugli interessi, premiando solo i creditori (banche), che aumentano gli introiti grazie alla rinegoziazione. Se da un lato gli interessi sono la giusta remunerazione del prestito, dall’altro il governo se vuole davvero intervenire dovrebbe curare gli interessi dei cittadini e cercare di alleviare le loro sofferenze, non peggiorarle.

Nella convenzione nulla si dice della valutazione di rischiosità del prestito; la rinegoziazione del mutuo andrebbe concessa solo a coloro che non hanno manifestato intenzione di speculazione.

Ecco le regole fondamentali da conoscere per l’acquisto in costruzione e non correre inutili rischi:

1. informatevi sulla serietà di chi costruisce: attenzione, il costruttore non è l’impresa che edifica, ma la società che possiede il terreno e che in genere ha chiesto i permessi di costruzione;
2. chiedete i tempi di esecuzione delle opere e la data prevista per il rogito;
3. guardate con attenzione la pianta dell’appartamento e fatevi un’idea delle misure reali;
4. chiedete il prezzo di vendita e le modalità per una eventuale sua revi­sione;
5. versate gli acconti a più riprese, contestualmente all’avanzamento dei lavori;
6. esigete la fideiussione prevista dalla legge 122/2005;
7. leggete con attenzione il capitolato e concordate subito eventuali va­riazioni da apportare all’atto o la fornitura di accessori extra;
8. esigete la polizza postuma decennale contro vizi e difetti dell’opera, prevista anch’essa dalla legge 122/2005;
9. non versate mai tutto il denaro prima del rogito;
10. chiedete l’impegno a stipulare l’atto per il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, contestualmente al rogito.

“Dal produttore al consumatore”. Il messaggio è semplice: se si saltano i passaggi intermedi la merce costa meno. Nelle cooperative il concetto vie­ne esaltato al punto che produttore e consumatore finiscono per coincidere: il socio della cooperativa si costruisce la sua casa.
Per questo comprare casa in cooperativa può essere un ottimo sistema per risparmiare soldi. Quando funziona. Nel passato infatti l’acquisto in cooperativa si è spesso dimostrato ancora più rischioso dell’acquisto da un costruttore privato e con minori prospettive di rientrare in possesso di al­meno una parte dei soldi versati.
Quando falliva un’impresa immobiliare, chi aveva versato i soldi era creditore nei confronti del costruttore e per lo meno poteva avanzare qual­che diritto su quello che rimaneva in cassa. Se falliva una cooperativa, il so­cio era anche costruttore e quindi non poteva avanzare pretese di credito nei confronti di nessuno. Usiamo con una certa soddisfazione i verbi al passato perché le garanzie previste dalla legge 122/2005 si applicano oggi anche alle case in cooperativa e quindi si può pianificare con più tranquillità l’acquisto (adottiamo questo termine anche se giuridicamente impro­prio: in realtà il socio non compra una casa, ma ne ottiene l’assegnazione).
Intendiamoci, come succede sempre, quando una cosa costa meno pre­senta qualche svantaggio in più. Il primo è che, anche se le case in coope­rativa oggi non hanno più l’aspetto di casermoni ultrapopolari, non ci si possono certo aspettare capolavori di estetica o finiture di gran pregio.
Il secondo sta nei tempi di prenotazione dell’alloggio: in una casa in co­struzione è in genere buona norma acquistare a lavori già avanzati e quan­do un certo numero di appartamenti risulta prenotato. In questo modo si limitano i rischi connessi all’operazione. In una cooperativa agire in que­sto modo risulta quasi sempre controproducente. Infatti gli alloggi hanno più o meno tutti il medesimo costo al metro quadrato e quindi chi prenota prima può scegliere le unità immobiliari agli ultimi piani e quelle meglio esposte. Nell’edilizia privata, invece, c’è sempre una differenza di prezzo determinata dal valore di mercato e non sempre chi sceglie per primo è in­teressato agli appartamenti che costano di più.

La parcella del notaio è soggetta al controllo del Consiglio Notarile, che può approvarla su richiesta del notaio stesso (qualora il cliente si rifiuti di pagarla) o del cliente (se, dopo averla saldata, la contesta).


Prima di arrivare a una contestazione formale, è certamente preferibile un controllo preventivo e cioè, un parere, chiesto al Consiglio notarile competente, sulla congruità della richiesta e soprattutto sulla con­creta applicazione della tariffa.


