La persona che si appresta ad acquistare una casa può avere dal notaio l’indicazione del costo complessi­vo dell’acquisto, ma occorre che:

1. Indichate quale sarà il prezzo finale (per poter calco­lare l’imposta e l’onorario).
2. Date al notaio la documentazione occorrente per va­lutare la maggiore o minore complessità degli accertamenti che egli dovrà compiere (copia dei precedenti atti di proprietà).
3. Abbiate con il notaio stesso, o con un suo qualificato collaboratore, un colloquio preliminare per l’esame di eventuali aspetti particolari (problematiche fa­miliari e/o fiscali).

Soltanto se avrà in mano tutti questi elementi il no­taio potrà procedere al calcolo delle imposte, delle spese e degli onorari con buone probabilità che tale calcolo preventivo corrisponda poi al costo definitivo dell’operazione (qualche fatto imprevisto può na­turalmente determinare, in alcuni casi, maggiori costi).

Il cliente ha diritto di sapere in anticipo quanto co­sterà l’acquisto, ma il notaio ha il dovere di rispondere solo quando disponga di tutti gli elementi necessari. Se un notaio risponde senza avere in mano tutti gli ele­menti di cui abbiamo parlato, potranno facilmente emergere fattori in grado di cambiare profondamente la cifra da pagare.

Occorre procurarsi tutte le più attendibili pubblicazioni che riportano le inserzioni di chi vende casa nella propria città. Un minimo di studio preventivo, magari con l'aiuto di un agente immobiliare, potrà identificare nella propria città quelle pubblicazioni che riportano soprattutto le offerte che passano attraverso le agenzie e quelle che invece sono utilizzate soprattutto dai privati. È importante fare questa distinzione perché le agenzie usano una sorta di codice cifrato per indicare le caratteristiche dell'immobile.
Mentre i privati sono meno standardizzati. Per esempio, nei giornali che pubblicano soprattutto (ma non solo, naturalmente) le inserzioni dei mediatori, si scoprono alcuni segni indicativi che possono già orientare chi sa leggerli. Vediamo di farne un piccolo elenco:

- Intermediari: significa che c'è già un agente di mezzo, inutile che si facciano avanti altri agenti. Ma naturalmente questo non è sempre vero perché molti venditori privati hanno scoperto che se scrivono questa parolina saranno scocciati meno dalle agenzie.
-Piano alto: se non se ne parla vuoI dire che si tratta di un piano intermedio o, in alcuni casi, addirittura basso. Il piano alto viene infatti sempre pubblicizzato come una qualità aggiuntiva. -Adatto anche a uso ufficio: significa, quasi sempre, che siamo in presenza di un immobile posto al primo piano o all'ammezzato. In altri casi viene segnalata questa opportunità quando siamo in una zona dove c'è molta richiesta di uffici.
Trattative riservate: significa che il prezzo è molto alto, tale da scoraggiare un buon numero di aspiranti acquirenti di livello basso e medio. Infatti, in questo caso il prezzo non viene mai riportato.

Se si hanno degli amici in questo settore (agenzie immobiliari o agenti di vendita), o se si vive in un piccolo centro, si può lasciare la propria richiesta, che deve essere preventivamente precisata (quanto deve essere grande la casa, che caratteristiche deve avere, quanto al massimo può costare, in che zona deve trovarsi l'immobile eccetera), a tutti gli agenti a cui si può arrivare.

In una grande città, però, è meglio cercare quelle agenzie che gravitano fisicamente nella zona che si è scelta.

A loro occorre lasciare tutti i dati necessari, perché sono le più specializzate, quelle che vengono a sapere prima quel che succede nell' area prescelta.

Di tanto in tanto occorre rinfrescare loro la memoria perché hanno un sacco di clienti, e molti amici, e in tempi di boom non riescono a star dietro alle richieste. Rispondendo alle inserzioni, inoltre, si entrerà via via in contatto con molte altre agenzie.

Sono sostanzialmente quattro i modi per cercare casa:

1. Rivolgersi agli agenti immobiliari.
2. Spulciare fra le inserzioni pubblicate dai giornali.
3. Spargere il passaparola fra amici e conoscenti.
4. Consultare i notiziari sulle aste e sulle vendite in blocco.

Il quarto punto riguarda soltanto chi ha tempo e può attendere l'occasione giusta.

Il terzo modo può essere attivato ma bisogna anche rendersi conto che difficilmente potrà dare buoni frutti, perché è come lanciare un sasso nell'oceano, soprattutto se si abita in una grande città e si decide di cambiare quartiere. Rimangono i primi due modi, che poi sono quelli classici per cercare casa.

L'uno non sostituisce l'altro, nel senso che devono essere attivati contemporaneamente.

Prima di vedere come molte famiglie abbiano puntato sui frazionamenti, occorre dare uno sguardo generale al settore. In questi anni il comparto immobi­liare ha vissuto una vera rivoluzione, per certi versi una rinascita. Compagnie di assicurazione, banche, grandi imprese erano piene di immobili che stavano lì come una specie di riserva patrimoniale, ma non ser­vivano a nulla perché all’interno mancavano le com­petenze per massimizzarne la gestione. Queste impre­se, a un certo punto, hanno compreso che, liberandosi di questa «zavorra», che può più utilmente essere ge­stita da imprese che si occupano solo di questo, avreb­bero potuto concentrarsi sul cosiddetto core business, cioè sul proprio business specifico. Compagnie, ban­che, grandi imprese hanno dunque cominciato a fare gli spin off immobiliari, ovvero a separare e a vendere
buona parte del patrimonio immobiliare. Ma chi l’ha comprato?
In veste di acquirenti hanno cominciato ad arrivare i fondi speculativi internazionali, soprattutto america­ni, come quelli di Morgan Stanley, Soros, JPMorgan, Lehman Brothers. O come quelli di Deutsche Bank. Questi fondi acquistano grandi lotti di immobili e do­po alcuni anni, dopo averli a volte ristrutturati e/o aver rinnovato il contratto di affitto, li rivendono lu­crando forti plusvalenze.
La rivendita di questi grandi patrimoni può avveni­re in vari modi: o direttamente per blocchi ad altri che provvederanno poi a utilizzarli direttamente o a riven­derli a loro volta frazionandoli, cioè vendendo le sin­gole unità immobiliari di ogni edificio; o tramite i fon­di immobiliari chiusi, che si possono creare anche di­rettamente «in conflitto d’interessi» (ovvero mettendo dentro un fondo creato da una propria società di ge­stione immobili che si possiedono); oppure frazionan­doli e vendendoli a pezzetti.

