Acquisti successivi. Le aliquote ridotte spettano anche a chi acquista, suc­cessivamente, nuove quote di un immobile già beneficiato dalle agevolazio­ni.

Grazie a un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate (25/E del 25 feb­braio 2005) più favorevole ai contribuenti, è agevolato anche l’ampliamento dell’abitazione principale, a patto di non possederne altre nello stesso co­mune e purché la nuova porzione non abbia dimensioni tali da creare una unità immobiliare a sé stante, mantenendo caratteristiche non di lusso.

L’agevolazione spetta anche per l’acquisto di locali confinanti finalizzati all’allargamento della propria unità immobiliare acquistata a suo tempo con i benefici per la prima casa (purché l’accorpamento sia permesso dalla normativa urbanistica).

Il box, il posto auto, la cantina o la soffitta destinati a servire l’abitazione principale possono essere acquistati anche successi­vamente all’abitazione principale e godere lo stesso dello sconto fiscale. È agevolato l’acquisto di una sola pertinenza per ciascuna categoria (cantine e solai sono classificati dal Catasto come C2, box e posti auto C6, mentre le tettoie sono C7).

Per essere considerati pertinenza dell’appartamento non è necessario che il box o il posto auto siano nello stesso edificio, ma posso­no far parte di palazzi che sorgono nelle vicinanze.

In Lombardia, grazie alla legge regionale n. 22 del 19 novembre 1999, possono essere conside­rati pertinenze dell’abitazione anche i parcheggi acquistati in un comune confinante.

Ecco, in estrema sintesi, i requisiti da possedere per beneficiare delle age­volazioni prima casa:

1. l’abitazione non deve essere di lusso;

2. l’abitazione deve sorgere nel comune dove si ha la residenza oppure dove si lavora. La residenza nel comune deve essere spostata entro 18 mesi,

3. non si può possedere un diritto reale (da soli o in comunione con il co­niuge) su un’altra abitazione nello stesso comune. Fa eccezione la nu­da proprietà;

4. non si può essere titolari, da soli o in comunione con il coniuge, di un qualsiasi diritto, neppure una quota, su un altro immobile acquistato con i benefici fiscali “prima casa”, ovunque si trovi sul territorio italia­no.

In questo caso anche il semplice possesso della nuda proprietà di un immobile agevolato impedisce la possibilità di godere nuovamente dei benefici.

Non si deve possedere un immobile già agevolato.

Per beneficiare del ta­glio alle aliquote, l’acquirente non deve essere proprietario in tutta Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione con il coniuge, di un’a­bitazione comperata con le agevolazioni prima casa.

La limitazione si ap­plica anche in caso di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.

Quindi se si cambia casa per non perdere l’agevolazione, prima bisogna vendere la vecchia unità immobiliare e poi comprare la nuova.

Requisiti da dichiarare nel rogito.

L’acquirente deve dichiarare nel rogi­to, davanti al notaio, di essere in possesso di tutti i requisiti che fanno scat­tare il diritto all'agevolazione.

Non è un ostacolo, quindi il non possederli al momento di firmare il preliminare d'acquisto o qualsiasi altro impegno.

Nessuna proprietà nello stesso comune. Lo sconto fiscale vale solo per la prima casa, quindi l’acquirente non deve possedere, da solo o in comunio­ne con il coniuge, un diritto reale (proprietà, usufrutto, uso e abitazione) su un altro appartamento che sorge nello stesso comune.

Via libera, inve­ce, se si è comproprietari con una persona diversa dal coniuge (ad esem­pio, un fratello, un genitore).

Si può beneficiare delle aliquote ridotte an­che se si è proprietari di un’unità immobiliare non residenziale (ad esem­pio, un ufficio, accatastato come AIo), ma utilizzata come abitazione.

Il fatto di possedere la nuda proprietà di un immobile nello stesso Comune non è un ostacolo al godimento dello sconto fiscale.

Per poter beneficiare degli sconti sull’acquisto della prima casa bisogna es­sere in possesso di determinati requisiti.
Eccoli.

