Le statistiche condotte dall'ansa ci dicono che i compromessi per la compravendita del mattone ad uso abitativo negli States a fine giugno hanno registrato con grande sorpresa un aumento positivo del 5,3%.

Le previsioni dovevano dare un netto calo dei compromessi nell'ordine dell' 1,5%, dopo il -4,9% del mese di maggio.

Al contrario, il significativo aumento comunicato poche ore fà, significa che a questi livelli di prezzo cominciano a farsi vivi anche i compratori, in un mercato che resta tuttavia in condizioni disatrose.

Va rilevato inoltre che a seguito dei pignoramenti le banche sono costrette a riversare sul mercato in asta a prezzi da svendita totale gli immobili, questa circostanza può spiegare l'aumento del 5,3% di giugno.

Un consiglio spassionato per chi avesse voglia di investire un pò dei propri risparmi, e quello di acquistare ora immobili negli Stati Uniti, per poi rivenderli in futuro.

L'amministratore delegato del colosso Usa dei mutui Freddie Mac, Richard Syron, fù inadempiente riguardo parecchi allarmi interni che lo avvertivano dei gravi problemi di liquidità che l'azienda si trova ora a dover affrontare. Lo dice il New York Times, menzionando molti manager della compagnia. Secondo il New York Times,R. Syron, che dal 2003 ha accumulato entrate per ben 38 milioni di dollari, ricevette, nel 2004, un rapporto da parte del responsabile dell'ufficio rischi, che lo avvisava del pericolo, insistendo sui discutibili prestiti effettuati dall'agenzia. I manager interpellati dal giornale hanno riconosciuto che la crisi dei mutui subprime avrebbe creato grossi problemi a Freddie Mac comunque, ma accusano lo stesso Syron, di aver ripetutamente ignorato le loro raccomandazioni, ingrandendo i pericoli a cui la compagnia andava incontro. David Andrukonis, responsanile dell'ufficio rischi, in un'intervista al giornale, ribadisce che nell'anno 2004 Freddie Mac ha acquistato una grande quantita' di prestiti a rischio sui mutui, compromettendo seriamente la reputazione della societa' e degli Stati Uniti. Syron avrebbe ricevuto una memoria in cui lo si avvertiva della crescente esposizione di Freddie Mac, ma l'amministratore delegato, secondo Andrukonis e altri due manager citati dal giornale, si sarebbe rifiutato di considerare la possibilita' di ridurre i rischi a cui la societa' andava incontro. I vari manager, accusano Syron di non essere stato capace di dire "No", accumulando posizioni a rischio.

Nei primi cinque mesi del 2008, più del 70% dei nuovi prestiti sugli immobili è stato stipulato con il tasso fisso, mentre il restante 30% a tasso variabile, perchè la paura del tasso variabile legato all'Euribor ormai spaventa la quasi totalità dei mutuatari, siccome i tassi sono passati in un solo mese dal 5,75% al 5,85%. È il rapporto mensile dell'Abi (Associazione Bancaria Italiana), che mette in mostra anche un livello record dei tassi per i prestiti complessivi a famiglie e imprese, saliti al 6,3% rispetto al 6,23% di maggio. Per il futuro non c'è niente di buono in vista: nel rapporto dell'Abi riguardante il mese di giugno, quando ancora il tasso di riferimento della Bce era fermo al 4% salirà ancora. È quindi altamente probabile che l'aumento al 4,25% finisca per ripercuotersi sul livello dei tassi applicati a famiglie e imprese, che così raggiungerebbero un nuovo record in questo mese. Sia per i mutui che per i prestiti, ha spiegato l'Abi, si tratta comunque di tassi di interesse nominali, che, se depurati dall'inflazione, mostrano un miglioramento rispetto alla situazione del 2002. Al netto della corsa dei prezzi, che a giugno ha raggiunto il 3,8%, il tasso reale sarebbe infatti pari a circa il 2%, contro il 3% fatto segnare nel 2002. Se l'inflazione riduce il tasso di interesse reale applicato dalle banche, rende comunque sempre più difficile tenere dietro i rincari delle rate che seguono i continui rialzi dei tassi. Per questo si preferisce il fisso. Anche se le famiglie rimangono esposte al rischio dei tassi di interesse.