Nei mutui casa vi è spesso una clausola chiameta appunto "clausola risolutiva espressa" che è la pattuizione delle parti di un contratto che assumono un determinato adempimento a condizione risolutiva del contratto stesso.

La clausola risolutiva dunque manifesta i suoi effetti con la dichiarazione con cui la parte non inadempiente dichiara alla parte inadempiente di voler risolvere il contratto. Deve però trattarsi di un inadempimento determinato e comunque ingiustificato.

Le parti non possono dunque prevedere la risoluzione quale conseguenza di un generico inadempimento, ma questo deve essere specificato con riguardo ad una obbligazione determinata.

Guardate il video per capire meglio cos'è e di cosa si tratta:

Lo sportello presso il quale avete già il conto corrente è la soluzione più semplice. Ma non sempre la più vantaggiosa.

Le banche , infatti, si stanno facendo un'agguerrita concorrenza e il mutuo è spesso l’arma usata per acchiappare nuovi clienti.

Ci sono banche specializzate nella concessione di mutui che non hanno normali sportelli operativi: si tratta di istituti come Unicredit Banca per la Casa, Micos Banca, Banca Ucb, Banca Woolwich, Macquaire, Systema mutui.

L’incasso della rata avviene di norma median­te la procedura Rid, con il prelievo automatico dell’importo della rata dal conto corrente.

Le condizioni offerte da questi istituti sono in linea con il mercato, ma molto spesso la loro offerta è più flessibile e sono in grado di fornire formule di finanziamento adatte alle esigenze più diversificate.

Ecco le regole fondamentali da conoscere per l’acquisto in costruzione e non correre inutili rischi:

1. informatevi sulla serietà di chi costruisce: attenzione, il costruttore non è l’impresa che edifica, ma la società che possiede il terreno e che in genere ha chiesto i permessi di costruzione;
2. chiedete i tempi di esecuzione delle opere e la data prevista per il rogito;
3. guardate con attenzione la pianta dell’appartamento e fatevi un’idea delle misure reali;
4. chiedete il prezzo di vendita e le modalità per una eventuale sua revi­sione;
5. versate gli acconti a più riprese, contestualmente all’avanzamento dei lavori;
6. esigete la fideiussione prevista dalla legge 122/2005;
7. leggete con attenzione il capitolato e concordate subito eventuali va­riazioni da apportare all’atto o la fornitura di accessori extra;
8. esigete la polizza postuma decennale contro vizi e difetti dell’opera, prevista anch’essa dalla legge 122/2005;
9. non versate mai tutto il denaro prima del rogito;
10. chiedete l’impegno a stipulare l’atto per il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, contestualmente al rogito.

“Dal produttore al consumatore”. Il messaggio è semplice: se si saltano i passaggi intermedi la merce costa meno. Nelle cooperative il concetto vie­ne esaltato al punto che produttore e consumatore finiscono per coincidere: il socio della cooperativa si costruisce la sua casa.
Per questo comprare casa in cooperativa può essere un ottimo sistema per risparmiare soldi. Quando funziona. Nel passato infatti l’acquisto in cooperativa si è spesso dimostrato ancora più rischioso dell’acquisto da un costruttore privato e con minori prospettive di rientrare in possesso di al­meno una parte dei soldi versati.
Quando falliva un’impresa immobiliare, chi aveva versato i soldi era creditore nei confronti del costruttore e per lo meno poteva avanzare qual­che diritto su quello che rimaneva in cassa. Se falliva una cooperativa, il so­cio era anche costruttore e quindi non poteva avanzare pretese di credito nei confronti di nessuno. Usiamo con una certa soddisfazione i verbi al passato perché le garanzie previste dalla legge 122/2005 si applicano oggi anche alle case in cooperativa e quindi si può pianificare con più tranquillità l’acquisto (adottiamo questo termine anche se giuridicamente impro­prio: in realtà il socio non compra una casa, ma ne ottiene l’assegnazione).
Intendiamoci, come succede sempre, quando una cosa costa meno pre­senta qualche svantaggio in più. Il primo è che, anche se le case in coope­rativa oggi non hanno più l’aspetto di casermoni ultrapopolari, non ci si possono certo aspettare capolavori di estetica o finiture di gran pregio.
Il secondo sta nei tempi di prenotazione dell’alloggio: in una casa in co­struzione è in genere buona norma acquistare a lavori già avanzati e quan­do un certo numero di appartamenti risulta prenotato. In questo modo si limitano i rischi connessi all’operazione. In una cooperativa agire in que­sto modo risulta quasi sempre controproducente. Infatti gli alloggi hanno più o meno tutti il medesimo costo al metro quadrato e quindi chi prenota prima può scegliere le unità immobiliari agli ultimi piani e quelle meglio esposte. Nell’edilizia privata, invece, c’è sempre una differenza di prezzo determinata dal valore di mercato e non sempre chi sceglie per primo è in­teressato agli appartamenti che costano di più.

La parcella del notaio è soggetta al controllo del Consiglio Notarile, che può approvarla su richiesta del notaio stesso (qualora il cliente si rifiuti di pagarla) o del cliente (se, dopo averla saldata, la contesta).


Prima di arrivare a una contestazione formale, è certamente preferibile un controllo preventivo e cioè, un parere, chiesto al Consiglio notarile competente, sulla congruità della richiesta e soprattutto sulla con­creta applicazione della tariffa.