L’abitazione non deve essere & lusso. Sono dunque escluse dall’agevola­zione le ville, le costruzioni con giardino pari a sei volte l’area coperta e gli appartamenti con una dimensione superiore a 240 metri quadrati.

Residenza nel comune entro 18 mesi. l'immobile da acquistare deve esse­re ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o dichia­ra di volerla trasferire: per farlo ci sono 8 mesi di tempo.

Non è necessario che l’immobile diventi anche l’abitazione principale dell’acquirente, cioè quella in cui il contribuente e la sua famiglia dimoreranno abitualmente.

L’importante è avere la residenza nello stesso comune. Si può così benefi­ciare dell’imposta ridotta anche sull’acquisto di un immoblle che poi verrà dato in locazione oppure da destinare ai figli o ai genitori.

Aliquote ridotte anche per chi deve trasferirsi in un’altra città per motivi di lavoro, a condizione che l’immobile si trovi nel comune dove svolge la propria attività: in questo caso non si deve spostare la residenza.

Le regole per i box. L’acquisto del box è trattato allo stesso modo della casa cui è collegato (in gergo si dice “di cui costituisce la pertinenza”).

Quindi se il garage o il posto auto sono pertinenza di una prima casa, si paga l’imposta di registro del 3% (oltre a ipotecaria e catastale in cifra fissa, x68,oo euro ciascuna) acquistando da un privato e l’Iva al 4% (più registro, ipotecaria e catastale in cifra fissa, cioè 504 euro complessivi) dall’impresa costruttrice.

Se ll box è pertinenziale, ma non riguarda una prima casa, si seguono le ali­quote del caso.

Se il box non è strettamente collegato alla casa, l’ali­quota complessiva sale al 1o% se l’acquisto avviene da un privato.

Il lusso paga di più. Sulle abitazioni considerate di lusso l’aliquota Iva è sempre del 20%, 504 euro in cifra fissa, mentre se è un privato a vende­re, l’imposta di registro è quella massima: il 7% a cui va aggiunto il 3% di tributi ipotecari e catastali.

E questo anche se si tratta della prima casa.

Le caratteristiche che individuano le abitazioni di lusso sono indicate nel decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

Alcuni fattori dipendono dalle ca­ratteristiche urbanistiche, dalle modalità costruttive e dalla superficie (de­ve essere superiore a 240 metri quadrati).

Ci sono però anche requisiti di tipo qualitativo come l’uso di materiali pregiati, la presenza di piscina o campo da tennis in stabili con meno di 15 appartamenti, doppio ascensore, scala di servizio.

Vediamo ora quanto bisogna sborsare acqui­stando l’abitazione dal costruttore, dalla cooperativa o da un’impresa che ha effettuato interventi di ristrutturazione edilizia o urbanistica, restauro o risanamento conservativo i cui lavori sono terminati da meno di 4 anni, cioè quando l’atto è ancora soggetto all’ Iva.
Se si tratta della prima casa si applica l’aliquota Iva ridotta del 4% e le altre imposte (registro, ipotecaria e catastale) sono forfettizzate in 504 euro complessivi, i68 euro l’una.

Se si acquista da un privato o da una società non costruttrice. La prima ca­sa, purché non di lusso, e le relative pertinenze, vale a dire il box, la canti­na o un solaio accatastati autonomamente, beneficiano di uno sconto.
L’a­gevolazione consiste nel pagare l’imposta di registro con un’aliquota del 3% e nel versamento in cifra fissa (168 euro ciascuno) dei tributi catastali e ipotecari, per un totale di 336 euro.

La base imponibile, come abbiamo visto nelle pagine precedenti, cambia però a seconda che si tratti dell’abita­zione principale o di una seconda casa.
In totale, sull’acquisto da un privato di un immobile senza agevolazioni, ad esempio la casa al mare o in montagna.
Il Fisco, quindi, si prende il 10%. Facciamo un esempio: un immobile con valore catastale di 100.000 euro (già rivalutato del 5%).
Se è una prima casa l’acquirente paga com­plessivamente 3.636 euro di tasse (cioè il 3% di iio.ooo euro come impo­sta di registro e 336 di imposte ipotecarie e catastali). Se l’appartamento è una seconda casa il totale sale a 12.ooo euro perché l’aliquota del io% si applica su un valore più alto, 120.000 euro.