Il consiglio principale è però quello di chiedere un preventivo di massima, portando in visione le mappe catastali il prezzo dell'immobile da acquistare e tutti gli altri documenti in vostro possesso, in modo che il notaio possa formulare anticipatamente un preventivo il più possibile veritiero, tutto ciò bisognerebbe farlo prima di procedere con la stipula dell’atto.

A tutt'oggi, la banca che pratica il tasso più basso sul mutuo variabile è ancora Ing (www.ingdirect.it), con spread che vanno da 0,8 a 1,2 punti a seconda del mix fra durata e importo.

Può darsi che i concorrenti tra non molto escano con dei prodotti altrettanto competitivi se non migliori, ma uno sguardo a questo sito dovrebbe comunque essere d’obbligo, perché Ing è una banca virtuale (presente cioè solo su Internet e senza sportelli) specializzata nel praticare le migliori condizioni possibili.

Inoltre, allo stato attuale Ing è l’unica banca in grado di offrire una qualsiasi durata intermedia compresa tra i 5 anni (minimo per considerare questo prestito a lungo ter­mine e portarlo in detrazione nella dichiarazione dei redditi) e i 30: per esempio, 12,15,o 22 anni.

Per informazioni sul calcolo mutuo e per sapere quali sono le condizioni migliori proposte dai vari enti finanziatori per l'acquisto di un immobile cliccate sul sito Mutuo-prestito.org

Per confrontare le diverse soluzioni che si trovano sul mercato, bisognerebbe andare in giro per la città e fermarsi a ogni banca.

Certo non tutti possono fare una cosa del genere che porta via tempo e denaro. Può quindi essere utile fare dei confrontì su Internet.

Per esempio, il sito http://www.mutuo-prestito.org/ permette di effet­tuare molti confronti (non tutti, ovviamente, altrimen­ti dovrebbero essere presenti tutti gli istituti).

Una cliccatina su questo sito può già aiutare a orientarsi; ma attraverso questo sito si può anche iniziare la pra­tica di mutuo,(cioè, mettere a nudo i prezzi e gli spred per varie categorie di mutuo).

Altri siti di confronto possono essere reperiti sul web cliccando su un motore di ricerca, anche sè, il sopracitato offre una guida completamente gratuita e molto esaustiva. Un altro sito molto interessante è http://www.prestiti-online.org/, che vi permette di reperire informazioni importati sui prestiti casa.

Da qualche tempo sta prendendo sempre più piede l'accensione di un mutuo via web, seduti comodamente sulla sedia di casa vostra. I siti di molte banche offrono la possibilità di calcolare online la rata di un proprio ipotetico mutuo e addirittura di avviare le pratiche necessarie. Anche se bisogna tenere presente che la stipula andrà fatta sempre davanti al notaio al momento della compravendita dell'immobile, con i servizi che consentono di compiere la maggior parte delle pratiche telematicamente si tagliano le spese e i tempi necessari per la fase dell'istruttoria e si permette al richiedente di risparmiare sul costo del mutuo, in quanto le spese di intermediazione sono molto basse: in pratica vengono eliminati tutti i costi logistici, di manutenzione, di manodopera e organizzativi. Inoltre i finanziamenti via web danno la possibilità di seguire tutte le pratiche tramite "email" (posta elettronica) oppure via fax e telefono. La documentazione ed i contratti vengono inviati via posta e ciò velocizza i tempi per completare tutto l'iter della pratica di finanziamento oltre ad evitare inutili perdite di tempo in spostamenti ed attese in banca sia per documentarsi sull'avanzamento della propria pratica sia per richiedere informazioni.