Il consiglio principale è però quello di chiedere un preventivo di massima, portando in visione le mappe catastali il prezzo dell'immobile da acquistare e tutti gli altri documenti in vostro possesso, in modo che il notaio possa formulare anticipatamente un preventivo il più possibile veritiero, tutto ciò bisognerebbe farlo prima di procedere con la stipula dell’atto.

A tutt'oggi, la banca che pratica il tasso più basso sul mutuo variabile è ancora Ing (www.ingdirect.it), con spread che vanno da 0,8 a 1,2 punti a seconda del mix fra durata e importo.

Può darsi che i concorrenti tra non molto escano con dei prodotti altrettanto competitivi se non migliori, ma uno sguardo a questo sito dovrebbe comunque essere d’obbligo, perché Ing è una banca virtuale (presente cioè solo su Internet e senza sportelli) specializzata nel praticare le migliori condizioni possibili.

Inoltre, allo stato attuale Ing è l’unica banca in grado di offrire una qualsiasi durata intermedia compresa tra i 5 anni (minimo per considerare questo prestito a lungo ter­mine e portarlo in detrazione nella dichiarazione dei redditi) e i 30: per esempio, 12,15,o 22 anni.

Per informazioni sul calcolo mutuo e per sapere quali sono le condizioni migliori proposte dai vari enti finanziatori per l'acquisto di un immobile cliccate sul sito Mutuo-prestito.org

Il valore congruo per l’Erario in caso di acquisto di abitazio­ni diverse da quella principale oltre che per box, garage e posti auto che non sono pertinenze della prima casa si ottiene moltiplicando la rendita catastale (sempre rivalutata del 5%) per 120.

Ritornando all’esempio di pri­ma, con una rendita base di iooo euro si ottiene un imponibile minimo di 126.000.

In pratica basta moltiplicare il valore di partenza (cioè la rendi­ta senza rivalutazione del 5%, quella che troviamo al catasto, nel rogito o nel 730) per il coefficiente126.

Anche in questo caso il nuovo motiplicatore vale ai soli fini delle imposte indirette dovute sugli acquisti (registro, ipotecarie e catastali), con esclusione dell'Iva.

Ai fini fiscali il valore da dichiarare è quello che si ottiene mol­tiplicando la rendita catastale, aggiornata del 5%, per 110. Ricordatevi che quando si dice che il coefficiente moltiplicatore è 115,5 significa che è il pa­rametro da applicare alla rendita senza rivalutazione. Il risultato non cam­bia: dire rendita maggiorata del 5% (quella che si indica nel modello Uni­co) moltiplicata per no è come prendere la rendita catastale senza rivaluta­zione (quella che è indicata nel rogito, al catasto o sul modello 730) e molti­plicarla per 115,5. vediamo con un esempio: immobile con rendita di 1.ooo euro. La rendita aggiornata è di 1.o5o euro che, moltiplicata per 110, dà un risultato di 115.500 euro. Se moltiplichiamo la rendita base di 1ooo, quin­di non aggiornata, per 115,5 abbiamo lo stesso risultato di 1155oo euro. L’importo così ottenuto trova applicazione per le imposte indirette dovute sugli acquisti (registro, ipotecaria e catastale), con esclusione dell’Iva (che deve essere applicata sul prezzo di vendita effettivo). L’aumento dei molti­plicatori, già in vigore dall’agosto 2004, non ha nessun effetto, invece, sul­l’Ici la cui base imponibile è sempre pari alla rendita catastale, maggiorata del 5%, moltiplicata 100.

Se in banca non accettano la portabilità del vostro mutuo, cioè il suo trasferimento a un altro istituto di credito che vi ha offerto condizioni migliori, oppure lo consentono facendovi pagare delle spese, ricordate che trasferire il mutuo usando la surrogazione è un vostro diritto sancito dalla legge. E deve essere totalmente gratuito.

Mittente: (nome e indirizzo, telefono e recapito, indirizzo e-mail per avere risposta dall'Autorità)

All’Autorità garante per la concorrenza ed il mercato P.zza Giuseppe Verdi, 6/A00198 ROMA antitrust@agcm.it

Alla sede centrale della banca ...(indicare denominazione banca) (indirizzo) casella e-mail

Oggetto: segnalazione del comportamento anticoncorrenziale della banca ........ (indicare la denominazione della banca preso cui ci si è recati a chiedere l'applicazione della surrogazione del mutuo) agenzia di Via ....... (indicare indirizzo e città).

Vi segnalo con la presente il comportamento a mio parere anticoncorrenziale della banca ...................................... (indicare denominazione banca). Relativamente alla mia richiesta di portabilità del mutuo ex articolo 8 della legge 40 del 2007. In data ..............(indicare giorno della visita in banca) mi recavo presso l'agenzia di ............ (indicare indirizzo e Città) della banca .............. (indicare la denominazione della Banca) e parlavo col signor ............................... (indicare nome del consulente della banca con cui si è parlato). Chiedevo di attuare la surrogazione per il mio mutuo contratto in data ..................(indicare data di stipula del mutuo che si vuole trasferire) con la banca .................. (indicare denominazione della banca con cui si è stipulato il mutuo in essere) Il signor................... mi diceva che la - la banca non accettava la surrogazione, con la seguente motivazione ................................. oppure - la banca per la surrogazione chiedeva queste spese................................................................. (indicare in dettaglio spese di istruttoria, perizia, assicurative e del notaio). La banca non ha accettato la mia scrittura privata ma ha chiesto un atto unico dal notaio. Chiedo dunque un Vostro intervento in quanto si ravvisa nel comportamento descritto, la mancata applicazione dell'articolo 8 della legge 40/2007, e dunque un grave ostacolo alla concorrenza nel mercato italiano dei mutui.

In attesa di un Vostro riscontro vi porgo distinti saluti.

Firma.

