Questo è un mutuo adatto a chi ritiene che anche nei prossimi anni i tassi rimarranno bassi, e quindi vuole beneficiare di questo vantaggio rispetto a un mutuo a tasso fisso, che costa di più.

Però non vuole neppure correre il rischio che la rata possa salire.

Con questo mutuo la rata resterà ferma, ma se i tassi do­vessero salire, si allungherà la durata del mutuo in modo da scaricare l’aumento che si è verificato su rate successive alla scadenza prefissata.

Per contro, la du­rata può anche ridursi in presenza di una lunga ridu­zione dei tassi.

I prestiti/mutui destinati alle famiglie per l’acquisto di immobili, nel secondo trimestre del 2008, presenta un volume di erogazioni pari a 15,03 miliardi di euro, con una flessione negativa rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a -1,68 miliardi di euro, che tradotta in termini percentuali significa un (-10,18%).

Le uniche aree che registrano un buon livello di crescita sono quelle insulari (+13%), che confermano l'andamento positivo registrato già nei due trimestri precedenti.

I decrementi maggiori, invece, sono avvenuti in due aree: Meridionale e Centrale, che fanno registrare entrambe un meno (-8%).

Il periodo non è certo roseo, infatti, le tensioni riscontrate sui mercati finanziari hanno portato i mutuatari a continuare a preferire il tasso fisso; si stima infatti che circa il 70% dei nuovi mutui siano stati stipulati a tasso fisso, sebbene due settimane fa la Bce abbia diminuito i tassi di mezzo punto.

Tantissimi i proprietari di immobili, in difficoltà per l'aumento dei tassi variabili che si sono visti trascinare in tribunale dalle banche. Secondo i dati forniti dal ministero della Giustizia che ha monitorato 357 uffici giudiziari, vale a dire il 93,5% del totale, nel primi sei mesi dell'anno corrente si è registrata una forte crescita delle procedure di pignoramento.

Quasi il 17% in più rispetto ai pignoramenti eseguiti negli stessi mesi dell'anno scorso. Un'impennata che riguarda nell'80-90% dei casi azioni esecutive proposte dalle banche per tutelarsi dai mutuatari insolventi, come confermano le stime di alcuni Tribunali.

I numeri potrebbero essere anche peggiori se non fossero state lanciate alcune ciambelle di salvataggio per le famiglie che si sono trovate in difficoltà.

Come, l'accordo per la rinegoziazione dei mutui, oppure ancora prima la formula Bersani della «portabilità», che permette di trasferire il proprio debito presso un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose attraverso la modifica del numero delle rate o della misura del tasso.

Questo è un mutuo adatto a chi ritiene che anche nei prossimi anni i tassi rimarranno bassi, e quindi vuole beneficiare di questo vantaggio rispetto a un mutuo a tasso fisso, che costa di più.

Però non vuole neppure correre il rischio che la rata possa salire.

Con questo mutuo la rata resterà ferma, ma se i tassi do­vessero salire, si allungherà la durata del mutuo in modo da scaricare l’aumento che si è verificato su rate successive alla scadenza prefissata.

Per contro, la du­rata può anche ridursi in presenza di una lunga ridu­zione dei tassi.

In questi ultimi tempi stanno avendo un discreto successo quei mutui a tasso variabile a cui è stato posto un limite alla crescita (nel senso che una volta che siano arrivati, poniamo, al 7 per cento, non salgono più qualunque cosa succeda nei mercati).

Come corrispettivo a questa assicurazione che non cresceranno oltre questo limite, c’è però il fatto che il tasso non può scendere sotto una certa soglia, poniamo il 3,5 per cento (floor).

Il mutuo oscilla lungo una banda prestabilita. Questo è un mutuo a tasso variabile che offre una certa tranquillità a chi comunque pensa che sia meglio avere un tasso variabile.

Però attenzione: questa garanzia aggiuntiva non è regalata: costa qualche decimo di punto; il costo di questo mutuo sarà quindi complessivamente superiore, anche se di poco, a un normale tasso variabile.