Abbiamo dato la precedenza alle principali novità contenute nel decreto Bersani-Visco, quindi al valore reale da dichiarare nel rogito e a come si trova il valore catastale a seconda dei soggetti che vendono l’immobile.

Ora però bisogna mettere mano al portafoglio e per farlo occorre conoscere le aliquote da applicare ai valori individuati.

Il Fisco pesa in modo diverso a seconda che si stia comprando l’abitazione principale o una seconda casa (in città, al mare o in montagna, purché si tratti di un altro immobile oltre a quello già posseduto in cui si vive, non fa differenza), ma anche se a ven­dere è un privato o una società non costruttrice oppure si tratta di un im­mobile nuovo, realizzato da meno di quattro anni e a vendere è lo stesso costruttore.

Lo sportello presso il quale avete già il conto corrente è la soluzione più semplice. Ma non sempre la scelta più comoda è la più vantaggiosa. Le banche, infatti, si stanno facendo un’agguerrita concorrenza e il mutuo è spesso l’arma usata per acchiappare nuovi clienti. Molto probabilmente, infatti, chi sottoscrive un finanziamento è destinato a rimanere fedele all’i­stituto per un lungo periodo di tempo, anche per venti o trent’anni.
Anche se cambiare banca è meno costoso di un tempo, chiudere il con­to con un mutuo è piuttosto complicato. Il consiglio è di visitare molti isti­tuti e confrontare un elevato numero di offerte, dato che, a parità di tipolo­gia di tasso e di durata, sul mercato la differenza tra le proposte delle diver­se banche può anche superare l’i%. In questa gara al mutuo migliore può essere molto utile l’uso di Internet che consente di mettere a confronto le condizioni di molti istituti di credito senza doverli visitare personalmente.
Vale anche la pena chiedere all’ufficio del personale o al Cral dell’azien­da in cui lavorate o in cui lavora un familiare se esiste una convenzione con qualche banca. In questi casi è possibile che le agenzie interessate dal­l’accordo applichino condizioni di favore ed è più facile trovare maggiore trasparenza. Buona norma provare anche agli sportelli delle banche che si trovano nelle vicinanze della nuova abitazione. Senza dimenticare l’ufficio postale.
Se scegliete una nuova agenzia, ricordate di dire subito con quale banca avete già rapporti e che siete alla ricerca delle condizioni migliori per fare il mutuo. Questo per non dare l’impressione che sia la vostra banca a non volervi concedere il finanziamento. Anche se alle volte non è chiesto espressamente, è quasi sempre più conveniente aprire un nuovo conto corrente, cui appoggiare stipendio, pagamenti e le rate del finanziamento:
così è possibile anche ottenere condizioni migliori e si riducono le spese per l’incasso della rata. Infatti, di solito al proprio cliente sono addebitate solo le spese connesse alla scrittura contabile sul conto corrente e, quando è prevista questa procedura, quelle postali per l’invio dell’avviso di scaden­za, senza altre commissioni, mentre addebitando l'importo su un altro conto corrente il costo è almeno quello del Rid, la procedura per l’incasso automatico.

Caratteristiche: è previsto il regolare pagamento dei soli interessi, mentre il capitale può essere rimborsato con una certa elasticità, ad esempio anno per anno in concomitanza con la tredicesima o con entrate straordinarie.

Gli interessi sono indicizzati. La rata è calcolata sul capitale complessivo da rimborsare fino alla prima restituzione (subendo, ovviamente, le variazioni dovute all’andamento dei mercati finanziari).