Nei contratti di mutuo, ci sono molte clausole perfide; alcune sono verosimilmente vessatorie e potrebbero essere tolte dal giudice (ma naturalmente non c’è certezza sulle sentenze), altre sono, più semplicemente accettabili soltanto a fatica e in cambio di chiari vantaggi economici. Riportiamo le situazioni più gravi.
• Tasso d’interesse arbitrario: si tratta di un fenomeno in via di estinzione,
ma la clausola è pericolosissima, perciò non bisogna mai abbassare la guardia. Se è scritta in un contratto di mutuo o si elimina o è meglio evitare di concludere quel contratto, a costo di dover ricorrere ad un mutuo più caro:
Apparentemente più caro.
• Ispezione della casa decisa in qualunque momento dalla banca, ma a carico del mutuatario: è una facoltà stabilita in molti contratti. In pratica risulta molto applicata, ma la sua vessatorietà è abbastanza evidente. Meglio toglierla, ma non è essenziale.
• Il mutuatario deve chiedere il permesso alla banca per ristruttura casa: accettarla o meno dipende da ciò che si è intenzionati a fare con l’abitazione: se l’intenzione è di effettuare grossi lavori prima della fine del mutuo, o si elimina la clausola o conviene cambiare banca.
• Il mutuatario deve chiedere il permesso alla banca per affittare casa:
come per la clausola precedente, non accettatela se intendete affittare l’abitazione
• Limiti all’estinzione anticipata: è contraria alla legge bancaria (d. lgs. 1993, art. 40) la quale stabilisce che il debitore può sempre estinguere in anticipo il mutuo, tutto o in parte. Comunque i limiti posti dalle banche sono in genera di scarsa importanza: si riferiscono a particolari momenti dell’anno in cui non si può estinguere oppure alle dimensioni dei rimborsi minimi, perciò si può anche c­hiudere occhio. Attenzione, però, perché non sempre è così: potete trovate una clausola
che rimette all’arbitrio della banca la concessione di rimborsare in anticipo. In casi come questo la clausola va assolutamente fatta togliere.
• Aumenti d’ipoteca, a spese del cliente e a semplice richiesta della banca: oltre che vessatoria, la clausola è inutile. La legge bancaria stabil infatti che, in presenza di clausole di indicizzazione (per esempio nei mutui a tassi variabili), l’ipoteca si adegua automaticamente al debito se questo aumenta; se non ci sono clausole di indicizzazione (mutui a tasso fisso) il debito non aumenta e quindi non c’è bisogno di accrescere l’ipoteca. Questa clausola va eliminata anche se è improbabile che venga applicata.
• Il notaio della banca: poiché il notaio è pagato dal risparmiatore si deve chiedere di poterlo scegliere. Almeno due i vantaggi ottenibili: indicare il proprio notaio di fiducia o risparmiare denaro indicando un notaio meno caro di quello suggerito dalla banca

Cosa succede se non si riceve a casa la documentazione, necessaria tra l’altro per la detrazione nella dichiarazione dei redditi, di quietanza dei pagamenti delle rate di mutuo? Il contratto di mutuo è regolato dalla legge 1/9/93 n. 385 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e credi-tizia), articoli 38 e 199, e per qualche aspetto si fa riferimento alla legge 17/2/92 n. 154. Il mutuo viene ricompreso tra i” contratti di durata” per i quali le banche hanno l’obbligo di fornire alla clientela entro il limite stabilito dalla legge (cioè entro il 30 gennaio di ogni anno) apposita co­municazione scritta, chiara ed esauriente, Inoltre le “Istruzioni di vigi­lanza” della Banca d’italia emesse in materia hanno ribadito esplicita­mente che per i contratti di mutuo la comunicazione può essere omes­sa quando le informazioni siano già state fornite in corso d’anno, in particolare attraverso gli avvisi di pagamento. Pertanto, se non si riceve nessuna quietanza né alcuna comunicazione, la si deve richiedere, sen­za dover pagare nulla, con lettera raccomandata A.R spedita alla dire­zione della banca che ha erogato il mutuo.

Può capitare che, dopo qualche tempo, si scopra che le condizioni del mutuo siano meno convenienti di quelle di altre banche oppure, come è successo ad esempio negli ultimi anni, che sia la discesa dei tassi di interesse di mercato (e quindi anche quelli dei mutui) a suggerire di negoziarne uno nuovo. Vediamo di fare chiarezza per evitare di farci ingannare dalle apparenze. Innanzitutto occorre sempre ricordare che il tasso di interesse del mutuo è soltanto uno (anche se importante) degli elementi per valutarne la convenienza. Estinguere un mutuo, sempre che il contratto lo renda possibile, per accenderne uno nuovo con la stessa banca o con un altro finanziatore, comporta tutta una serie di costi. Da quelli per l’estinzione anticipata a quelli per l’accensione del nuovo finanziamento, quasi tutti da pagare una seconda volta. D’altro canto da un paio d’anni, anche grazie all’intervento del Comitato Consumatori, cambiare mutuo non vuol dire perdere le detrazionifiscali che vengono mantenute con il nuovo mutuo. Come regola generale bisogna considerare che, alle ultime rate, cambiando si rischia di non risparmiare nulla. Questo perché, anche se i tassi saranno più favorevoli, la parte di interessi all’interno delle rate sarà sempre più ridotta, dato che gran parte del capitale è stato restituito. Le spese di cambiamento, quindi, incideranno pesantemente.

La legge riconosce il diritto di chi ha stipulato un contratto di mutuo di estinguere anticipatamente il suo debito nei confronti della banca.
Prima di effettuare questa operazione, informatevi esattamente presso la banca sui costi, in quanto oltre al rimborso del capitale residuo dovrete pagare anche una penalità’ , che sarà tanto più elevata quanta maggiore è la quota residua di mutuo.
In ogni caso, il costo dell’estinzione anticipata del mutuo deve essere specificamente indicato nel contratto.