Negli ultimi anni il mutuo a tasso variabile si è rivelato il vero vincitore: all'inizio del 2005 i mutui variabili, secondo la società di ricerca Numisma, erano il 66,4 per cento del totale, contro il 19,8 per cento di quelli fissi e il 15,6 di quelli «misti» (per la spiegazione di cosa siano i misti si veda più avanti). Eppure, come abbiamo visto, un’alea c’è sempre. Che gli italiani sia­no tutti diventati coraggiosi? O c’è qualche altra ragio­ne che spiega questo successo? La verità è che i mutui a tasso variabile permettono di risparmiare subito una cifra considerevole. La maggior parte degli acquirenti che li ha contratti ha pensato intanto di risparmiare subito. In un secondo tempo, se i tassi dovessero risa­lire, sarà anche passato del tempo e la rata sarà più sopportabile.
O si studieranno altre contromisure.
Gli esperti ci dicono che, per confrontare la conve­nienza di un mutuo a tasso variabile rispetto a uno fis­so, occorre prendere in considerazione non l’intera vi­ta del prestito ma la prima metà. A causa del meccani­smo di ammortamento «alla francese», infatti, i primi anni di rimborso vedono quote interessi molto elevate e via via decrescenti, con il risultato che il risparmio di interessi ottenuto nel periodo iniziale necessiterà a mano a mano di un periodo di tempo più che propor­zionale per essere controbilanciato anche se il tasso variabile dovesse superare il fisso.

Caratteristiche dei mutui indicizzati: le rate di questo mutuo variano a ogni scadenza in base all’andamento dei tassi rilevati sui mercati finanziari.

Di norma gli interessi sono indicizzati all’Euribor, il tasso di riferimento per le operazioni tra banche.

Gli indici più usati sono quelli a 1, 3 e 6 mesi e vengono pubblicati nelle pagine eco­nomiche dei quotidiani.

Quindi si può sempre sapere come stanno andan­do le cose.
A chi sono adatti: in genere i tassi sono più bassi. Questa formula consen­te, quindi, di chiedere un finanziamento superiore.

A chi è ottimista e cre­de in una lunga fase di tassi bassi.
Lati negativi: se i tassi s’impennano la rata può diventare molto pesante, soprattutto, come abbiamo visto, nella prima fase del rimborso.

Tra i vari aumenti registrati tra il 2006, 2007 e 2008, il capitolo più importante è ancora costituito naturalmente dai mutui per la casa.

L'anno scorso solo in provincia sono stati erogati nuovi mutui per circa 200 milioni di euro. E in seguito all'aumento del costo del denaro, quelli a tasso variabile sono scesi dall'89 al 64 per cento del totale. Ma proprio l'aumento del costo del denaro ha fatto lievitare i tassi sui mutui, che alla fine dell'anno scorso sfioravano il 6 per cento. Il differenziale fra tassi attivi e tassi passivi è ormai del 5 per cento.

Tassi Bce più alti, mutui più cari per le famiglie italiane. Questa l'equazione nella mente del risparmiatore che ogni giorno combatte con l'aumento della rata variabile. In realtà il meccanismo di trasmissione fra le decisioni prese dalle banche e dal governo non è poi così immediato: come probabilmente ben sanno i mutuatari, i finanziamenti a tasso variabile sono indicizzati non al tasso di riferimento della Bce, ma a quegli Euribor che da tempo stazionano su valori ben più alti e che in genere si muovono in anticipo per riflettere le decisioni future dei banchieri.

I tassi indicizzati variano al variare di un indice a cui sono legati secondo un meccanismo preciso, che cambia da banca a banca; questo indice dovrebbe rispecchiare l’andamento dei mercati finanziari: se i tassi d’interesse in generale aumentano (scendono), anche il tasso del mutuo aumenta (scende). Esempio: un mutuo è indicizzato all’euribor 6 mesi lettera + 1,5. Questo significa che la bànca, rata per rata, calcola un indice il cui unico ingrediente è l’euribor 6 mesi lettera (si tratta di un tasso a cui le banche si offrono denaro, riportato dai quotidiani finanziari, ma questo non è importante). L’indice può essere ad esempio l’ultimo dato del periodo o la media giornaliera o qualche altra combinazione dei valori dell’euribor nel periodo, comunque definita sul contratto di mutuo. Stabilito quale sia il valore dell’indice per la rata, la banca aggiunge 1,5%. Questo è il tasso d’interesse che verrà applicato al mutuo.

Pro e contro. Il vantaggio è che i tassi indicizzati sono meno cari di quelli fissi (oggi) e che, se i tassi diminuiscono, si riesce a ridurre l’importo delle rate. Per contro, ogni aumento dei tassi si traduce in un maggior pagamento. E' importante evidenziare che il tasso indicizzato è interessante soltanto perchi può permettersi di scommettere sull’andamento dei tassi; se invece lo stipendio, tolta la rata, non permette grandi margini di rischio, meglio scegliere i mutui a tasso fisso. Ecco un’idea di ciò che potrebbe capitare: partendo da una rata semestrale di 3.500 euro, per un mutuo decennale dì 50.000 al 6%, se si dovesse tornare in epoche con tassi al 12%, nel giro di 1 anno (cioè 2 rate), si arriverebbe ad una rata di 4.800 euro. Questo è un esempio estremo, ma anche un 9% dopo 4 anni porterebbe a 3.800 euro, che è di .300 euro in più della rata di partenza.