Il mutuo ipotecario è un prestito che sì avvale dell’ipoteca quale garanzia sull’immobile. Secondo una disposizione della Banca d'ltalia, l’importo del mutuo richiesto da un privato non può superare l'80% del valore del bene (se il finanziamento è finalizzato all’acquisto di una casa) o dei costi da sostenere (nel caso in cui il mutuo sia richiesto per ristrutturare un immobile già dì proprietà). Tuttavia è possibile trovare banche che offrono il 100% del valore della casa.

Con l’ipoteca la banca può, se il cliente non paga le rate del mutuo, vendere all’asta l’abitazione e soddisfare il credito con il ricavato. Scegliere l’istituto di credito che garantisce le condizioni più trasparenti e convenienti è senz’altro importante. Anche perché il mutuo è un prestito che dura un certo numero di anni, di solito i 10 o 15 (ma ce ne sono anche di trentennali), durante i quali i bilanci familiari finiscono con l’esserne inevitabilmente influenzati.

I mutui misti sono per i primi anni (quasi sempre 2, 3 o 5) a tasso fisso e poi a tasso indicizzato o ad un nuovo tasso fisso, a scelta del cliente. Sono un genere di mutuo di moda in questo periodo. I caratteri precisi variano da caso a caso: il cambiamento può essere obbligatorio o facoltativo e può rideterminare totalmente il piano d’ammortamento o cambiare soltanto la quota interessi.
Pro e contro. Il primo punto da notare è che si tratta di una via dì mezzo; tuttavia i mutui misti hanno pro e contro specifici. Per capire la convenienza di un mutuo misto è utile un esempio: in un mutuo decennale al 6%, la prima rata mensile è fatta di interessi al 45,04% (quasi la metà), mentre la sessantesima rata (le rate sono in tutto i 20) contiene interessi soltanto per il 26,23% (poco più dì un quarto). Insomma, all’inizio del mutuo si pagano più interessi. Quindi è proprio la fase in cui gli interessi indicizzati porterebbero maggior incertezza quella in cui è meglio che gli interessi siano fissi. lnoltrandosi nei pagamenti, la parte di interessi si alleggerisce e quindi diventa sopportabile che sia indicizzata. L'aspetto meno interessante invece è che gli interessi fissi servirebbero proprio nella fase meno prevedibile del mutuo, cioè quella più lontana: non è difficile immaginare che le variazioni dei tassi nei prossimi 2 o 3 anni non sposteranno i valori odierni.

IndyMac, una delle più grandi società di mutui negli USA è in piena crisi, lo dimostrano i tremilaottocento addetti di cui è stato annunciato il licenziamento, e il blocco delle più importanti attività riguardanti i prestiti per gli immobili, avendo sorpassato la soglia verso il negativo del suo ratio patrimoniale, dovuto all'insolvenza crescente dei mutui nell'ultimo anno.

L'annuncio è stato dato dal suo Ceo Michael Perry, tutto questo dopo i licenziamenti che avevano colpito altri duemilasettecento lavoratori, dimezzando così la forza lavoro.

Il titolo quotato in borsa, valeva 31,32 dollari fino ad un anno fa, oggi vale 0,7 dollari, ma quotato dagli analisti di Freedman a 0 dollari.

IndyMac aveva distribuito 77 miliardi di dollari di mutui nel 2007, con una specializzazione nei prestiti immobiliari rischiosi di tipo Alt-A.

Il taglio dei costi è stato imposto dalle autorità di mercato, ha detto Perry, escludendo però un aumento di capitale finchè il settore immobiliare e dei mutui "non sarà più stabile". Il gruppo punta ora sempre meno sulla concessione di mutui e sempre più sul segmento servizi e sulla divisione Financial Freedom specializzata nei reverse mortgage, forma di prestiti vitalizi ipotecari.

Euribor, o per esteso (Euro Interbank Offered Rate) è un indice, legato ai tassi dei mutui da parte delle banche. Questo indice ha il compito di rappresentare le attuali situazioni di mercato riguardanti il costo del denaro.

L'Euribor è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee.

Esso viene considerato un indice altamente affidabile del costo del denaro, siccome chi meglio degli istituti bancari sa acquistare e vendere denaro al prezzo giusto? I valori di rilevazione dell'Euribor avvengono ogni giorno lavorativo, in modo che l'indice sia aggiornato in tempo reale.

L'elevata affidabilità di queto indice ha indotto il 99% degli istituti bancari a collegare ad esso l'oscillazione del tasso variabile applicato ai mutui che propongono.