Il tasso di interesse sull’importo del mutuo concesso dalla banca può essere sostanzialmente di due tipi: tasso fisso e tasso indicizzato. Nel primo caso l’importo delle rate da pagare rimane sempre lo stesso fino ad estinzione del debito. Nel secondo caso invece la rata è indicizzata ad un parametro di mercato, cioè ne segue l’andamento. Esistono vari meccanismi di calcolo in questo caso. Uno dei più diffusi è quello legato al tasso Ribor (Rome interBank Offered Rate, il tasso d’interesse rilevato quotidianamente sulle piazze finanziarie italiane sulla base delle transazioni bancarie e usato come indice guida per i prestiti in euro a tre e a sei mesi) al quale le banche aggiungono qualche punto percentuale (di solito due o tre punti in più). Questa differenza rappresenta il guadagno della banca sul prestito concesso. Il consiglio è quello di confrontare i tassi dei mutui offerti dalle varie banche.
Fate particolare attenzione ai cosiddetti tassi d’ingresso. parecchie banche, con la scusa che il tasso è variabile e che, pertanto le rate sono destinate a cambiare nel tempo, applicano sulla prima rata (più di rado su tutte quelle del primo anno) un tasso di interesse più contenuto per invogliare la sottoscrizione del mutuo. Ricordatevi che, in base alla legge sulla trasparenza bancaria, le banche devono esporre al pubblico i tassi di interesse in vigore e, per i mutui a tasso indicizzato, l’importo della rata, nonché il metodo e la periodicità di aggiornamento.

La richiesta di un mutuo necessita di una serie di documenti che la banca vuole esaminare prima di dare il suo assenso.
Si parte da un documento di identità e dal codice fiscale: nel caso siate correntisti, è possibile che la banca sia già in possesso di una fotocopia. L’istituto di credito vi può poi chiedere lo stato di famiglia per verificare se avete persone a carico e, di conseguenza, se siete in grado di sostenere le rate di mutuo in funzione delle vostre entrate, per appurare le quali dovrete presentare la dìchiarazione annuale dei redditi. In alcuni casì le banche possono chiedere ai lavoratori dipendenti le ultime buste paga per accertare l’attuale lìvello di entrate al netto di eventuali trattenute extra aziendali (mensa, leasing auto, fondo mutualistico aziendale, prestito aziendale ecc.). Particolare attenzione viene rivolta al valore della casa, che costituisce l’effettiva garanzia del debito. È necessario presentare una serie di documenti a cominciare da una perizia eseguita sul posto da parte o di un ingegnere, di un architetto o di un geometra iscritto all’albo, con la quale viene stabilita l’ubicazione, lo stato di conservazione e l’età dell’immobile e da una verifica notarile, che ha lo scopo di accertare che non vi siano ipoteche, usufrutti o altri vincoli. In genere è la banca stessa che dispone queste perizie anche se, in alcuni casi, può accettare i risultati presentati con perizie pagate (a costi contenuti) da voi. Verrà anche richiesto un estratto di mappa del Nuovo Catasto Terreni e del Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Allo stesso tempo vi sarà chiesta la sottoscrizione di una polizza di assicurazione dei fabbricati contro i danni da incendi, fulmini, gas e infortuni. La banca poi vuole essere sicura che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile: per questa ragione va presentata una copia del rogito precedente, dell’atto di successione (nel caso in cui il venditore abbia ricevuto il bene in eredità) o della licenza edilizia ottenuta dal costruttore se si acquista direttamente da lui. Se si è sposati, occorre presentare un certificato di matrimonio e la dichiarazione di assenso del coniuge (se cointestatanio dell’immobile) all’iscrizione dell’ipoteca. È infine necessario presentare copia del compromesso, il contratto preliminare con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita, che dimostra che state realmente acquistando la casa.

Col mutuo (e con i propri risparmi) si deve pagare non soltanto la casa, ma anche una serie di costi accessori a cui non tutti pensano, è bene averli presenti, in modo da sapere quanto chiedere di mutuo.

-agenzia (normalmente 3% più Iva= 3,6% del prezzo);

-imposte ipotecarie e catastale (per 500 euro in totale);

-imposta di registro (4% del prezzo indicato sul rogito, purchè si tratti di prima casa, altrimenti è l'8%);

-notaio (variabile senza una regola semplice, per un contratto di 100.000 euro, gli oneri vanno da 1.800 a 2.300 euro);

-ristrutturazione (tramite preventivi), trasloco e arredamento.

-assicurazione incendio e scoppio (per lo più dai 150 ai 350 euro di premio unico per un mutuo decennale);

-assicurazione temporanea morte (non obbligatoria), decrescente al decrescere del capitale da restituire (350-450 euro di premio per un capitale di 100.000 euro, un uomo dai 30 ai 40 e una durata di 10 anni; i premi vanno pagati in tal caso soltanto per i primi 5 anni);

Recentemente, in una dichiarazione, il presidente Draghi ha sottolineato che le banche, soventemente, offrono ai nuovi clienti che stipulano un mutuo condizioni particolarmente concorrenziali rispetto ai clienti già esistenti.

In risposta, Banca Mediolanum lancia un nuovo progetto, “Mutuo Mediolanum Freedom”, una rivisitazione del vecchio “mutuo Reflex”. Si tratta di una grande novità, secondo quanto annunciato dal presidente Ennio Doris, infatti, il pagamento delle rate del mutuo, sia per vecchi clienti sia per quelli nuovi, avrà una rata inferiore dal primo settembre. Questo perché garantisce uno spread molto competitivo, ovvero tra lo 0,79 e l’1%, e diverse alternative sul fronte della flessibilità.

Il presidente Ennio Doris, durante una conferenza stampa, ha rivelato che hanno disposto di ridurre dello 0,64% il tasso di interesse sui mutui di tutti i loro clienti. Secondo le stime, si parla di quasi 7.500 clienti di cui 1.700 che hanno acceso il mutuo nel primo trimestre di quest’ anno.

I clienti non dovranno far nulla in quanto Banca Mediolanum invierà a tutti i propri clienti una comunicazione via posta in cui sarà specificato l’importo della vecchia rata, definita al momento del contratto di mutuo, nonché l’importo della nuova rata scontata, conseguita adottando la riduzione del tasso di interesse.