Adusbef ha tracciato il quadro dopo la decisione da parte della Banca Centrale Europea di portare il tasso di riferimento dei mutui a tasso variabile dal 4% al 4,25%, notizia non certo gradita per quei tre milioni di famiglie italiane che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile negli ultimi due anni.

Ciò comporterà un ulteriore spesa di 14 euro mensili per uno 0,25% in più di tasso , con un aumento di 2.000 euro in 3 anni per mutui di 100.000 euro sulla media dell'indice Euribor, senza contare che l'aumento per mutui superiori a questa cifra (100.000 euro), sarà ben più alta, secondo Adusbef dovrebbe attestarsi intorno ai 3.200 euro per i mutui di 10 anni, per arrivare a quasi 4.000 euro per quelli superiori ai 25 anni.

Con il risultato che in Italia c'è un +27% sulla media dei pignoramenti delle abitazioni acquistate.

Intervista al Senatore Garavaglia sull'accordo tra Abi e Governo sulla portabilità dei mutui prevista, ci spiega quali sono le peculiarità di questo accordo, ricordandoci che ciò non significa
smettere di pagare le rate del mutuo, ma ci aiuta a posticiparle pagando una rata mensile
meno onerosa, in modo da aiutare le famiglie n difficoltà ad arrivare alla fine del mese.

La convenienza della convenzione Abi-Governo sulla rinegoziazione dei mutui? È un puro effetto ottico. La riduzione della rata del mutuo introdotta dal Consiglio dei ministri di mercoledì scorso si rivela alla lunga meno conveniente rispetto alla "portabilità" con un nuovo contratto a tassi più bassi, stipulato grazie alla surrogazione dell'ipoteca preesistente. Lo dimostra una simulazione del «Sole 24 Ore» che compara i montanti finali di uno stesso mutuo nelle due ipotesi, applicando in un caso la convenzione e nell'altro i migliori tassi di interesse offerti dal mercato per i contratti di surroga.Una prima dimostrazione teorica di questo effetto è stata offerta ieri dal «Sole 24 Ore». È vero che grazie alla convenzione Abi-Governo (della quale però non si conosco ancora i dettagli attuativi, che potrebbero cambiare significativamente i calcoli di convenienza) la rata del mutuo cala, per l'applicazione di un minor tasso. Il costo di un mutuo non si misura però solo sulla rata pagata, ma anche sulla somma totale restituita alla banca, il montante, che è dato da capitale e interessi. Con la portabilità garantita dalla surrogazione dell'ipoteca introdotta dai decreti Bersani, l'abbandono del vecchio contratto e la stipula di uno nuovo a tassi inferiori possono portare a un montante finale più leggero. Se si usa invece la nuova convenzione Abi-Governo, al montante del mutuo va aggiunta una quota residua da pagare, data dalla differenza tra le rate originali e quelle alleggerite dalla convenzione, aumentata degli interessi maturati. La somma del montante e di questo residuo si rivela più pesante.

Tutte le associazioni dei consumatori sono insorte contro l'annuncio di Tremonti sull'accordo tra Governo e Abi per mutui a tasso variabile. Pesantissima la reazione dell'ADOC associazione per i diritti degli utenti e consumatori: Ieri il Governo ha sbandierato un accordo con l'associazione delle banche prevedendo un risparmio pari a circa 850 euro all'anno per 1.250.000 famiglie circa. Peccato che la notizia sia falsa. Nel comunicato dell'Abi spiega l'associazione si legge che l'accordo non prevede alcun risparmio, ma solo una dilazione nel pagamento: si concede un ulteriore finanziamento (a tassi abbastanza agevolati: l'Irs decennale più lo 0,5%). Le famiglie, quindi, non risparmieranno alcunchè, ma pagheranno ulteriori interessi. Il forte sospetto è che questa operazione sia un ulteriore tentativo di bloccare le surroghe che sono, invece, un vero risparmio per i mutuatari (e quindi un costo per le banche). In questi anni gli spread di mercato applicati ai tassi (fissi o variabili) dei mutui sono molto diminuiti. Sostituire un mutuo oggi implica, quasi sempre, avere uno spread più basso. Con la negoziazione beffa proposta dal Governo e dalla banca si applicherebbe lo stesso spread. Questa operazioneconsentirebbe alle banche di non perdere i vecchi mutui (tanto remunerativi per loro e tanto costosi per i clienti). Crediamo sia sintomatico che il Governo non abbia deciso di dare attuazione (manca ancora lo specifico decreto) a quanto già previsto in materia nella Finanziaria 2008, cioè la sospensione di alcune rate da pagare quando si è in difficoltà.