L'aumento costante dei costi investe anche affittuari e mutuatari: per dicembre 2008 le famiglie del bel paese si ritroveranno a dover pagare 61 euro mensili in più per gli affitti, per un totale di 732 euro all'anno e 49 euro in più al mese in, pari a 588 euro all'anno per le famiglie che si sono accollate un mutuo.

Le associazioni dei consumatori come Adusbef e Federconsumatori, lanciano l'allarme sui costi riguardanti il settore immobiliare, che hanno visto lievitare i costi fino alle stelle. Per l'anno 2008 si registrano importanti modifiche sui prezzi di mantenimento delle proprie abitazioni, dovute ad un rallentamento della bolla speculativa immobiliare e quindi degli affitti (+2%); un elevato aumento per i costi dei mutui (causa subprime e tasso Euribor ultimi dodici mesi più previsione luglio + 49 Euro); azzeramento Ici per la prima casa e un forte aumento delle bollette legate all'energia, oltre a quelle di acqua e spazzatura. Oltre a tutto ciò, come se non bastasse sono previsti ulteriori aumenti per le manutenzioni ordinarie e straordinarie.

Il mutuo 100% è un mutuo studiato su misura per chi vuole accedere ad un finanziamento che corrisponda il totale del valore dell'immobile, con una durata che può variare da 25 anni a 40 anni, al costo di un affitto e senza disporre di un capitale iniziale.

Il tasso per questo tipo di mutuo può essere fisso o variabile.

Il tipo di tasso verrà stabilito in precedenza nella sede competente prima della firma e della richiesta del contratto di mutuo.

La rata viene calcolata in base al tipo di tasso applicato, fisso (EURIRS + Spread) o variabile (EURIBOR + Spread).

È composta da una quota capitale e da una quota interesse determinata in base al piano di rimborso.

Il piano di ammortamento del capitale è calcolato in base ad una aliquota determinata dal parametro di riferimento (EURIBOR o EURIRS) maggiorato dello spread applicato al finanziamento ed in base alla formula di tasso scelta (fisso o variabile).

Corrado Faissola, presidente dell'Abi ( Associazione Bancaria Italiana ), ha detto in un comunicato che le banche sono già tra i maggiori contribuenti del paese.

Faissola, intervistato durante l'assemblea annuale di Confcommercio sulla Robin Tax e sul previsto inasprimento fiscale per banche e assicurazioni, non si è voluto esprimere in merito alla manovra proposta dal Governo, lanciata dal ministro Giulio Tremonti: affermando di non conoscere ancora i contenuti del provvedimento.

Ricordando però che "il sistema bancario italiano è uno dei maggiori contribuenti e che tra Ires e Irap paga più del 10% delle entrate complessive annue.

I tassi d'interesse sui mutui per l'acquisto di immobili ha raggiunto un nuovo record storico: mai così alto da 5 anni.

Infatti Il tasso sui prestiti bancari alle famiglie per l'acquisto di abitazioni è salito ancora a maggio al 5,75% da 5,66% di aprile, questo sono i valori che si leggono nel bollettino ufficiale dell' Associazione Bancaria Italiana ( Abi ).

Su livelli record anche il tasso medio dei prestiti in euro erogati dalle banche: i finanziamenti sono costati il 6,23% contro il 6,19% di aprile e il 5,68% di docici mesi fà.

Anche se resta un dato accettabile rispetto al 144% degli Stati Uniti, al 125% della Spagna, al 99% della Germania, all'87% del totale nell'area dell'euro e anche al 69% della Francia dove più la domanda sul mercato è simile a quella del nostro Paese.

Arriva un monito dall'istituto di controllo del settore assicurativo, Giancarlo Giannini presidente dell'Isvap che nella relazione annuale dell'Authority a invitato le compagnie assicuratrici a restituire ai clienti i premi non goduti dei prodotti legati ai finanziamenti.

La portabilita dei mutui rischia di essere vanificata dalla rigidita' dei marchi assicurativi e dagli accordi tra le compagnie di assicurazione e le banche con costi troppo alti per i clienti. Il presidente Isvap Giancarlo Giannini, segnala le tante lamentele di mutuatari che nella scelta di cambiare istituto bancario hanno incontrato gravi difficolta' a sciogliere la matassa dei vincoli assicurativi, legata alle polizze casa inserite per legge alla stipula di un mutuo.