Al giorno d’oggi i prezzi dei beni primari, secondari e dei servizi si sono alzati notevolmente quindi il nostro portafoglio rimane presto a corto di euro. La conseguenza è che i consumi sono calati e l’economia si è inceppata. Alcune notizie, trasmesse dai media, ci confondono, infatti non si è ancora riusciti a capire bene cosa hanno a che vedere i risparmiatori con i “famosi” mutui subprime e perché e come sono stati truffati. Cerchiamo di chiarire alcuni punti.
Il mutuo è una certa quantità di denaro che una banca concede a chi acquista una abitazione. Solitamente è un prestito a lungo termine e ha una durata che va dai dieci ai trenta anni. La banca, naturalmente, si tutela facendo periziare l’immobile da un tecnico, che in base al quartiere in cui è ubicato e alle sue dimensioni, lo valuterà.
Ovviamente, il prestito viene gravato dal tasso d’interesse che può essere fisso, rimanere quindi uguale nell’arco di tutta la durata del mutuo, o variabile, che varia in base al costo base del denaro, al quale l’erogatrice unisce una percentuale, chiamata spread, ossia il guadagno della banca. A garanzia del debito la Banca iscrive un’ipoteca che le permette di mettere in vendita la casa all'asta, nell’eventualità che il debitore sia inadempiente. Inoltre, alla banca non basta avere a garanzia la casa, vuole sapere qual è il reddito del richiedente e assicurarsi che lo stesso sia nelle condizioni di pagare le rate ogni mese.
Ma cosa c'entrano i risparmiatori? In passato le banche che erogavano mutui emettevano proprie cartelle fondiarie che venivano sottoscritte dai risparmiatori. Il rischio risultava quindi molto ridotto. Ma ora le banche, a partire da quelle americane, hanno trovato un modo più veloce per creare la liquidità necessaria per destinare i mutui, confezionano, quindi, quest’ultimi con un sistema chiamato cartolarizzazione. I titoli virtuali che ne conseguono avendo una garanzia subordinata dovrebbero essere privi di rischio e redditizi. Alcuni fondi hanno acquisito dei titoli derivanti dai mutui subprime che però non tenevano conto della capacità di rimborso dell’acquirente ma esclusivamente della garanzia dell’abitazione. Da questo si capisce che l’America possiede molte virtù, all’infuori del concetto del risparmio. Vivono sulla garanzia e sul debito, ma la garanzia deve essere un opzione al debito, e i prestiti non si concedono semplicemente sulla garanzia piuttosto sulla capacità di rimborso.
Persone senza scrupoli, con grandissimi guadagni e finti esperti hanno sottoscritto per i loro fondi titoli assai rischiosi, imbrogliando poveri risparmiatori.
Fortunatamente in Italia i mutui vengono concessi con un metro decisionale differente, proprio per questo non esiste il fenomeno dei subprime. Il nostro grande problema resta invece indiscriminato rialzo dei tassi di interesse.

La rinegoziazione assicura la riduzione dell’importo delle rate del mutuo da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009, ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all’importo e alla scadenza originari del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006.

Per i contratti stipulati, rinegoziati o accollati anche a seguito di frazionamento dopo il 31 dicembre 2006 l’importo della rata da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 è pari a quello risultante sulla base dei parametri per il calcolo della prima rata di ammortamento
rispettivamente successiva alla stipula, alla rinegoziazione e all’accollo.

Corrado Passera, riguardo hai mutui subprime e stata la malagestione ha portare alla crisi, ne ha risentito tutta l'Europa continentale e l'Italia, anche se il bel paese un pò meno rispetto ad altri paesi, grazie alla cautela delle nostre banche.
Sicuramente ha osservato tutto ciò ha avuto gravi ripercussioni sulla crescita mondiale. Per fortuna, tante economie stanno continuando a cresce e ciò, in parte, compensa le perdite.
Alla domanda sulle politiche dei tassi della Banca Centrale Europea, C. Passera ha risposto: la Bce sta seguendo con autentica coerenza la propria politica e quindi è lei che decide i tassi.

Anche da questo punto di vista l'Italia si colloca abbastanza bene. Per quanto riguarda le sofferenze, quidi chi ha difficoltà a pagare un mutuo, stiamo sotto il 2%. Se poi guardiamo al rapporto tra le garanzie e il valore dei mutui stiamo parlando di rapporti assolutamente sani.
E ancora, per concludere ha detto che dal lato dei salari, sempre riguardando i mutui la cosa è gestibile in tutto e per tutto.

In Sicilia, più precisamente a Messina il Presidente e professore Giovanni Bonanno del Comitato Provinciale del Coni, ha comunicato che da martedì 10 giugno ed ogni secondo martedì del mese, dalle ore 8.30 alle ore 13, verrà aperto un apposito Sportello Informativo dedicato agli enti per la concessione ed erogazione di mutui a tasso agevolato, questi a favore di Enti Locali e Società Sportive per la costruzione, ristrutturazione, acquisto di aree ed attrezzature per impianti sportivi. Gli interessati possono prendere contatto con lo sportello informativo e gli impiegati preposti presso la sede del Comitato Provinciale del Coni al secondo piano di via Santa Maria dell'Arco 16 a Messina.
Per avere tutte le informazioni necessarie alla stipulazione di un mutuo, per scegliere quale mutuo e meglio per voi, o semplicemente per essere informati in materia, leggete la guida dedicata.
Guida al mutuo.