Il bonus fiscale non è illimitato. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti d’acquisto. Facciamo un esem­pio: prima casa con valore di 155.000 euro comperata nel gennaio 2002 ver­sando un’imposta di registro del 3% per un totale di 4.650 euro. La casa vie­ne venduta e con il ricavato si acquista un immobile di 258.000 euro sul quale è dovuta un’imposta di registro di 7.740 euro. Al momento del nuovo rogito, quindi, il contribuente dovrà sborsare solo 3.090 euro (il risultato di 7740 meno 4.650). Supponiamo, invece, che la nuova prima casa abbia un valore inferiore alla precedente, ad esempio 129.000 euro. All’Erario dovrebbero andare 3.870 euro. Il credito maturato dal contribuente con il pri­mo acquisto, 4.650 euro, è ampiamente superiore e, quindi, non dovrà pa­gare nemmeno un euro di imposta di registro. Avrà le chiavi della nuova ca­sa versando solo 336 euro di tributi ipotecari e catastali.
E il credito in eccedenza? Va perso. Il bonus, infatti, non dà luogo a rim­borsi e non può essere utilizzato parzialmente. Vale la pena ricordare che per l’Iva si fa riferimento all’imposta indicata nelle fatture di acconto e sal­do. Se l’immobile ceduto è stato acquisito mediante appalto, deve essere considerata l’Iva indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile.

Se uno solo dei due coniugi possiede tutti i requisiti previsti dalla norma­tiva, ad esempio perché l’altro prima del matrimonio aveva già beneficia­to degli sconti, le agevolazioni prima casa competono limitatamente alla quota di sua spettanza. Sulla restante parte si pagheranno le aliquote in­tere. Facciamo un esempio. Marito e moglie, in separazione dei beni, vi­vono in un’abitazione intestata solo al marito e comperano, nella stessa città, un altro immobile che s’intestano al 5o%. Supponiamo che il valore dell’atto sia di 200.000 euro.

In questo caso la moglie godrà delle agevo­lazioni sul 50% del valore dichiarato dell’immobile e, quindi, pagherà l’imposta di registro del 3% su 100.000 euro (più 336 euro in cifra fIssa). Il marito, sul suo 50%, pagherà le aliquote intere, vale a dire il 1o% su 100.000 euro. Lo ha precisato una circolare dell’Agenzia delle Entrate emanata nell’agosto 2005. Attenzione, la stessa circolare ha precisato che, se al momento del rogito è presente solo uno dei coniugi, le agevola­zioni competono, eventualmente, al solo contribuente presente.

La normativa, infatti, richiede esplicitamente la presenza per poter usufruire delle aliquote ridotte.

Le agevolazioni per chi vende e poi riacquista la prima casa si applicano anche alle abitazioni in costruzione. Secondo il ministero, il credito d’im­posta può essere sfruttato anche se i lavori non sono ultimati entro il ter­mine di un anno dalla cessione della vecchia prima casa. Termine che di norma è necessario rispettare. Questo chiarimento viene incontro alle ne­cessità di chi, per lungaggini burocratiche o per i ritardi nei lavori, rischiava di perdere il diritto al bonus magari senza avere alcuna colpa. Il nuovo immobile deve comunque essere adibito a propria abitazione principale entro tre anni dalla vendita del precedente (risoluzione 192E/2003). Sul nuovo atto l’acquirente paga l'Iva e, quindi, il recupero dell’imposta ver­sata a suo tempo avverrà nella prima dichiarazione dei redditi da presen­tare successivamente al completamento dei lavori. Naturalmente biso­gna essere in possesso dei requisiti prima casa e l’abitazione, una volta ultimata, non deve comunque essere considerata di lusso.

Finalmente un milione di famiglie italiane che avaneo acceso un mutuo a tasso variabile potranno rinegoziarlo virtù dell’accordo Abi-Tesoro.

L’intesa consente il congelamento del valore delle rate, prolungando però la durata del prestito. C’è la possibilità di usufruire della rinegoziazione anche per chi non ha pagato le rate del mutuo (alla data del 28 maggio), purchè nel frattempo il contratto stesso non sia stato risolto. La rinegoziazione dei mutui da tasso variabile a tasso fisso, che avverrà sulla media dei tassi del 2006, sarà possibile per i contratti stipulati prima del 29 maggio scorso, data di entrata il vigore del decreto legge, e le nuove rate partiranno dal 2009.

La convenzione prevede che lo spread applicato sul conto accessorio sarà fino allo 0,5% e non più fisso allo 0,5%, per cui si potranno anche prevedere condizioni migliori. Sul conto accessorio sarà addebitata la differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l’importo risultante dall’atto di rinegoziazione.