"Noi investiamo sulle famiglie" questo e lo slogan con cui Banca Mediolanum ha presentato stamani il nuovo mutuo ''Mediolanum Freedom'', un iniziativa che tende a ridurre dello 0,64% i tassi d'interesse a tutti i clienti di Banca Mediolanum che hanno stipulato un mutuo. Questa iniziativa andrà a sommarsi con quella della portabilità dei mutui e le altre condizioni, che erano state stabilite dal governo nel decreto Tremonti.

Ennio Doris, presidente di Banca Mediolanum, ha spiegato che l'iniziativa porterà un risparmio totale per i clienti mutuatari di Banca Mediolanum di oltre 65 milioni di euro, e parallelamente una riduzione di fatturato per la banca che impattera' sui conti a partire dal quarto trimestre dell'anno. Ennio Doris dice anche che l'aumento dei volumi di scambio ammortizzerà abbondantemente il calo dei tassi. "I clienti ci premieranno dandoci ancora piu fiducia".

La crisi finanziaria dei mutui non è ancora terminata e nel frattempo in tutta Europa, i tassi salgono, toccando il massimo storico dall’ottobre del 2000, dopo le parole pronunciate ieri dal presidente della Banca Centrale Europea, Jan Claude Trichet, per il quale un incremento dal 4% al 4,25% del costo del denaro in Eurolandia e stato già preventivato fin dal mese di luglio, molti operatori di borsa hanno preferito cedere il passo: come Macquarie Bank Italia (filiale italiana dell’omonimo gruppo australiano, operativa dal luglio 2005), che dal prossimo lunedì terminerà l'erogazione dei mutui per l'acquisto di immobili ed il cui sito, Mutuomaquarie.it sta già subendo un riallestimento. Questa decisione è stata presa dalla sede centrale, spiega un documento, dopo le “pesanti ripercussioni generate dall'aumento dei costi del funding”, conseguenti al deterioramento del mercato internazionale del credito. Peraltro, fa sapere Maquarie, si “continuerà a gestire le posizioni relative a tutti i mutui finora erogati” senza alcun cambiamento.

Avevamo visto ieri, come colossi del livello di Bradford & Bingley, specializzati nel settore dei prestiti immobiliari abbiano visto scendere vertiginosamente le proprie azioni, con perdite miliardarie, oggi sono altri due i colossi a tremare, una e la quarta banca americana Wachovia l'altra e Kerry Killing di Washington Mutual.
E logico pensare che la crisi dei mutui Subprime non sia giunta al termine, anzi l'ottimismo dell'ultimo periodo ha cominciato a vacillare ieri in scia alla notizie giunte da una sponda all'altra dell'Atlantico. Con la sua determinazione, Wachovia è diventata in otto anni la quarta banca americana. E la Washington Mutual diventava una potenza della costa occidentale, pronta al grande balzo nazionale. Ma con gli sviluppi di ieri, non c'è soltanto il ritorno dei fantasmi dei subprime ma vi e la punizione di manager che hanno sbagliato, facendo previsioni errate.

L'aumento dell'insolvibilità dei mutui per tutto il 2008 e gia alle stelle e non accenna a diminuire, ciò portera molte altre socita sull'orlo del fallimento con la coseguente diminuzione dell' erogazione dei prestiti mutuo.

Il prestito-mutuo per ristrutturare la casa e divenuto al giorno d'oggi essenziale per quelle famiglie che non possiedono il capitale atto a coprire le spese dei lavori.

Questi mutui-prestiti riescono a coprire l'importo richiesto per i lavori di ristrutturazione o consolidamento fino ad un massimo dell'80%.

La richiesta che viene fatta dal contraente cioè quella persona che riceverà il finanziamento deve essere opportunamente documentata, l'istituto che concede il prestito ha diritto a delle garanzie di copertura, cioè quei documenti che attestino che il richiedente potrà in seguito solvere il debito, altri immobili, buste paga, ecc.

Di solito e anche richiesto da parte dell'istituto creditore, l'ammontare della spesa per effettuare i lavori, in modo da riuscire a definire precisamente la cifra da erogare al beneficiario del prestito.

Il ministro dell'Economia ha dato il via libera alle richieste dei consumatori di un sostegno da parte del governo ai mutuatari in difficoltà e in ritardo con il pagamento delle rate del mutuo.