Se si viene iscritto al SIC (Sistemi di Informazioni Creditizie) o per le banche, "Centrale rischi" come cattivi pagatori per il ritardato del pagamento di una o piu rate del mutuo senza essere in alcun modo avvisati da oggi è possibile fare ricorso contro la banca e vincerlo. E' quelo che è accaduto ad una coppia di commercianti di Palermo che, ottenuto dal Banco di Sicilia un mutuo ipotecario e ritardato il pagamento di alcune rate, si è ritrovata iscritta nella lista dei Sistemi di Informazione Creditizie (ex centrale rischi) senza che avessero dato il loro consenso al trattamento dei dati personali. I coniugi lo hanno infatti scoperto solo quando si sono visti respingere da un’altra banca la richiesta di un mutuo e per questo si sono quindi rivolti all’Unione nazionale consumatori che ha presentato ricorso al Tribunale. Il giudice della prima sezione civile del Tribunale di Palermo, Luigi Petrucci, ha quindi condannato la banca al pagamento di mille euro più le spese legali come risarcimento del danno non patrimoniale nei confronti dei coniugi i cui nomi erano stati inseriti nella lista dei cattivi pagatori. La sentenza emessa dal giudice rappresenta per Andrea Garibaldi Pace, legale dei coniugi e responsabile dello sportello tutela credito dell’Unione nazionale consumatori, una grande vittoria perché per la prima volta è stato condannato un istituto bancario reo di aver commesso una palese violazione della privacy.

Quando si effettua un contratto di mutuo occorre prestare molta attenzione alle clausole che regolano la vendita anticipata dell'immobile. Infatti, una di queste vincola il debitore che non potrà vendere l'abitazione prima di aver finito di pagare il mutuo. Un altra, mediamente presente nei contratti, costringe a estinguere anticipatamente l'intero mutuo oltre a pagare la penale prevista da contratto. E' importante quindi valutare attentamente tutte le clausole inserite nel contratto, specialmente la prima, ed eventualmente chiedere che il vincolo non superi i 5 anni.

Ma cosa fare nel caso si voglia acquistare un'immobile su cui grava un mutuo? Ci sono due possibilità. La prima e di accollarsi il mutuo esistente, naturalmente nel caso il tasso d'interesse e le condizioni siano buone e quindi continuare a pagare le rate al posto del precedente proprietario. Solitamente gli istituti bancari sono favorevoli a questo "cambio" in quanto risparmiano sui costi necessari alla stipula di un nuovo contratto. La seconda possibilità è di chiedere al proprietario di estinguere il mutuo usufruendo eventualmente di un vostro acconto. Ricordiamo comunque che quest'ultima non sempre risulta conveniente al venditore in quanto l'istituto creditore esigerà la famosa penale per compensare il mancato guadagno degli interessi .

Sostituzione Mutuo. Si parla spesso ora mai di sostituzione del mutuo, modalità che tende a cambiare un mutuo già aperto con un altro mutuo presso un'altro istituto di credito, o banca. Altre volte però con questo termine sostituzione mutuo si intende la procedura di rinegoziazione del proprio mutuo.
La sostituzione del mutuo con uno aperto in un'altro istituo di credito è la cosi detta pratica di surroga. Con la surroga in poche parole si apre un nuovo mutuo presso una banca e questo mutuo servirà ad chiudere il vecchio mutuo che magari è svantaggioso. Inoltre la surroga prevede che le ipoteche del primo mutuo, così come tutte le altre garanzie siano passate al nuovo mutuo.
La ninegoziazione dei mutui invece è un modo per modificare le condizioni di contratto del mutuo che abbiamo aperto in precedenza con delle nuove condizioni.
Se ad esempio abbiamo un mutuo a tasso variabile e siamo stufi di vederci tutte le volte cambiare la rata del mutuo, possiamo rinegoziare le condizioni del mutuo stesso e passare ad un altro tasso con rata fissa. Le clausole che potete cambiare sono molte, la rinegoziazione così come la surroga sono benefici che però prevedono dei costi, anche se di basso importo, da sostenere.
Spero che le due definizioni di surroga e di rinegoziazione, spiegate in modo semplice abbiano vi siano di aiuto e sopratutto la differenza tra le due opzioni che vengono utilizzate per sostituire il proprio mutuo.

L'Adiconsum associazione dei consumatori ha apprezzato l'intesa sui mutui raggiunta tra il Governo e le banche ma chiede al Governo di considerarla una manovra minima rispetto alla rinegoziazione e alla surroga gia' presente nelle leggi in vigore. E in tutti i casi, sottolinea l'associazione dei consumatori, sono necessarie ed indispensabili altri miglioramenti. Fra questi: il riferimento ai tassi del 2005 e non quello del 2006. Questo per ampliare la possibilita' di contenimento della rata da parte delle famiglie disagiate; la possibilita' di sdebitarsi dagli interessi addebitati sul conto corrente del mutuo nel caso in cui i tassi di interesse si abbassino, lasciando al mutuatario la scelta dell'importo della rata; l'obbligo di un'informazione trasparente e totale al cliente sulle possibilità, gli aggravi del costo dei maggiori interessi e del allungamento della durata del mutuo.

Guida a Consulenza Mutuo.

L'Adusbef e Federconsumatori attaccano la convenzione sulla rinegoziazione dei mutui e annunciano una class action contro Abi. In una nota, le due associazioni invitano a non credere al decantato risparmio, di € 850 l’anno a famiglia, annunciato dall’esecutivo che, prevedono, “si trasformerà in un boomerang per governo e per il ministro dell'economia Tremonti”.


Non c’è nessun beneficio per 3 milioni di famiglie indebitate con un mutuo a tasso variabile, per responsabilità delle banche, ad aderire all'accordo truffa Governo-Abi. I risparmi promessi dall’accordo sono del tutto ingannevoli e privi di ogni fondamento.


Adusbef e Federconsumatori chiedono al governo, Abi e banche, di dimostrare la reale convenienza dei risparmi promessi. La nota prosegue inoltre dicendo che le banche ci guadagnano doppiamente, sia fidelizzando il cliente sia con l'allungamento del debito residuo, incassando interessi maggiori e commissioni maggiori sulle rate dei mutui.
Guida a Consigli mutuo.