La più lunga durata contrattuale dei mutui rispetto alle forme di finanziamento viste in alcuni articoli trattati in precedenza, rende poco agevole per la banca formulare previsioni sulla capacità reddituale e finanziaria del mutuatario e quindi sulla sua affidabilità: ciò giustifica la presenza, ritenuta pressoché indispensabile, di garanzie di tipo reale al fine di assicurare, in caso di future difficoltà finanziarie del sovvenuto, la restituzione del prestito re­siduo e dei relativi interessi. Le garanzie reali richieste dalle banche sono, di regola, costituite da ipoteca di primo grado sul bene oggetto dell’ope­razione, qualora si tratti di finanziamenti fondiari, come del resto ha re­centemente ribadito il testo unico; in caso di prestiti alle imprese industriali per l’acquisto di impianti e macchinari, viene invece preferito il privilegio al posto del pegno, poiché quest’ultimo comporterebbe lo spossessamento del bene, solitamente indispensabile per lo svolgimento del processo produttivo.
Anche per ciò che concerne l’ammontare massimo del prestito emergo­no differenze in relazione alla natura del bene finanziato: nelle operazioni di credito fondiario il Comitato interministeriale per il credito e il risparmio ha stabilito che l’importo massimo erogabile sia pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle operazioni da eseguire sugli stessi (per opere di ristrutturazione, ammodernamento, restauro, ecc.). Tale limite può essere elevato fino al 100% nel caso in cui vengano prestate garanzie integrative, che possono essere rappresentate da fideiussioni bancarie, polizze fideiusso­ne di compagnie di assicurazioni, fondi pubblici di garanzia, cessione di cre­diti verso lo stato o enti pubblici, pegno di titoli di stato o altre idonee garan­zie.

Il codice civile definisce il mutu0 come «un contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità» (art, 1813). Una simile formulazione, pure se unita all’esame delle norme successive, non consente di cogliere una significativa differenza tra questa tipologia di finanziamento e le altre forme tecniche attraverso le quali vengono erogati i prestiti bancari. Nella prassi operativa tuttavia il termine «mutuo» identifica una struttura contrattuale ben definita, caratterizzata da àlcuni sostanziali aspetti che ben ne pongono in evidenza le differenze con le altre forme & credito bancario, peraltro espressamente regolamentate in un altro capo del codice civile.
Da un punto di vista strettamente tecnico, vengono definiti mutui quel­le operazioni che prevedono l’erogazione di una somma di denaro la cui re­stituzione da parte del beneficiano (mutuatario) avverrà secondo un piano di rimborso, che stabilisce la periodicità e l’ammontare delle rate. La deter­minazione del piano di ammortamento, lasciato all’iniziativa delle parti (in genere proposto dalla banca e accettato dal dente), viene solitamente effet­tuata secondo due procedimenti:
1. ammortamento a quota capitale costante (ammortamento unifor­me): la rata, composta da una quota capitale che rimane invariata per tutta la durata del prestito, e da una quota interessi decrescente, in quanto calcolata sul debito residuo, risulta essere decrescente;
2. ammortamento progressivo o «alla francese»: la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente, e pertanto risulta essere di importo costante per tutta la durata del finanziamento.
Al mutuatario viene normalmente concessa la facoltà di procedere al­l’estinzione anticipata del prestito, decorso un certo periodo di tempo (non inferiore ai dodici mesi dalla data di erogazione del mutuo), dietro paga­mento di una penale commisurata all’ammontare del debito residuo e solita­mente compresa tra lo 0,50 e il 3%.

Il valore congruo per l’Erario in caso di acquisto di abitazio­ni diverse da quella principale oltre che per box, garage e posti auto che non sono pertinenze della prima casa si ottiene moltiplicando la rendita catastale (sempre rivalutata del 5%) per 120.

Ritornando all’esempio di pri­ma, con una rendita base di iooo euro si ottiene un imponibile minimo di 126.000.

In pratica basta moltiplicare il valore di partenza (cioè la rendi­ta senza rivalutazione del 5%, quella che troviamo al catasto, nel rogito o nel 730) per il coefficiente126.

Anche in questo caso il nuovo motiplicatore vale ai soli fini delle imposte indirette dovute sugli acquisti (registro, ipotecarie e catastali), con esclusione dell'Iva.