"Verrà utilizzato il fondo da 20 milioni di euro previsto nella finanziaria per il sostegno alle famiglie che si trovano nelle condizioni finanziarie più critiche" aggiungendo "se all'intervento del governo si aggiunge anche l'aiuto delle banche, sarebbe ancora meglio. Siamo a favore della portabilità dei mutui, nel 2006 l'abbiamo proposta noi" ha detto ancora Tremonti. Il ministro ha fatto anche notare che ci sono stati due anni di ritardo nella specifica delle disposizioni amministrative. Ma esistono ancora dubbi sulla parziale o completa gratuità della portabilità dei mutui. "Nei prossimi mesi sarà cura del governo azzerare i costi e rendere la portabilità completamente gratuita, intanto il decreto legge che contiene le norme sulla rinegoziazione dei mutui è alla presidenza della Repubblica e sarà pubblicato in Gazzetta ufficiale stasera o al più tardi domani, non dipende da noi" ha spiegato ancora il ministro dell'Economia, precisando "la convenzione con l'Abi sarà finalizzata nei prossimi giorni."

L'avvertimento e arrivato come al solito dalle associazioni dei consumatori che stilando i conti delle famiglie avvertono: con l’accordo tra l'Abi e il governo sui mutui il rischio e di pagare sino a 12.000 euro in più su tutti i mutui rinegoziati.
I debitori dei prestiti devono sapere che ciò che non viene pagato nella rata sarà poi aggiunto a fine mutuo accollato dagli interessi, avverte Paolo Landi di Adiconsum.
Come funziona il meccanismo: se la rata non è piu alla portata si riduce, e quanto corrisposto in meno rivalutato da tassi di remunerazione per la banca, viene posticipato al termine del mutuo che ne comporterà un allungamento. La misura permette sì di alleggerire le rate nel breve termine sulla spesa annua per il mutuo, ma, dice Adiconsum, la si sconterà sul lungo periodo. La durata del mutuo si allunga e quello che non si è pagato oggi, sarà pagato poi caricato dei relativi oneri d'interesse.

Sono oltre 255 miliardi di euro le consistenze nette dei prestiti per l'acquisto delle abitazioni da parte della famiglie, un livello che si e' mantenuto molto alto negli ultimi anni, ma che ha segnato il suo picco storico lo scorso mese di novembre quando al netto, la differenza tra l'ammontare dei finanziamenti erogati e quelli arrivati a scadenza registrava i 264 miliardi di euro. Tale e' il valore complessivo dei debiti delle famiglie nei confronti delle banche per l'acquisto della casa, la 'torta' che gli istituti di credito si spartiscono sul mercato dei mutui ipotecari. Cosi' l'accordo varato ieri tra il governo Berlusconi e l'Abi guidata da Corrado Faissola, arriva dopo una costante 'moral suasion' del governatore della Banca d'Italia Mario Draghi, che in piu' occasioni, nei suoi interventi ha sottolineato in quello che ormai e' il suo primo biennio a Palazzo Koch, che il livello dei salari e' troppo basso, e che quello delle rate dei mutui e' troppo alto. Senza nulla togliere, naturalmente, all'impegno del ministro dell'economia Giulio Tremonti che ha voluto affrontare subito il tema dei mutui ipotecari, e che ha ricevuto la viva soddisfazione da parte non solo delle associaizoni dei consumatori, ma anche dal sindacato, e in particolare dalla Cisl, e di banchieri del calibro di Alessandro Profumo o Giovanni Bazoli.

Le banche offriranno ai clienti la rinegoziazione dei mutui prima casa a tasso variabile accesi prima del 2007 con la possibilità di allungare i tempi del rimborso. Questo, come apprende Radiocor, l'accordo tra Abi e ministro dell'Economia, Giulio Tremonti. La convenzione potrebbe trovare posto nella cornice del Dl fiscale che il Governo vara oggi. Le rate residue verranno ricalcolate sulla base dei tassi medi del 2006, nettamente inferiori a quelle attuali, e mantenute fisse fino alla scadenza.

La fidejussione è una ulteriore garanzia che il mutuatario può, o in alcuni casi la banca gli impone, di affiancare alla comune ipoteca.