"L'intesa tra il governo e l'Associazione italiana delle banche sulla rinegoziazione dei mutui è solo una sanatoria mascherata del decreto Bersani che le banche hanno ripetutamente violato e che il governo deve far rispettare".
Questa è la dichiarazione delle Associazioni dei Consumatori che considerano il provvedimento approvato dal Governo semplicemente un rinvio dei costi dal quale le famiglie non otterrebbero alcun reale vantaggio.
Secondo Paolo Landi, presidente di Adiconsum, molte famiglie rischiano di essere condizionate negativamente ed effettuare una scelta svantaggiosa.
Qui di seguito trovate ciò che consiglia Adiconsum.
In primo luogo, se si riesce a pagare le rate nonostante gli aumenti di questi anni sarebbe meglio continuare a farlo, in quanto, secondo i calcoli dell’associazione, con l'accordo governo-Abi si rischierebbe di pagare interessi aggiuntivi sul mutuo del 10-20%.
Chi a differenza non ci riesce, prima aderire all'accordo, provi a negoziare con la propria banca che potrebbe ridurre l'importo della rata facendovi ottenere quindi uno spread più basso; in alternativa provate a informarvi se cambiando banca possiate ottenere un mutuo meno costoso.
Solo in caso di rinegoziazione o surroga fallita e di un reale impossibilità a pagare la rata l'accordo può essere una soluzione in quanto la banca è obbligata all'intesa.

E’ opportuno tenere presente che le spese a carico del mutuatario non sono solamente quelle legate al tasso di interesse scelto. L’accensione di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese aggiuntive, talvolta non immediatamente percepibili, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.
A questo proposito, il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica (relative alle attività che la banca ha dovuto mettere in atto per verificare l’idoneità del richiedente ad ottenere il finanziamento: vaglio delle capacità di credito, acquisizione dei documenti, ecc.), della parcella del perito incaricato dalla banca a valutare il valore dell’immobile offerto a garanzia del mutuo e a verificarne la regolarità edilizia, dei costi notarili (per la stipula del contratto di mutuo), dei costi legati ad assicurazioni obbligatorie (come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata; talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.
Occorre poi prestare attenzione alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui compaiono ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti) e a tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca (legate all’eventualità in cui, ad avvenuta estinzione del mutuo, si desideri vendere l’immobile).
Alcune delle spese citate coinvolgono importi piuttosto elevati e risultano pertanto meritevoli di un attento vaglio da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

L'accollo del mutuo è una procedura alla quale si può ricorrere quando si desidera acquistare un'abitazione già coperta da un mutuo.
L'accollo è fondamentalmente un contratto stipulato tra il mutuatario originale e un nuovo soggetto intenzionato ad acquistare l'immobile: quest'ultimo si impegna, in sostanza, ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state inizialmente stabilite dal mutuatario e dalla banca (tipo di tasso di interesse, ecc.). Una volta portato a termine il pagamento delle rate residue, il soggetto che se ne è occupato diventa il legittimo proprietario dell'abitazione.
Spesso l'accollo è una strategia conveniente, poiché esonera il nuovo acquirente dal pagamento di tutte le spese che l'accensione di un mutuo comporta. E' tuttavia importante verificare che le modalità previste per il saldo del debito, oltre ad essere alla propria portata, siano effettivamente vantaggiose; può accadere, infatti, che l'attuale situazione del mercato renda sconsigliabile il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale (specialmente nel caso di mutui con tasso variabile o misto) e che risulti invece più conveniente l'accensione di un nuovo mutuo sull'abitazione che si intende acquistare.
Le figure coinvolte da un atto di accollo sono tre: il mutuatario (che viene definito accollato), l'ente creditore (accollatario) e il soggetto terzo che vuole acquistare l'immobile (accollante).
Esistono due principali tipi di accollo: l'accollo liberatorio e l'accollo cumulativo. L'accollo liberatorio (conosciuto anche come accollo privativo) comporta che, con la stipulazione dell'atto di accollo, l'accollato perda ogni obbligazione nei confronti della banca; in una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà, sempre e in ogni caso, di competenza dell'accollante. L'accollo cumulativo, modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l'accollato rimanga vincolato alla banca insieme all'accollante; se quest'ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.
La legge italiana prevede quindi che l'accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dalla stipulazione, in virtù della decisione dell'ente accollatario (cosa che si verifica nel caso dell'accollo liberatorio); in caso contrario, il mutuatario originario rimane obbligato insieme al nuovo acquirente alle condizioni previste dal contratto di mutuo.
La particolare natura dell'accollo cumulativo deve indurre il mutuatario a riflettere sulla convenienza di questa scelta, in caso di cessione del proprio immobile; se è vero, infatti, che l'accollo lo esonera dalla necessità di estinguere l'ipoteca, è opportuno considerare che l'eventuale morosità o insolvenza del nuovo acquirente potrebbe comportare delle spese ben maggiori.

Il prestito garantito dall' ipoteca sulla casa costa di meno. E può raggiungere cifre anche molto elevate oggi, che l'immobile vale molto di più di qualche anno fa. Ecco allora che può essere utile sapere che esistono prodotti già belli che fatti, i cosiddetti mutui-cash, o mutui di liquidità, che "liberano" il capitale immobilizzato dal bene casa. Per fare cosa? Tutto ciò che serve: anche acquistare una casa più grande e più bella in attesa di vendere l'immobile diventato troppo piccolo e obsoleto, oppure per pagare un nuovo arredamento, per far fronte a spese impreviste e così via.
Si tratta di un finanziamento ibrido, a metà strada tra il mutuo e il credito al consumo, perché richiede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, e in cambio, offre denaro cash, fino al 60-80% del valore odierno della casa. Significa che se la casa, che magari si fa fatica a vendere, vale sulla carta 200 mila euro, si possono chiedere fino a 120-160 mila euro. Un bel po' di denaro. Proprio grazie alla forte rivalutazione degli immobili verificatasi negli anni passati.

A distanza di un anno dall'entrata in vigore del provvedimento Bersani, poi legge 40/2007, sulla portabilità del mutuo con surrogazione dell'ipoteca a costo zero, solo 2 banche su 40 la rispettano. Questa la fotografia scattata da Altroconsumo che oggi, in occasione del convegno "Obiettivo trasparenza mutui", ha presentato a Roma i risultati dell'inchiesta sui mutui. Obiettivo: verificare quanto gli istituti d