Ai fini fiscali il valore da dichiarare è quello che si ottiene mol­tiplicando la rendita catastale, aggiornata del 5%, per 110. Ricordatevi che quando si dice che il coefficiente moltiplicatore è 115,5 significa che è il pa­rametro da applicare alla rendita senza rivalutazione. Il risultato non cam­bia: dire rendita maggiorata del 5% (quella che si indica nel modello Uni­co) moltiplicata per no è come prendere la rendita catastale senza rivaluta­zione (quella che è indicata nel rogito, al catasto o sul modello 730) e molti­plicarla per 115,5. vediamo con un esempio: immobile con rendita di 1.ooo euro. La rendita aggiornata è di 1.o5o euro che, moltiplicata per 110, dà un risultato di 115.500 euro. Se moltiplichiamo la rendita base di 1ooo, quin­di non aggiornata, per 115,5 abbiamo lo stesso risultato di 1155oo euro. L’importo così ottenuto trova applicazione per le imposte indirette dovute sugli acquisti (registro, ipotecaria e catastale), con esclusione dell’Iva (che deve essere applicata sul prezzo di vendita effettivo). L’aumento dei molti­plicatori, già in vigore dall’agosto 2004, non ha nessun effetto, invece, sul­l’Ici la cui base imponibile è sempre pari alla rendita catastale, maggiorata del 5%, moltiplicata 100.

La ricerca del tasso d'interesse più basso è l'obiettivo di tutti coloro che sono in cerca di un finanziamento per comperare una casa. Ma concentrarsi solo su questo aspetto è un errore.

Tra le molte variabili da prendere in con siderazione prima di sottoscrivere un mutuo c'è anche l'individuazione della cifra esatta da chiedere in prestito. I calcoli vanno fatti con assoluta precisione.

Può sembrare strano, ma si risparmia di più chiedendo in prestito 5.000 euro in meno che non trovando un mutuo a un tasso inferiore dimezzo punto.

Facciamo un esempio pratico.

Ammettendo di riuscire a trovare un tasso più conveniente, il 5 %, cioè mezzo punto in meno che non è poco, la rata scenderebbe a 527,96 euro, ovvero poco più di 22 euro al mese in meno.

Se, facendo bene i conti delle risorse che avete a disposizione, riusciste a limitare la richiesta a 75.000 euro la rata, sempre con un tasso del 5,5 % si riduce a 515,92 euro.

Sono 35 euro in meno al mese che, moltiplicati per 240, fanno un risparmio complessivo di ben 8.400 euro.

Come si vede la ricerca spasmodica del tasso inferiore non sempre dà ifrutti sperati: il vero risparmio si ottiene chiedendo il meno possibile.

Questo tipo di finanziamenti consentono di coprire l’intero prezzo di acquisto dell’immobile.

In alcuni casi si può ottenere anche il 120% del valore del bene, in modo da sostenere le spese necessarie a mettere su casa (tasse, notaio, arredamento, trasloco).

A chi sono adatti: a chi vuole assolutamente comprare casa e ha pochi capi­tali da parte.

In genere sono rivolti alle giovani coppie perché i piani di am­niortamento sono lunghi.

Lati negativi: in genere se si supera l’8o% del valore dell’immobile è neces­sario fornire garanzie aggiuntive, magari l’avallo dei genitori.

Inoltre questi prestiti prevedono una maggiorazione sui tassi rispetto ai mutai ordinari.

Maggiorazione che non si applica solo alla quota del finanziamento che su­pera l’8o% del valore dell’immobile, ma all’intero prestito erogato.

Nono­stante questi punti critici, sono l’unica soluzione per chi ha pochissimi capi­tali da parte e vuole assolutamente stringere tra le mani le chiavi di casa.

Attenzione a un particolare non secondario. Negli ultimi anni molti hanno chiesto mutui di importo via via più consistente, ma poi, alla stipula dell'atto, hanno preteso di indicare come valore della casa un importo fiscalmente valido inferiore all'importo del mutuo.

Questo ha causato una logica rivolta del fisco, che ha revocato la detraibilità sulla parte che eccede il 100 per cento del valore dell'immobile dichiarato in atto.

Quanto possono prestare le banche? Il limite di legge è oggi il 100 per cento del valore della casa.

Il che significa che, in teoria, le banche potrebbero finanziare completamente l'acquisto.