Si tratta di una una procedura che permette ad un terzo (fidejussore) di garantire in prima persona l'adempimento del debito del mutuatario nei confronti della banca, praticamente, il fidejussore assicura all'istituto di credito di pagare il saldo del debito a carico del mutuatario nel caso questi non riuscisse a farvi fronte. Solitamente, vista l'entità dell'impegno che comporta questa garanzia, il fidejussore è un congiunto o un parente stretto del mutuatario.
La fidejussione rientra nella categoria delle garanzie personali, come l'avvallo, il mandato di credito e l'anticresi; in tutti i casi, si tratta di diritti di garanzia che danno la possibilità al creditore di rifarsi sul patrimonio di un soggetto differente dal mutuatario, nel caso in cui questi inadempiesse.

Guida al Mutuo ipotecario

In genere, il ritardato pagamento di una rata causa un sovrapprezzo sull'importo da corrispondere alla banca. In una situazione di questo tipo scattano i cosiddetti interessi di mora, descritti ampiamente all'interno del contratto di mutuo, che comportano un aggravio sul tasso d'interesse originariamente associato al prestito.
In casi di insolvenza più gravi (sulla base delle condizioni contenute all'interno del contratto di mutuo), l'ente creditizio può imporre al debitore il pagamento del capitale residuo, più una parte degli interessi non ancora maturati. Di fronte all'impossibilità per il mutuatario di saldare il proprio debito, la banca ricorre ai diritti di garanzia in suo possesso per tutelarsi. Se è presente un fidejussore, questi dovrà occuparsi del rimborso delle rate del mutuo comprensive degli interessi di mora, altrimenti la banca procederà al pignoramento dell'immobile sul quale era stata iscritta l'ipoteca (che in genere è quello per il quale era stato acceso il mutuo) e alla sua vendita all'asta.
Il ritardo o il mancato pagamento delle rate previste dal contratto di mutuo può comportare che il nome del mutuatario venga segnalato alla Centrale dei Rischi Finanziari e iscritto nell'albo dei cattivi pagatori, una risorsa di cui si servono banche e istituti finanziari per valutare l'affidabilità creditizia dei loro clienti.
E' consigliabile che il mutuatario, qualora risulti impossibilitato a rimborsare in maniera puntuale e continuativa le rate del mutuo alle condizioni previste dal contratto, si ponga sin da subito alla ricerca di una soluzione insieme all'istituto creditizio; può risultare efficace, ad esempio, una rinegoziazione del mutuo che permetta di allungare la durata complessiva del finanziamento e usufruire così di rate più basse e dimensionate sulla base della propria capacità di rimborso. E' quindi necessario muoversi prontamente: una situazione di insolvenza, specie se perdura per diverso tempo, può infatti condurre agli effetti negativi che abbiamo visto, dalla segnalazione alla Centrale dei Rischi Finanziari (circostanza che può causare difficoltà nell'ottenere finanziamenti nel corso degli anni successivi) al pignoramento dell'immobile, nei casi più gravi.

Il credit scoring è un software di cui le banche e gli istituti finanziari si servono sempre più spesso per valutare l'affidabilità creditizia degli aspiranti mutuatari. Grazie ad algoritmi piuttosto complessi, che prendono in considerazione un gran numero di variabili relative alla situazione del richiedente il mutuo, i sistemi di credit scoring stimano quante probabilità esistono che il soggetto possa risultare insolvente durante la vita del finanziamento. Questo modo di procedere porta ad un importante vantaggio: la decisione di concedere o meno un mutuo viene ancorata a criteri quanto più possibile "oggettivi", riducendo così la possibilità di errori o inesattezze. Questi strumenti forniscono alla banca un importante supporto decisionale; alcuni casi, tuttavia, non potranno essere risolti con il semplice ausilio delle macchine e richiederanno un controllo più approfondito da parte di uno o più operatori umani.
Gli aspetti in base ai quali un sistema di credit scoring procede a valutare una richiesta di mutuo sono piuttosto numerosi e attengono alla situazione economica e professionale del richiedente, al tipo di finanziamento richiesto, alle caratteristiche dell'immobile per il quale è stato acceso il mutuo e a molti altri fattori. Si tratta di programmi che, peraltro, si evolvono con il passare del tempo, nel senso che monitorano costantemente ciò che si verifica con i mutui che la banca sta erogando (regolarità nei pagamenti, situazioni di insolvenza, ecc.) e si servono di questi dati per affinare sempre più la loro capacità di analisi.