Non appena viene re­stituita una parte del capitale, gli interessi sono immediatamente ricalcola­ti sulla quota del debito residuo.
A chi sono adatti: soprattutto a lavoratori autonomi e professionisti che possono programmare la restituzione del prestito in base ai propri flussi finanziari.
Lati negativi: in genere sono previste penali se il capitale non viene rim­borsato alle scadenze prestabilite.

Mutui conto

Caratteristiche: finanziamenti legati a un deposito presso la medesima banca; la giacenza del conto corrente di appoggio al mutuo viene remune­rata ad un tasso lordo uguale a quello del prestito.

Tipicamente gli interessi maturati ogni trimestre vengono utilizzati o per ridurre il debito residuo o per pagare parte di una rata.
A chi sono adatti: a chi conta di effettuare dei risparmi.
Lati negativi: vedi sopra. Difficilmente chi fa un mutuo ha anche dei ri­sparmi.

Inoltre questa formula lega molto il debitore alla sua banca.

Caratteristiche: assieme a un mutuo viene stipulata anche una polizza vita. In pratica, oltre a pagare la rata (interessi più capitale), si versa un premio assicurativo.

In caso di morte del capofamiglia o d’invalidità permanente sarà l’assicurazione a completare il piano di rimborso o a restituire alla banca il capitale residuo, sollevando la famiglia da ogni impegno finanzia­rio.

Attenzione, la polizza vita può essere obbligatoria se chi contrae il mu­tuo a più di 60-65 anni prima della condusione del rimborso, oppure quando c’è più di un minore a carico. In alcuni casi è possibile stipulare anche una polizza contro il rischio di disoccupazione.

A chi sono adatti: l’accoppiata mutuo-polizza è indicata soprattutto per le famiglie monoreddito e per quelle dove chi garantisce la parte più consi­stente delle entrate mensili è anche il membro più anziano.

A chi vuole ga­rantire, per ogni evenienza, la massima tranquillità alla sua famiglia.
Lati negativi: la formula può essere costosa. Inutile pensarci se si ha già una propria assicurazione sulla vita e contro gli infortuni.

La tariffa del notaio è modulare: si costruisce cioè "a pezzetti" con tanti «mattoni» diversi. La base di tutto è costituita dagli onorari repertoriali. In relazione al valore (prezzo dell’immobile) la tariffa ministeriale (l’ultima è quella approvata con Dm 27.11.2001, pub­blicata nelia Gazzetta Ufficialen. 292 del 17.12.2001, con effetto dall’ 1.1.2002 che ha tenuto conto del pas­saggio dalla lira all’euro) prevede distinti onorari re­pertoriali (l’onorario che viene iscritto al Repertorio dove sono annotati tutti gli atti del notaio e che costi­tuisce la base per il calcolo dei contributi alla Cassa Nazionale del Notariato e della Tassa di Archivio).
Tale onorario repertoriale è anche la base per il cal­colo del compenso per le diverse prestazioni in cui si può frazionare la complessiva prestazione dell’atto no­tarile (rilascio di copie, note di trascrizione e di voltu­ra catastale). Sulla stessa base è calcolato il rimborso delle spese generali di studio in misura pari al 15 per cento degli onorari di tariffa.
Al notaio competono poi altri diritti e indennità (scritturato dell’atto, presentazione dei documenti agli uffici, indennità per operazioni fuori dello studio) e un compenso per l’opera di studio, documentazione, con­sultazione con le parti (per quest’ultima voce secondo criteri dettati da ciascun Consiglio notarile).
Per sapere quale può essere il costo del singolo atto occorre conoscere la tariffa approvata dal singolo Consi­glio notarile che contiene per ogni scaglione di valore sia il calcolo dell’onorario repertoriale di atto, degli onorari di copia e degli altri diritti, sia la definizìone del compenso (per la prestazione tipo) per l’opera di stu­dio, consultazione eccetera (articolo 30 della tariffa).