I mutui a tasso variabile hanno un tasso di interesse che non resta fisso nel tempo, ma è influenzato dall’andamento di alcuni indici economici, che sono specificati nel contratto di mutuo. Un mutuo a tasso variabile ha una rata iniziale inferiore rispetto a quella prevista da un mutuo a tasso fisso; ciò nonostante, eventuali variazioni del mercato monetario determinano un aumento del tasso.L’importo del tasso variabile esce dalla somma del tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che è il tasso medio al quale si realizzano le transazioni finanziarie in Euro tra le più grandi banche europee ed corrisponde all’attuale costo del denaro per le banche, e lo spread che, come per il tasso fisso, è la percentuale di guadagno della banca.Contrariamente allo spread, che rimane invariato per tutta la durata del mutuo, il tasso Euribor varia e viene ricalcolato periodicamente in base alle scadenze contenute nel contratto. La banca provvederà quindi ad aggiornare l’importo delle rate residue. L’andamento dell’Euribor è consultabile nelle pagine economiche dei quotidiani o sui siti specializzati.Quando si stipula un contratto di mutuo a tasso variabile è molto importante distinguere il tasso d’ingresso ed il tasso a regime. Infatti, mentre il tasso d’ingresso rimane fisso nel corso dei primi mesi o anni del mutuo; il tasso a regime è il tasso effettivo, cioè la somma dello spread e dell’Euribor.Un mutuo a tasso variabile può essere una buona scelta quando sia improbabile un incremento dei tassi nel medio-lungo termine.

L’incremento del mercato dei mutui ha portato ad un graduale aumento delle offerte di mutuo fruibili e ad una conseguente diversificazione delle stesse, in modo da accontentare il maggior numero possibile di persone.Oltre al mutuo "standard", ai mutui a tasso fisso ed i mutui a tasso variabile, al momento, sono presenti sul mercato svariate tipologie di mutui, differenziate soprattutto dalla tipologia di tasso d'interesse applicato. Alcune delle soluzioni qui di seguito elencate sono caratterizzate dal fatto di essere una via intermedia fra le soluzioni di mutuo classiche:

mutui a rata fissa e durata variabile
mutui capped rate o mutui con tasso cap

mutui con opzione
mutui a rata crescente
mutui a rata decrescente

mutui a tassi miscelati

mutui in valuta

Naturalmente, oltre all’analisi del tipo di tasso d’interesse ci sono altri criteri per catalogare le proposte di mutuo . Ad esempio, a seconda del destinatario del mutuo, esistono soluzioni studiate appositamente per specifiche tipologie di soggetti o categorie professionali come mutui per i lavoratori atipici o mutui per le giovani coppie. Queste soluzioni presentano sovente interessanti agevolazioni, che è importante conoscere in fase di scelta del mutuo.

Il governatore della Banca d'Italia Mario Draghi ha inviato una lettera a tutti i capi dei servizi e delle filiali della banca centrale per far rispettare la legge sulla portabilità dei mutui che rendono possibile la sostituzione di un istituto con un altro senza costi per il debitore.

La missiva evidenzia che a Bankitalia sono giunte "numerose segnalazioni da parte degli utenti dei servizi bancari che lamentano la mancata osservanza della disciplina della portabilità dei mutui da parte degli intermediari". "Comportamenti corretti e trasparenti - si legge nella missiva - sono presupposti essenziali di un mercato concorrenziale e costituiscono parte integrante della sana e prudente gestione degli intermediari, carenze in tale delicato ambito possono essere fonte di rischi legali e di reputazione; possono incidere negativamente sulla fiducia e quindi sulla stessa stabilità del sistema".

La lettera contiene quindi un invito alle banche: "gli intermediari dovranno fornire un'informativa chiara e completa sulla disciplina e sulle modalità di funzionamento della portabilità dei finanziamenti e dell'estinzione anticipata dei mutui", facendo presente che "in caso di portabilità, non sono previsti oneri a carico della clientela".