Perché la famiglia che contrae il mutuo deve avere la capacità di pagare le rate, e se chiede tutta la somma che serve per acquistare la casa, soprattutto nelle grandi città, la rata che verrebbe fuori sarebbe gigantesca, e forse non potrebbe sostenerla.

Infatti c'è di solito un limite alla possibilità per un individuo di indebitarsi: di solito la banca non vuole che la rata mensile oltrepassi il 25-35 per cento del reddito mensile famigliare.

Questo perché l'istituto si preoccupa che la famiglia possa far fronte al debito garantendosi la possibilità di mantenersi in vita.

L'opera di un notaio costa, ma sempre meno di quella di un agente immobiliare. Quest'ultimo, infatti, basa la propria provvigione in percentuale sul valore reale a cui è avvenuta la transazione; il notaio, invece, basa la sua tariffa sul valore indicato in atto, che può andare a coincidere con quello, molto ma molto più basso, del Catasto (a meno che, per vari motivi, acquirente e venditore non si mettano d'accordo per dichiarare tutto il valore o un valore diverso e più alto di quelloche risulta dagli estimi catastali).
I soldi versati al notaio sono in un certo senso <`meritati'> perché in sostanza egli dà una sorta di
«garanzia» che tutto è a posto.

Il compenso del notaio non è, infatti, una sorta di tassa ma la remunerazione di una prestazione professionale che consiste nella formazione del contratto in forma idonea alla trascrizione immobiliare e quindi a rendere il contratto stesso non solo valido tra le parti ma opponibile anche a tutti i terzi e quindi l'acquisto della proprietà non a rischio di pignoramenti, ipoteche, citazioni o altri atti che possano compromettere l'acquisto compiuto.
La prestazione che il notaio fornisce è quindi quella di un acquisto sicuro; è responsabilità professionale del notaio la verifica di tutte le condizioni perché l'acquisto sia valido ed efficace, sia relative al soggetto che vende (non fallito, non interdetto, debitamente autorizzato se rappresentante di enti o società eccetera),sia relative all'immobile (che sia regolarmente accatastato, che sia di proprietà del venditore, che non sia interessato da ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli, che sia urbanisticamente regolare, che non sia oggetto di prelazione, che non sia oggetto di vincolo monumentale o di altri vincoli).
E pure responsabilità professionale del notaio eseguire correttamente e tempestivamente la registrazione (il notaio risponde di eventuali errori nella tassazione), la trascrizione e la voltura catastale e ogni altro adempimento necessario (notifica alla Soprintendenza; notifica di eventuale accollo di mutuo eccetera).
Il servizio prestato può essere quindi più o meno complesso; dalla maggior o minor complessità e dal valore (prezzo indicato in atto) dell'immobile deriva la misura del compenso (onarario) per il notaio.

Con questa formula ci si può fabbricare la rata avendo una piccola percentuale di fisso (30%) mentre la parte rimanente viene indicizzata (70%) oppure si può dividere il rischio esattamente a metà (50% e 50%) 0 puntare con maggior decisione sul fisso (70%) mante­nendo una piccola fetta variabile.

A chi sono adatti: a chi crede in una discesa dei tassi, ma vuole avere un piccolo paracadute in caso di una loro rìsalita.

Lati negativi: se è preponderante la quota di capitale da rimborsare con il tasso fisso la formula non è molto convincente.

Il periodo a tasso bloccato può variare da sei mesi a cinque anni.

Alcuni istituti prevedono che si pos­sa esercitare l'opzione più volte nel corso del contratto. E molti partono con il variabile, di solito più basso del fisso.
A chi sono adatti: il mutuo misto è molto flessibile, consente di sfruttare tutte le potenzialità del mercato, ci vuole però un buon livello di assistenza da parte della banca.

La soluzione può essere interessante in una fase in cui i tassi stanno salendo perché si può teoricamente beneficiare della suc­cessiva discesa.

Nel contratto deve essere chiaramente stabilito che, in caso di mancato esercizio dell'opzione, il rimborso continui al tasso iniziale, senza penalizzazioni.

Lati negativi: c'è il rischio che l'opzione debba essere esercitata in un pe­riodo negativo peri tassi d'interesse, perdendo quindi di senso.

Da preferi­re le formule che offrono l'opportunità più volte nel corso del contratto. Il tasso applicato è spesso superiore ai normali mutui fissi o indicizzati.