Rispetto a tale «onorario normale» potranno darsi situazioni nelle quali il notaio potrà chiedere un com­penso inferiore (atti in serie, quando il medesimo no­taio riceve molti atti delio stesso condominio o coope­rativa; compravendite collegate a mutuo, nelle quali quindi molti costi sì hanno una sola volta e vengono preferibilmente esposti nella parcella relativa al mu­tuo con conseguente riduzione della parcella relativa alla vendita; ipotesi di riduzione per legge degli onora­ri, per esempio dismissioni immobiliari).

Può anche succedere che il notaio chieda un compenso maggiore in relazione alle particolari difficoltà e complessità del caso concreto (immobili situati in località diverse di competenza di differenti uffici, ricostruzione particolarmente complessa della storia della proprietà, situa­zione urbanistica dì difficile accertamento, condoni in istruttoria eccetera); in tal caso il notaio dovrebbe co­munque preventivare al cliente tale richiesta.

Il mutuo ipotecario è un prestito che si avvale dell’ipoteca quale garanzia sull’immobile.

Secondo una disposizione della Banca d’italia, l’importo del mutuo richiesto da un privato non può superare ‘80% del valore del bene (se il finanziamento è finalizzato all’acquisto di una casa) o dei costi da sostenere (nel caso in cui il mutuo sia richiesto per ristrutturare un immobile già di proprietà).

Tuttavia è possibile trovare banche che offrono il 100% del valore della casa.

Con l’ipoteca la banca può, se il cliente non paga le rate del mutuo, vendere all’asta l’abitazione e soddisfare il credito con il ricavato.

Anche perché il mutuo è un prestito che a una durata di un certo numero dì anni, di solito 10 o 15 (ma ce ne sono anche di trenta e quarantennali), durante i quali i bilanci familiari finiscono con l’esserne inevitabilmente influenzati.

Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita di ogni singolo appartamento se prima non avviene il frazionamento del mutuo acceso dal costruttore su tutto l’immobile. Questa importante garanzia contenuta nell’articolo 8 della legge 122/05 dovrebbe mettere fine alle truffe: chi ha sborsato tutti i quattrini per comperare l’abitazione non do­vrebbe trovarsi la sorpresa che la banca è ancora proprietaria dell’immo­bile poiché non è stata cancellata l’ipoteca precedente.

Significa che il no­taio non può stipulare il rogito se, anteriormente o contestualmente alla stipula, nonsi sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Il pre­cedente articolo 7 prescrive che le banche hanno 90 giorni per provvedere al frazitnamento se gli aventi diritto sono meno di cinquanta; se sono di più il termine sale a 10 giorni.

In questi ultimi anni hanno preso molto piede dei prestiti-casa che sono una combinazione dei mutui fissi e di quelli variabili.

Nel senso che è lo stesso clien­te, dopo un periodo iniziale a tasso fisso di circa un anno, a decidere come procedere: se cioè passare al variabile (in genere se l’opzione non viene esercitata scatta proprio quest’ultimo tasso) o passare al fisso.

Queste opzioni scattano in periodi prefissati di un anno o più anni.

Per esempio, una volta scelto il varia­bile, bisogna restarci di solito almeno un anno (ma al­cune banche stabiliscono altre scadenze: due, tre o anche cinque anni) per poi decidere di nuovo.

E così via per l’intera durata del mutuo.

Per molti questa decisione può essere angosciante perché bisogna continuamente monitorare il mercato e decidere il da farsi. Se ci si attende nel prossimo fu­turo un aumento dei tassi, allora è meglio andare sul fisso.

Viceversa, se ci si attende un ribasso, meglio sta­re sul variabile.

Questo è un mutuo adatto a chi ritiene che anche nei prossimi anni i tassi rimarranno bassi, e quindi vuole beneficiare di questo vantaggio rispetto a un mutuo a tasso fisso, che costa di più.

Però non vuole neppure correre il rischio che la rata possa salire.

Con questo mutuo la rata resterà ferma, ma se i tassi do­vessero salire, si allungherà la durata del mutuo in modo da scaricare l’aumento che si è verificato su rate successive alla scadenza prefissata.

Per contro, la du­rata può anche ridursi in presenza di una lunga ridu­zione dei tassi.