Adusbef e Federconsumatori che hanno avviato doverose class action contro le banche e la casta dei notai, aspettano che, oltre alla lettera, Bankitalia imponga il ripristino della legalità violata e doverosi risarcimenti dei danni inferti dalle banche a milioni di cittadini, poichè in mancanza di questo la lettera di Draghi costituirebbe una ulteriore beffa per i consumatori frodati. Le due associazioni continuano: "Draghi non può credere di lavarsi la coscienza con una missiva, ma deve inviare immediate ispezioni tese a quantificare con un monitoraggio le illegalità e i comportamenti truffaldini e fraudolenti che hanno arrecato gravissimo nocumento a milioni di famiglie, già alle prese con aumenti medi sulle rate di 180 euro al mese, ai quali le banche come al solito hanno voltato le spalle, impedendo loro di rinegoziare o trasferire il mutuo a titolo non oneroso".

In Gran Bretagna i prezzi delle case sono calati ad aprile dello 0,9% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente, si tratta del primo calo dal lontano febbraio 1996.
Rispetto a marzo, ha reso noto il Regulatory News Service, i prezzi sono diminuiti dell'1,3% (a marzo la flessione era stata del 2,5%, la più significativa in 16 anni). La frenata del mercato immobiliare britannico è dovuta agli standard sempre più severi imposti dalle banche per l'erogazione di mutui ipotecari. Secondo le rilevazioni della Banca d'Inghilterra, a marzo il numero di richieste di prestito immobiliare accettate dagli istituti di credito è sceso ai minimi da nove anni. A questo si aggiunge l'inflazione galoppante che ha ridotto il potere d'acquisto dei consumatori.

Federconsumatori lancia l'allarme, 200 mila famiglie dovranno far fronte ad ulteriori rincari di 220 euro annui, con un aumento complessivo dei mutui contratti negli scorsi anni a 2.260 euro l’anno.
Sempre Federconsumatori spiega che gli aumenti oltre a comportare denaro piu’ caro per il sistema produttivo che, o diminuira’ gli investimenti, o fara’ ricadere l’aumento del costo del denaro sul sistema dei prezzi, ha anche una ricaduta immediata sulle famiglie che hanno contratto mutui a tasso variabile, dato che tre milioni e 200 mila famiglie che da due anni hanno gia’ subito aumenti di 170 euro al mese, pari a oltre duemila euro all’anno, in questi giorni dovranno far fronte ad ulteriori rincari di 220 euro annui, portando cosi’ l’aumento complessivo dei mutui contratti negli scorsi anni a 2.260 euro l’anno.
L'auspicio dell'associazione dei consumatori e che, a livello internazionale, si costituiscano reali strumenti di controllo sui servizi finanziari, ma che in Europa si decida finalmente di abbattere il tasso di sconto di almeno 1 punto percentuale come già avvenuto in altri paesi, inoltre, itervenire con sanzioni verso le banche che contravvengono le norme di legge sulla portabilita’ dei mutui, che permetterebbe un calmieramento degli stessi attraverso una maggiore competitivita’ del sistema.

In Italia, le banche vantano modestissime sofferenze, semplicemente perché i prestiti difficili sono stati fatti uscire dai bilanci cartolarizzandoli e cedendoli alle società di recupero crediti, ma le esecuzioni forzate autorizzate dai tribunali sui beni dei debitori sono raddoppiate quest'anno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, infatti le banche si stanno attrezzando ad affrontare i problemi autorizzando o contrattando periodi di sospensione dei pagamenti. In questo modo non ci sono effetti sullo stato patrimoniale delle banche creditrici.

In realtà le banche, quando non ricevono le rate dei mutui e dei prestiti non perdono quasi nulla, semplicemente registrano mancati guadagni. Ora, la liquidità in possesso del sistema bancario è una frazione minima dei valori in gioco, ma le banche non vogliono dire la verità sul proprio funzionamento, vale a dire sulla possibilità di sopportare senza problemi il mancato pagamento delle rate dei mutui e dei prestiti, perché ciò cambierebbe tutte le regole del gioco.

Non dovrebbe meravigliare, pertanto, se, nell'immediato futuro, il sistema bancario elaborerà ulteriori strategie per congelare i debiti più difficili non cartolarizzati o esternalizzati, in questo modo si creerebbe una situazione simile a quella per le tasse: i lavoratori regolari a reddito fisso le pagano anche per quelli che le possono evadere.