In generale i mutui a tasso fisso sono destinati a chi non vuole avere sorprese per il futuro.

Il mutuo durerà 10, 15 0 20 aimi? Con il tasso fisso la rata da pagare (in genere mensile o semestrale) rimarrà sempre uguale.

Si è sempre detto che un mutuo del genere sembra ritagliato apposta sulle esigenze di un percettore di red­dito fisso, quindi di un lavoratore dipendente.

Il quale ha un reddito sostanzialmente stabile nel tempo, non soggetto a grosse fluttuazioni.

Mentre i tassi d’interes­se salgono e scendono nel corso del tempo, lo stipen­dio rimane relativamente fisso.

Perché dunque soffrire nei momenti in cui la rata aumenta?

E perché esporsi al rischio che i tassi salgano molto e improvvisamente a causa di qualche catastrofe che sembra sempre più incombere sul mondo?


Inoltre, sempre astrattamente, si può dire che in periodi in cui ci sono aspettative di inflazione crescen­te il mutuo a tasso fisso può diventare anche un affare per chi lo prende (infatti i tassi saliranno, il costo del denaro sarà più alto ma per chi ha questo mutuo tutto resta come prima.

Da un punto di vista giuridico non c’è bisogno di particolari requisiti per poter chiedere un mutuo.

Basta essere cittadini italiani residenti in Italia oppure cittadini di Stati Ue; o, ancora, cittadini extracomunitari ma con re­golare permesso di soggiorno in Italia e si deve essere maggiorenni.

L’im­mobile dato in garanzia potrebbe essere ubicato ovunque, ma in pratica le banche italiane accettano solo immobili situati sul territorio nazionale. Non è vietato dalla legge concedere mutui a persone fallite o protestate.

Ma tra il dire e il fare ci sono di mezzo gli archivi informatici. Di fatto, le ban­che e le finanziarie oggi si scambiano tutte le informazioni in loro posses­so sulle “sofferenze”, cioè su crediti che fanno fatica a riscuotere o non hanno riscosso del tutto.

Se una cambiale è finita in protesto o si è emesso un assegno a vuoto, le possibilità di ricevere il credito sono scarse e comunque difficilmente si ot­tiene il finanziamento alle condizioni standard, ma per sentirsi negare il prestito può bastare in certi casi anche aver ritardato il pagamento di una piccola rata per l’acquisto di elettrodomestici.

Quando l’agente immobiliare vi porterà la sua ricevuta potreste sentirvi male per la cifra che viene fuori, ma, dulcis in fundo, dovete considerare anche l’Iva del 20 per cento. Inutile dire che l’evasione in questo set­tore è astronomica. Infatti né l’agente immobiliare né tantomeno l’acquirente e in questo caso neanche il venditore hanno alcun interesse a farsi rilasciare una fattura per l’intero importo (quando va bene se ne fa una per una piccola parte della provvigione).

Per cui l’evasione è colossale. Tanto che alcuni anni fa qualcu­no fece la proposta di far portare l’Iva in detrazione fi­scale a chi riceveva la fattura. In questo modo l’Iva sarebbe stata una semplice partita di giro per i clienti, ma in compenso sarebbe emersa materia imponibile per i redditi degli agenti immobiliari.

Inutile dire come finì questa proposta: abbandona­ta. La lobby degli agenti immobiliari è molto forte e, soprattutto; numerosa.
Anche il notaio si fa pagare l’Iva sulla sua parcella (e qui, ovviamente, non c’è alcuna evasione).

A questo punto spezziamo pure una lancia a favore dei notai:
nonostante ci sia qualcuno che chieda di eliminare l’imprimatur dei notai sulle compravendite facendo scegliere all’acquirente se utilizzare questa prestazione o farsi certificare la compravendita da un funzionario comunale o bancario, come avviene in Gran Bretagna dopo la liberalizzazione della Thatcher, va detto alme­no, come consolazione, che comunque il notaio è uno dei pochi, forse l’unico professionista, che paga tutte le tasse (e infatti risulta ai primi posti fra i contribuenti).